Ο κλειστός πιστωτικός κύκλος λύνει το «αδιέξοδο» στην αγορά ακινήτων;

Μετά από τέσσερις μειώσεις στα λειτουργικά επιτόκια από την αρχή του έτους, η Κρατική Τράπεζα του Βιετνάμ (SBV) σηματοδότησε μια αντιστροφή της πολιτικής της από προσεκτική σε ελεγχόμενη χαλάρωση. Ωστόσο, για τις επιχειρήσεις ακινήτων, το ζήτημα των επιτοκίων δεν είναι τόσο σημαντικό όσο το αν μπορούν ή όχι να έχουν πρόσβαση σε κεφάλαια.

Οικονομολόγος , Δρ. Nguyen Tri Hieu

Πρόσφατα, υπήρξε μια πρόταση για την προώθηση της πίστωσης για ακίνητα με τη μορφή ενός «κλειστού κύκλου». Συνεπώς, ο τραπεζικός κλάδος μπορεί να μελετήσει και να αναπτύξει πακέτα πίστωσης για ακίνητα για ορισμένα τμήματα τιμών (μεσαίου και κατώτερου εύρους). Η πίστωση θα εκταμιεύεται σε κλειστό κύκλο, με την τράπεζα να ελέγχει το 100% της ταμειακής ροής (τράπεζα - αγοραστής κατοικίας - επενδυτής - τράπεζα).

Με αυτήν τη λύση, οι επενδυτές θα πρέπει να υποστούν μια μικρή ζημία κατά τη μείωση των τιμών πώλησης, αλλά θα απελευθερώσουν αποθέματα. Αυτή η λύση λέγεται ότι βοηθά στην επίλυση του στεγαστικού προβλήματος των ατόμων με μεγάλο δυναμικό και κεφαλαιακό χώρο, βοηθώντας τις τράπεζες να εκταμιεύουν πιστώσεις επιλεκτικά, με έλεγχο κινδύνου...

Ωστόσο, ο οικονομολόγος Δρ. Nguyen Tri Hieu πιστεύει ότι είναι απαραίτητο να επανεξεταστεί η πραγματικότητα της αγοράς ακινήτων όσον αφορά τη σχέση μεταξύ τριών μερών: τραπεζών, επενδυτών και αγοραστών κατοικιών. Επισημαίνει ότι στις ΗΠΑ, οι τράπεζες δανείζουν στους αγοραστές κατοικιών μόνο μετά την ολοκλήρωση του έργου και η τράπεζα μπορεί να εκτιμήσει την αξία, ώστε οι πελάτες να έχουν χρήματα για να πληρώσουν τους επενδυτές.

«Στο Βιετνάμ, είναι πιο δημιουργικό αλλά κάπως επικίνδυνο, δηλαδή οι επενδυτές καλούν τους αγοραστές κατοικιών να καταθέσουν και να πληρώσουν ανάλογα με την πρόοδο. Αυτό σημαίνει ότι οι επενδυτές έχουν δανειστεί από τράπεζες για να αναπτύξουν μελλοντικά έργα, αλλά ταυτόχρονα εξακολουθούν να εισπράττουν χρήματα από τους αγοραστές κατοικιών. Όταν έχουν πολλά χρήματα, οι επενδυτές τα χρησιμοποιούν για να χρηματοδοτήσουν άλλα έργα. Το να «ψαρεύουν με τα δύο χέρια» οι επενδυτές θα προκαλέσει τον κίνδυνο να μην ολοκληρωθεί το έργο, ενώ οι αγοραστές κατοικιών έχουν ήδη πληρώσει χρήματα», ανέλυσε ο ειδικός.

Συνεπώς, ο Δρ. Nguyen Tri Hieu έθεσε το ζήτημα του πώς να ελεγχθεί η ταμειακή ροή, έτσι ώστε στο τέλος, ο αγοραστής κατοικίας να έχει ένα σπίτι, η τράπεζα να λαμβάνει τα χρήματα και ο επενδυτής να ολοκληρώνει το έργο και να έχει κέρδος. Είπε ότι στην πραγματικότητα, στο Βιετνάμ, δεν υπάρχει ακόμη μηχανισμός για έναν κλειστό πιστωτικό κύκλο, επειδή υπάρχουν πολλά προβλήματα που προκύπτουν κατά την εκτέλεση ενός έργου.

«Η απλή λύση είναι ότι για κάθε έργο που θα διαμορφωθεί στο μέλλον, όταν οι αγοραστές κατοικιών θα πληρώσουν, θα πρέπει να πληρώσουν απευθείας στην τράπεζα για να αφαιρέσουν από το ανεξόφλητο χρέος του επενδυτή του έργου. Παρόλο που ο ιδιοκτήτης του έργου έχει την εξασφάλιση καθώς το έργο θα διαμορφωθεί στο μέλλον, αυτή θα μειωθεί σταδιακά σε αξία όταν το ακίνητο πωληθεί στους αγοραστές κατοικιών και αφαιρεθεί από το αρχικό ακίνητο που κατέχει η τράπεζα. Επομένως, η τράπεζα δέχεται τη μείωση της τιμής της εξασφάλισης μόνο όταν το ανεξόφλητο χρέος μειωθεί αναλόγως», δήλωσε ο ειδικός.

Ο Δρ. Nguyen Tri Hieu σχολίασε ότι το τρέχον πρόβλημα του «μπλοκαρίσματος» της πίστωσης στον τομέα των ακινήτων οφείλεται στο γεγονός ότι οι τράπεζες δεν μπορούν να ελέγξουν τη ροή μετρητών, επομένως δεν τολμούν να δανείσουν στο πλαίσιο της παγωμένης αγοράς ακινήτων. Συνεπώς, πρότεινε 3 λύσεις για την αποδέσμευση της πίστωσης στον τομέα των ακινήτων.

Καταρχάς, τα ισχύοντα πρότυπα για τον δανεισμό ακινήτων δεν θα πρέπει να υποβαθμιστούν. Οι επιχειρήσεις πρέπει ακόμη να υπολογίζουν και να διασφαλίζουν τις ταμειακές ροές, τους δείκτες κέρδους και τους δείκτες χρηματοοικονομικής μόχλευσης.

Δεύτερον, οι επιχειρήσεις που δανείζονται πρέπει να αναδιαρθρώσουν τα χρηματοοικονομικά τους συστήματα και τις ταμειακές τους ροές για να είναι σε θέση να αποπληρώσουν τα χρέη τους.

Τρίτον, θα πρέπει να υπάρχει ένα ειδικό πρόγραμμα δανείων για την υποστήριξη της κοινωνικής στέγασης, όπως το πακέτο των 30.000 δισεκατομμυρίων VND που εφαρμόστηκε, υποστηρίζοντας τις επιχειρήσεις να παρέχουν προϊόντα κατάλληλα για τις ανάγκες της πλειοψηφίας της κοινωνίας.

Πηγή: https://www.congluan.vn/vong-tron-tin-dung-khep-kin-go-the-bi-cho-thi-truong-bat-dong-san-post255724.html