Τέλη χρήσης γης, που εισπράττονται πολλαπλές φορές για τη μείωση του φόρτου στις επιχειρήσεις

Ρύθμιση των διαφορών ενοικίασης γης

Σύμφωνα με τον κ. Le Hoang Chau, Πρόεδρο του Συνδέσμου Ακινήτων της Πόλης Χο Τσι Μινχ (HoREA), η προστιθέμενη αξία από τη γη (διαφορά ενοικίου γης) δημιουργείται από δύο κύριες οντότητες: το Κράτος και τους επενδυτές (στους οποίους οι ιδιώτες επενδυτές διαδραματίζουν πολύ σημαντικό ρόλο). Συνεπώς, οι οικονομικές πολιτικές για τη γη και τις τιμές της γης πρέπει να ρυθμίζονται ώστε να διασφαλίζεται η δικαιοσύνη και η κοινωνική σταθερότητα για τα έσοδα του κρατικού προϋπολογισμού και το όφελος των επενδυτών.

Πρώτον, το Κράτος δημιουργεί την προστιθέμενη αξία από τη γη (διαφορά ενοικίου γης) μέσω του σχεδιασμού χρήσης γης, του κατασκευών και του πολεοδομικού σχεδιασμού, του ολοκληρωμένου σχεδιασμού των τρόπων μεταφοράς (TOD) και επιτρέπει τη μετατροπή των χρήσεων γης σύμφωνα με τον σχεδιασμό, ώστε οι επενδυτές να πραγματοποιούν επιχειρηματικά επενδυτικά έργα. Ως εκ τούτου, το Κράτος έχει το δικαίωμα να ρυθμίζει αυτήν την προστιθέμενη αξία από τη γη (διαφορά ενοικίου γης) για την εξυπηρέτηση εθνικών και δημόσιων συμφερόντων.

Τα τέλη χρήσης γης αποτελούν μια τεράστια πηγή εσόδων για τον κρατικό προϋπολογισμό.

Για παράδειγμα, στην πόλη Χο Τσι Μινχ, 1 εκτάριο γεωργικής γης δημιουργεί αξία μόνο περίπου 500 εκατομμυρίων VND/έτος, αλλά όταν ο σκοπός χρήσης γης μετατρέπεται σε μη γεωργική γη, 1 εκτάριο γης παραγωγής, βιομηχανικής, εμπορικής, υπηρεσιακής και αστικής γης δημιουργεί αξία έως και 55 δισεκατομμύρια VND/έτος, 100 φορές υψηλότερη. Αυτό αποδεικνύεται από το γεγονός ότι η Περιφέρεια 7 ιδρύθηκε το 1997 (χωρισμένη από την αγροτική περιφέρεια Να Μπε). Εκείνη την εποχή, τα έσοδα του κρατικού προϋπολογισμού ήταν μόνο 59 δισεκατομμύρια VND, αλλά μετά από 25 χρόνια, το 2022, τα έσοδα του κρατικού προϋπολογισμού ανήλθαν σε 5.550 δισεκατομμύρια VND, 94 φορές υψηλότερα από ό,τι το 1997.

Ως εκ τούτου, το 2018, η κυβέρνηση επέτρεψε στην πόλη Χο Τσι Μινχ να μετατρέψει 26.000 εκτάρια γεωργικής γης σε μη γεωργική, παραγωγική, βιομηχανική, εμπορική, υπηρεσιακή και αστική γη κατά την περίοδο 2025/2020. Επί του παρόντος, η πόλη Χο Τσι Μινχ αναπτύσσει ένα έργο για τη μετατροπή 5 προαστιακών περιοχών σε αστικές περιοχές. Ταυτόχρονα, η Εθνοσυνέλευση μόλις εξέδωσε το ψήφισμα 98 σχετικά με την πιλοτική εφαρμογή ορισμένων συγκεκριμένων μηχανισμών και πολιτικών για την ανάπτυξη της πόλης Χο Τσι Μινχ, οι οποίοι θα δημιουργήσουν τις προϋποθέσεις για ταχεία ανάπτυξη της πόλης τα επόμενα χρόνια, συμπεριλαμβανομένων των χερσαίων πόρων.

Εν τω μεταξύ, οι επενδυτές (κυρίως ιδιώτες επενδυτές) δημιουργούν πρόσθετη αξία από τη γη (διαφορά ενοικίου γης) μέσω επενδυτικών δραστηριοτήτων σε κατασκευές και επιχειρηματικών εργασιών σε γη για την ανάπτυξη έργων. Κυρίως μέσω της δημιουργικότητας και της οικονομικής ικανότητας των επενδυτών, που αντικατοπτρίζεται στο ποσοστό επένδυσης του έργου. Όσο μεγαλύτερο είναι το ποσοστό επένδυσης, τόσο υψηλότερη είναι η αξία του ακινήτου και οι επενδυτές έχουν το δικαίωμα να απολαμβάνουν την πρόσθετη αξία από τη γη (διαφορά ενοικίου γης) μετά την εκπλήρωση οικονομικών υποχρεώσεων προς το Δημόσιο.

Συνεπώς, είναι απαραίτητο να αναπτυχθεί ένας μηχανισμός για τη ρύθμιση της προστιθέμενης αξίας από τη γη (διαφορά ενοικίου γης) με σκοπό την εναρμόνιση των συμφερόντων μεταξύ του Κράτους και των επιχειρήσεων.

Να γίνουν φόροι τα τέλη χρήσης γης

Ένα άλλο ζήτημα που πρέπει να τεθεί είναι ότι το Κράτος θα πρέπει να εισπράττει τέλη χρήσης γης και ενοίκια γης μόνο με εύλογο και δίκαιο τρόπο, με σκοπό να μην γίνεται υπερβολική είσπραξη και να μην ξεφεύγει τίποτα.

Σύμφωνα με πολλές επιχειρήσεις, τα τέλη χρήσης γης αποτελούν επί του παρόντος βάρος για αυτές και επίσης κάτι άγνωστο, επειδή η πληρωμή τους διαρκεί πολύ.

Η τρέχουσα μέθοδος υπολογισμού των τελών χρήσης γης δυσκολεύει τις επιχειρήσεις και δημιουργεί έναν μηχανισμό ζητήματος και προσφοράς, παρενόχλησης. Οι επενδυτές έργων πρέπει να πληρώσουν ένα τεράστιο ποσό τελών χρήσης γης, ίσο με περίπου το 70% του κόστους αποζημίωσης για την εκκαθάριση του χώρου, σχεδόν αναγκασμένοι να αγοράσουν πίσω τα δικαιώματα χρήσης γης για δεύτερη φορά, και αυτό το βάρος τελικά το επωμίζονται οι αγοραστές κατοικιών. Συνεπώς, τα τέλη χρήσης γης αντιπροσωπεύουν ένα μεγάλο ποσοστό της δομής του κόστους στέγασης, αντιπροσωπεύοντας περίπου το 10% του κόστους των διαμερισμάτων, περίπου το 30% του κόστους των μεζονετών και περίπου το 50% του κόστους των βιλών. Το Κράτος λαμβάνει ένα μεγάλο ποσό εσόδων από τέλη χρήσης γης, αλλά μακροπρόθεσμα, εάν παραδοθεί όλη η γη, αυτή η μεγάλη πηγή εσόδων του προϋπολογισμού δεν θα υπάρχει πλέον και θα πρέπει να συμπληρωθεί και να αντικατασταθεί από φόρο ακίνητης περιουσίας.

Αντί να εισπράττονται όλα μονομιάς, πολλές συστάσεις προτείνουν τη μετατροπή των τελών χρήσης γης σε φόρο.

Ως εκ τούτου, οι επιχειρήσεις προτείνουν τη ρύθμιση των τελών χρήσης γης ως φόρου που επιβάλλεται στη μετατροπή χρήσης γης από γεωργική γη σε οικιστική, με φορολογικό συντελεστή περίπου 10-15%, ο οποίος υπολογίζεται με βάση τον τιμοκατάλογο γης που εκδίδεται από την επαρχιακή Λαϊκή Επιτροπή, και προσαρμόζεται ετησίως με τον συντελεστή προσαρμογής της τιμής της γης (συντελεστής Κ) σύμφωνα με τις τιμές της αγοράς. Αυτό θα διασφαλίσει τη διαφάνεια, θα καταργήσει τον μηχανισμό αίτησης-χορήγησης και θα μειώσει την τρέχουσα πολύ υψηλή είσπραξη τελών χρήσης γης σε πιο λογικό επίπεδο. Σε αυτή τη βάση, ο νόμος περί φόρου ακίνητης περιουσίας (οικιστική γη, κατοικίες) θα συμπληρωθεί για να δημιουργήσει μια σταθερή και βιώσιμη πηγή εσόδων για τον κρατικό προϋπολογισμό των επαρχιών και των κεντρικά διοικούμενων πόλεων.

Για την επιτάχυνση του υπολογισμού των τελών χρήσης γης, οι ειδικοί και οι επιχειρήσεις συνιστούν τη διατήρηση της μεθόδου πλεονάσματος για τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης και του ενοικίου γης για οικόπεδα και περιοχές γης με αναπτυξιακό δυναμικό, μεγάλης κλίμακας και αξίας άνω των 200 δισεκατομμυρίων VND, επειδή η μέθοδος του συντελεστή προσαρμογής της τιμής γης δεν επιτρέπεται να εφαρμόζεται σε αυτά τα έργα. Στην πραγματικότητα, σχεδόν το 90% των έργων ακινήτων στο παρελθόν έπρεπε να χρησιμοποιεί τη μέθοδο πλεονάσματος για τον υπολογισμό των τελών χρήσης γης.

Σύνδεσμος πηγής: https://thanhnien.vn/tien-su-dung-dat-khong-nen-tan-thu-185230801111504568.htm