Η αγορά ακινήτων του Βιετνάμ χρειάζεται επειγόντως να αυξήσει τη συνολική ζήτηση και να δημιουργήσει προσφορά.

[διαφήμιση_1]

Πρόσφατα, η κυβέρνηση είχε πολλές ισχυρές λύσεις για να υποστηρίξει την αγορά ακινήτων ώστε να ανακάμψει και να ξεπεράσει την κρίση. Συγκεκριμένα, στο Ψήφισμα 33, η κυβέρνηση πρότεινε πολλές συγκεκριμένες και λεπτομερείς λύσεις για τη «διάσωση» της αγοράς. Στην πραγματικότητα, η αγορά έχει επίσης λάβει ορισμένα θετικά μηνύματα, αλλά δεν έχει καταφέρει να ξεπεράσει την κρίση.

Μιλώντας σε δημοσιογράφους της εφημερίδας Journalist and Public Opinion, ο κ. Le Hoang Chau - Πρόεδρος του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA) δήλωσε: «Τους πρώτους 7 μήνες του 2023, η αγορά ακινήτων συνέχισε να αντιμετωπίζει πολλές δυσκολίες».

+ Πώς αξιολογείτε την αγορά ακινήτων από τις αρχές του 2023 μέχρι σήμερα;

- Παρόλο που η αγορά ακινήτων έχει δείξει σημάδια βελτίωσης μετά τις λύσεις της κυβέρνησης για την αντιμετώπιση των δυσκολιών, ωστόσο, γενικά, τους τελευταίους 7 μήνες, η αγορά εξακολουθεί να αντιμετωπίζει πολλές δυσκολίες, χαμηλή ρευστότητα και πολύ περιορισμένη προσφορά.

Οι κύριοι λόγοι είναι τα ανεπίλυτα νομικά ζητήματα και η περιορισμένη πρόσβαση σε κεφάλαια, ορισμένα περιστατικά κατά το δεύτερο εξάμηνο του 2022 που επηρέασαν την εμπιστοσύνη των επενδυτών και γενικά, ορισμένα θεμελιώδη προβλήματα της αγοράς δεν έχουν επιλυθεί, όπως νομικά ζητήματα, περιορισμένη προσφορά, ανισορροπία προσφοράς και ζήτησης...

Στην πραγματικότητα, το Βιετνάμ δεν έχει αξιοποιήσει πλήρως τις δυνατότητες και τα δυνατά σημεία της αγοράς ακινήτων. Τα βιομηχανικά, τουριστικά και ψυχαγωγικά ακίνητα συγκεντρώνονται μόνο σε ορισμένες περιοχές, χωρίς να δημιουργούν κινητήρια δύναμη και ευρεία έλξη σε όλες τις περιοχές της χώρας.

Η αγορά ακινήτων του Βιετνάμ χρειάζεται επειγόντως να αυξήσει τη ζήτηση και να δημιουργήσει πηγή προσφοράς εικόνα 1

Ο κ. Le Hoang Chau προβλέπει ότι η αγορά ακινήτων του Βιετνάμ θα παραμείνει υποτονική μέχρι το τέλος του 2023 και μπορεί να ανακάμψει και να αναπτυχθεί πιο υγιής, διαφανώς και με πιο τυποποιημένο τρόπο μόνο από το δεύτερο ή το τρίτο τρίμηνο του 2024 χάρη στις εξελίξεις στο νομικό περιβάλλον, στις θετικές προοπτικές οικονομικής ανάπτυξης και στην σύγχρονη και σύγχρονη ανάπτυξη υποδομών.

Πολλά τμήματα της επενδυτικής αγοράς εξακολουθούν να αντιμετωπίζουν σημαντικά εμπόδια και φραγμούς. Οι πιθανοί χερσαίοι πόροι δεν έχουν αξιοποιηθεί με τον βέλτιστο τρόπο. Τα ακίνητα σε βιομηχανικά πάρκα, οικονομικές ζώνες, ζώνες επεξεργασίας εξαγωγών και ζώνες υψηλής τεχνολογίας εξακολουθούν να αναπτύσσονται με προσοχή και με μέτριο ρυθμό, με χαμηλά ποσοστά πληρότητας.

Η ζήτηση για στέγαση για όλες τις κοινωνικές τάξεις είναι πολύ μεγάλη, ιδίως για άτομα με χαμηλό και μεσαίο εισόδημα, αλλά το επίπεδο ανταπόκρισης είναι περιορισμένο.

+ Μπορείτε να αναλύσετε πιο καθαρά τις δυσκολίες της αγοράς στην τρέχουσα περίοδο;

- Αυτή τη στιγμή, υπάρχουν 3 κύριες δυσκολίες και εμπόδια που εμποδίζουν την αγορά ακινήτων να ξεπεράσει τα όρια.

Πρώτον, δυσκολίες που σχετίζονται με πολιτικές και νόμους, όπως δυσκολίες που σχετίζονται με το δίκαιο της γης, δυσκολίες λόγω του πολεοδομικού δικαίου και ορισμένες δυσκολίες που σχετίζονται με το δίκαιο των επενδύσεων.

Για παράδειγμα, όσον αφορά τον σχεδιασμό, ορισμένα έργα με λεπτομερή σχέδια 1/500 έχουν εγκριθεί, αλλά δεν είναι σύμφωνα με τα σχέδια χωροταξίας και τα συνολικά σχέδια και επανεξετάζονται, προσαρμόζονται και ενημερώνονται σύμφωνα με τους κανονισμούς.

Ή, πολλά έργα αντιμετωπίζουν δυσκολίες, εμπόδια και αργή υλοποίηση λόγω κανονισμών σχετικά με τις μεθόδους αποτίμησης γης. Σε πολλές περιπτώσεις, έχει ανακοινωθεί χωροταξικός σχεδιασμός, αλλά δεν υπάρχει ετήσιο σχέδιο χρήσης γης σε επίπεδο περιφέρειας...

Δεύτερον, υπάρχουν οι δυσκολίες στη ροή κεφαλαίων. Συγκεκριμένα, η πρόσβαση σε δάνεια για επιχειρήσεις ακινήτων εξακολουθεί να μην είναι εύκολη, κυρίως λόγω 3 ζητημάτων: υψηλών επιτοκίων, νομιμότητας έργων και εμπιστοσύνης στη ρευστότητα της αγοράς. Στην πραγματικότητα, το πραγματικό επιτόκιο είναι περίπου 11-12%/έτος.

Η πρόσφατη μείωση των επιτοκίων κατά 0,5-2% αποτελεί μια μεγάλη προσπάθεια από την κυβέρνηση και το τραπεζικό σύστημα. Αυτή η κίνηση έχει θετικό αντίκτυπο στην οικονομία και τις επιχειρήσεις ακινήτων.

Ωστόσο, η μείωση της διάρκειας του έργου κατά 1 έτος μπορεί να βοηθήσει τις επιχειρήσεις να εξοικονομήσουν έως και 12-15% του κεφαλαιουχικού κόστους σε τόκους. Για να μην αναφέρουμε την εξοικονόμηση σε μισθούς, μηχανήματα και εξοπλισμό κ.λπ. για ολόκληρο το έτος.

Οι αυστηροί κανονισμοί σχετικά με τον έλεγχο κινδύνου για την πίστωση ακινήτων συμβάλλουν στην καλύτερη υγεία της αγοράς, στην καλύτερη προσέγγιση των πραγματικών αναγκών και στην αποφυγή φούσκας τιμών.

Ωστόσο, επί του παρόντος, η οικονομική δυνατότητα της πλειονότητας των επιχειρήσεων ακινήτων είναι περιορισμένη, το μετοχικό κεφάλαιο είναι χαμηλό και οι λειτουργίες βασίζονται κυρίως σε τραπεζικό πιστωτικό κεφάλαιο, γεγονός που οδηγεί σε δυσκολία πρόσβασης σε πιστωτικό κεφάλαιο.

Το επιτόκιο των δανείων στο πλαίσιο του πακέτου των 120.000 δισεκατομμυρίων VND για κοινωνική στέγαση είναι πολύ υψηλό (8,7% για επιχειρήσεις, 8,2%/έτος για αγοραστές κατοικιών), γεγονός που δυσχεραίνει την οικονομική κατάσταση για τους επενδυτές και τους αγοραστές κατοικιών.

Τρίτον, δυσκολίες στη συνολική ζήτηση και την εμπιστοσύνη της αγοράς. Μπορεί να παρατηρηθεί ότι η συνολική ζήτηση έχει μειωθεί απότομα στα περισσότερα τμήματα, ιδίως στις πολυτελείς κατοικίες, στον τουρισμό υψηλής ποιότητας και στα ακίνητα σε θέρετρα, καθώς και στη γη. Η εμπιστοσύνη της αγοράς έχει μειωθεί απότομα.

Σύμφωνα με προκαταρκτική έρευνα του Συνδέσμου Ακινήτων του Βιετνάμ, τα δύο τρίτα των επιχειρήσεων ανάπτυξης έργων δεν είχαν σχεδόν καμία δραστηριότητα ανάπτυξης νέων έργων τον τελευταίο χρόνο.

Εν τω μεταξύ, οι εταιρείες μεσιτείας ακινήτων μείωσαν περίπου το 50-70% του προσωπικού τους. Οι επενδυτές, η πλειοψηφία των επενδυτών, δεν επένδυσαν στην αγορά ακινήτων την πρόσφατη περίοδο.

+ Λοιπόν, ποιες προτάσεις έχετε για να βοηθήσετε την αγορά ακινήτων να ξεπεράσει τα όρια;

- Το πιο επείγον ζήτημα τώρα είναι η αύξηση της συνολικής ζήτησης και η δημιουργία μιας βασικής πηγής προσφοράς για την αγορά ακινήτων του Βιετνάμ. Η μεγαλύτερη ζήτηση στην αγορά ακινήτων του Βιετνάμ είναι αυτή τη στιγμή ο τομέας των προσιτών επαγγελματικών κατοικιών. Επομένως, για να αυξηθεί η συνολική ζήτηση, είναι απαραίτητο να αναπτυχθεί αυτός ο τύπος γρήγορα, δυναμικά και ποικιλόμορφα.

Ωστόσο, στο άμεσο μέλλον, η Κυβέρνηση πρέπει να εφαρμόσει αποτελεσματικά λύσεις για την υποστήριξη της αγοράς ακινήτων σύμφωνα με το Πρόγραμμα Κοινωνικοοικονομικής Ανάκαμψης και Ανάπτυξης για το 2023 και την περίοδο 2023-2025.

Επιπλέον, να ολοκληρωθεί επειγόντως η αναθεώρηση των νομικών διαδικασιών για τα έργα ακινήτων που έχουν καθυστερήσει/ανασταλεί και να διεκπεραιωθεί διεξοδικά το 2022 και το 2023, ώστε να δημιουργηθούν οι προϋποθέσεις για την εκ νέου υλοποίηση των έργων, διασφαλίζοντας την προμήθεια αγαθών στην αγορά.

Ελπίζω επίσης ότι το Κράτος θα εξαιρέσει τις άδειες κατασκευής για επενδυτικά έργα σε περιοχές με εγκεκριμένο λεπτομερή σχεδιασμό 1/500 σύμφωνα με το σημείο η, παράγραφος 1, άρθρο 2 του ψηφίσματος αριθ. 43/NQ-CP της 6ης Ιουνίου 2014 της κυβέρνησης σχετικά με μια σειρά βασικών εργασιών μεταρρύθμισης των διοικητικών διαδικασιών κατά τη διαμόρφωση και την υλοποίηση επενδυτικών έργων που χρησιμοποιούν γη για τη βελτίωση του επιχειρηματικού περιβάλλοντος.

Όσον αφορά το πιστωτικό κεφάλαιο, πιστεύω ότι οι εμπορικές τράπεζες πρέπει επίσης να αυξήσουν την υποστήριξη στα επιτόκια/τέλη για συναλλαγές ακινήτων με ηλεκτρονικές πληρωμές και πληρωμές χωρίς μετρητά.

Επιπλέον, προτείνω το επιτόκιο δανεισμού για την αγορά ακινήτων την περίοδο 2023 - 2025 να έχει ως εξής: Για το τμήμα επαγγελματικών κατοικιών που είναι κατάλληλο για εισόδημα, συνιστάται να είναι κάτω από 7%/έτος.

Τμήμα κοινωνικής στέγασης: Για τις επιχειρήσεις, το συνιστώμενο επιτόκιο είναι κάτω από 6%/έτος. Για τους αγοραστές κατοικιών, το συνιστώμενο επιτόκιο είναι κάτω από 4,5%/έτος. Για τον τομέα του τουρισμού και των ακινήτων σε θέρετρα, το συνιστώμενο επιτόκιο είναι κάτω από 9%/έτος. Τέλος, για τον τομέα των πολυτελών οικιστικών ακινήτων και άλλων τμημάτων, το συνιστώμενο επιτόκιο είναι από 9-10%/έτος.

Να προσανατολιστεί και να ενθαρρυνθεί η τάση έκδοσης ομολόγων στο κοινό αντί της ιδιωτικής τους έκδοσης· να συνεχιστεί η αυστηρή αντιμετώπιση των παραβιάσεων που σχετίζονται με τα εταιρικά ομόλογα, την ακύρωση καταθέσεων και τη δήλωση «διπλής τιμής» στις μεταβιβάσεις ακινήτων, με στόχο τόσο την αύξηση της αποτροπής όσο και τη διασφάλιση των δικαιωμάτων των επενδυτών, τη μείωση των ζημιών στον προϋπολογισμό· να τελειοποιηθεί το νομικό πλαίσιο για την προστασία των επενδυτών σε εταιρικά ομόλογα και πιστοποιητικά αμοιβαίων κεφαλαίων.

Τέλος, συνιστώ την προώθηση της έκδοσης πιστοποιητικών ιδιοκτησίας για τουριστικά και θέρετρα ακίνητα σε δευτερογενείς επενδυτές, με σκοπό την ταχεία αποδέσμευση δεκάδων δισεκατομμυρίων δολαρίων ΗΠΑ σε πόρους και την τόνωση της ανάπτυξης του τουρισμού και των θέρετρων ακινήτων, βάσει του Διατάγματος αριθ. 10/2023/ND-CP, το οποίο τροποποιεί και συμπληρώνει ορισμένα άρθρα των διαταγμάτων που καθοδηγούν την εφαρμογή του Νόμου περί Γης.

+ Σας ευχαριστώ πολύ!

Βιετ Βου (Ερμηνεία)

[διαφήμιση_2]
Πηγή