Ποιοι παράγοντες κάνουν τα ακίνητα σε θέρετρα να παραμένουν «παγωμένα»;

Η αγορά δεν παρουσιάζει σαφείς αλλαγές.

Σύμφωνα με την πρόσφατα δημοσιευμένη έκθεση του Ομίλου DKRA για την αγορά ακινήτων τον Ιούλιο του 2023, πολλά έργα ακινήτων σε θέρετρα δεν πέτυχαν την αναμενόμενη ρευστότητα, επομένως ο χρόνος υλοποίησης των πωλήσεων αναβλήθηκε. Για το λόγο αυτό, κατά την περίοδο Ιουλίου, άνοιξε προς πώληση μόνο 1 νέο έργο με 40 προϊόντα που εισήχθησαν στην αγορά, σημειώνοντας μείωση 88% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο.

Αξίζει να σημειωθεί ότι η ζήτηση αυτής της αγοράς εξακολουθεί να είναι πολύ χαμηλή, με μόνο 1 επιτυχημένη συναλλαγή να έχει καταγραφεί, μειωμένη κατά 99% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο. Ο Όμιλος DKRA σχολίασε ότι η τιμή προσφοράς αυτών των προϊόντων είναι σχετικά υψηλή, σε συνδυασμό με την επιφυλακτική ψυχολογία των επενδυτών, καθιστώντας τη ρευστότητα ακόμη ήρεμη. Για να μην αναφέρουμε άλλους παράγοντες όπως η νομιμότητα, τα επιτόκια και η ασήμαντη ανάκαμψη της τουριστικής βιομηχανίας έχουν επηρεάσει τη ρευστότητα των ακινήτων σε θέρετρα.

Μόνο 1 βίλα σε θέρετρο θα πωληθεί τον Ιούλιο του 2023. (Φωτογραφία: DKRA Group)

Τον επόμενο μήνα, η DKRA πιστεύει ότι η προσφορά και η ζήτηση της αγοράς θα αυξηθούν ελαφρώς σε σύγκριση με τον Ιούλιο, αλλά δεν θα υπάρξουν πολλές σαφείς εξελίξεις. Για τον τομέα των κατοικιών σε θέρετρο/καταστημάτων, η νέα προσφορά τον Ιούλιο αυξήθηκε σε σύγκριση με τους πρώτους 6 μήνες του έτους, αλλά κατέγραψε μόνο 2 έργα προς πώληση στην επόμενη φάση πωλήσεων. Η προσφορά σε αυτόν τον τομέα έχει μειωθεί κατά 75% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι. Το ποσοστό απορρόφησης σταμάτησε μόνο στο 1%.

Με τα διαμερίσματα, η προσφορά αυξήθηκε κατά περίπου 52% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο πέρυσι, με 3 έργα να τίθενται προς πώληση, που αντιστοιχούν σε 405 μονάδες. Αυτός ο αριθμός είναι ακόμη μεγαλύτερος από τον συνολικό αριθμό νέων διαμερισμάτων που προσφέρθηκαν προς πώληση σε ολόκληρο το δεύτερο τρίμηνο του 2023, με 378 μονάδες. Ωστόσο, όλα τα νέα προϊόντα συγκεντρώνονται στην Κεντρική περιοχή.

Η Condotel είναι επίσης ο τομέας με τις περισσότερες συναλλαγές σε αυτήν την αγορά, με 113 επιτυχημένες συναλλαγές τον Ιούλιο. Ωστόσο, ο όγκος των συναλλαγών εξακολουθεί να επικεντρώνεται σε ένα έργο, ενώ τα υπόλοιπα έργα έχουν μέτριο ρυθμό κατανάλωσης. Πρόκειται για έργα με πλήρη νομικά έγγραφα, που λειτουργούν από μεγάλες μάρκες και έχουν τιμή πώλησης μικρότερη από 50 εκατομμύρια VND/m2.

Η DKRA προβλέπει επίσης ότι τον επόμενο μήνα, η προσφορά και η ζήτηση της αγοράς θα συνεχίσουν να ανακάμπτουν, αλλά είναι απίθανο να υπάρξουν έντονες διακυμάνσεις βραχυπρόθεσμα.

Ο τομέας των ακινήτων σε θέρετρα είναι απίθανο να σημειώσει σημαντική πρόοδο βραχυπρόθεσμα.

Όσον αφορά την τιμή πώλησης ακινήτων σε θέρετρα, η πρωτογενής αγορά αναμένεται να μην έχει πολλές διακυμάνσεις σε σχέση με τον προηγούμενο μήνα. Οι επενδυτές που εφαρμόζουν προϊόντα εξακολουθούν να διατηρούν προγράμματα στήριξης επιτοκίων, κίνητρα έκπτωσης έως και 50% για πελάτες που πληρώνουν γρήγορα, περίοδο χάριτος κεφαλαίου... Με τη διατήρηση των κινήτρων, αναμένεται ότι η προσφορά και η ζήτηση θα σημειώσουν μικρή ανάκαμψη, κυρίως στις περιοχές Binh Dinh και Kien Giang .

Σύμφωνα με την τελευταία έκθεση του Υπουργείου Κατασκευών , κατά το δεύτερο τρίμηνο του 2023, η νέα προσφορά ξενοδοχείων και θέρετρων σε όλη τη χώρα θα συμπληρωθεί από λίγα μόνο έργα που έχουν ανοίξει και τεθεί σε λειτουργία. Υπάρχει μόνο ένα πρόσφατα αδειοδοτημένο έργο τουριστικού θέρετρου, το οποίο είναι η Θεματική Τουριστική Περιοχή και Θέρετρο στην κορυφή του όρους Μπα Ντεν (Τάι Νιν).

Πώς να σώσετε ακίνητα σε θέρετρα;

Μέσα από έρευνες σε ορισμένες διάσημες τουριστικές περιοχές σε όλη τη χώρα, αποδεικνύεται ότι η κατάσταση εγκαταλελειμμένων έργων βιλών, θέρετρων, διαμερισμάτων και γραφείων χωρίς πελάτες είναι αρκετά συνηθισμένη. Πολλοί δευτερογενείς επενδυτές δυσκολεύτηκαν να αντέξουν την οικονομική πίεση λόγω της χρήσης μόχλευσης, αδυνατώντας να εκμεταλλευτούν τη ταμειακή ροή από το προϊόν, με αποτέλεσμα να αποδέχονται να πωλούν τα προϊόντα τους σε «ασφυκτικές» τιμές στο παρελθόν.

Πολλές μελέτες αγοράς έχουν επίσης δείξει ότι το περιθώριο κέρδους των ακινήτων σε θέρετρα είναι επί του παρόντος πολύ χαμηλό, φτάνοντας μόνο περίπου το 1%, ενώ πολύ λίγα έργα φτάνουν το 4-5% ή και περισσότερο. Πολλά έργα, όταν ανοίγουν προς πώληση, που έχουν δεσμευτεί για κέρδος 8-12%, δεν μπορούν προς το παρόν να υλοποιηθούν.

Με την ιδιαιτερότητα των ακινήτων σε θέρετρα, η ανάκαμψη, όπως και σε άλλα τμήματα της αγοράς, με την άρση των επιτοκίων και των νομικών εμποδίων, δεν φαίνεται αρκετή. Το εναπομείναν πρόβλημα των ακινήτων σε θέρετρα εξακολουθεί να είναι η υπεροχή της προσφοράς έναντι της ζήτησης στον τομέα των θέρετρων και του τουρισμού.

Η προσφορά προϊόντων έχει αυξηθεί, αλλά ο αριθμός των πιθανών τουριστών δεν έχει αναπτυχθεί κατάλληλα, με αποτέλεσμα να υπάρχει μεγάλο χάσμα μεταξύ προσφοράς και ζήτησης.

Σύμφωνα με στοιχεία του Γενικού Τμήματος Τουρισμού, κατά τους πρώτους 6 μήνες του έτους, το Βιετνάμ υποδέχτηκε σχεδόν 70 εκατομμύρια επισκέπτες, συμπεριλαμβανομένων 5,6 εκατομμυρίων διεθνών επισκεπτών και σχεδόν 64 εκατομμυρίων εγχώριων επισκεπτών. Ο αριθμός των διεθνών επισκεπτών ήταν μόνο 66% σε σύγκριση με την ίδια περίοδο του 2019, ενώ ο αριθμός των εγχώριων επισκεπτών αυξήθηκε 1,4 φορές. Τα συνολικά έσοδα από τον τουρισμό εκτιμώνται σε 343.100 δισεκατομμύρια VND, αυξημένα κατά 1,45% σε σχέση με την ίδια περίοδο του 2019, στα 338.200 δισεκατομμύρια VND.

Καθώς ο αριθμός των διεθνών τουριστών δεν ανακάμπτει πραγματικά, η προσφορά ακινήτων σε θέρετρα συνεχίζει να αυξάνεται, ενώ η κρίση υπερπροσφοράς έχει οδηγήσει πολλά προϊόντα θέρετρων σε ανεκμετάλλευτη κατάσταση στο παρελθόν. Πολλές απόψεις λένε ότι εάν ο αριθμός των πιθανών τουριστών δεν ανακάμψει ή ακόμη και αυξηθεί απότομα, η αγορά ακινήτων σε θέρετρα θα συνεχίσει να παγώνει. Αυτό δημιουργεί έναν βρόχο, η παγωμένη αγορά εμποδίζει την ανάπτυξη της υπηρεσίας και οδηγεί σε δυσκολία στην προσέλκυση πιθανών τουριστών.

Σύμφωνα με τους ειδικούς, η διάσωση της αγοράς ακινήτων σε θέρετρα με νομικές λύσεις και λύσεις επιτοκίων λύνει το πρόβλημα μόνο επιφανειακά. Αυτές οι κινήσεις υποστηρίζουν σε μεγάλο βαθμό τους ιδιοκτήτες έργων και τους επενδυτές να ανακτήσουν την εμπιστοσύνη τους στην τρέχουσα περίοδο. Αλλά για να προωθηθεί πραγματικά η αξία και να αυξηθεί η ρευστότητα αυτού του τύπου, το κλειδί εξακολουθεί να βρίσκεται στο ζήτημα της πραγματικής ζήτησης.

Συνεπώς, εκτός από την εστίαση στις πωλήσεις, οι επενδυτές πρέπει επίσης να λειτουργούν συνοδευτικές υπηρεσίες και να επικεντρωθούν στην προώθηση της εικόνας τους, σε συνδυασμό με την τουριστική αγορά για την προσέλκυση πιθανών πελατών. Αυτό επίσης κάνει τους επενδυτές να ενδιαφέρονται περισσότερο για τα προϊόντα αυτής της αγοράς και να συνεχίζουν να επιλέγουν να επενδύουν. Σύμφωνα με τους αναλυτές, αυτό το πρόβλημα δεν μπορεί να βελτιωθεί από τη μια μέρα στην άλλη, επομένως για να δούμε την ανάκαμψη της αγοράς ακινήτων σε θέρετρα, πρέπει ακόμη να περιμένουμε μέχρι το τέλος του 2024 ή τις αρχές του 2025.

Πηγή: https://www.congluan.vn/biet-thu-nghi-duong-giam-99-so-luong-giao-dich-yeu-to-nao-van-dang-anh-huong-den-thi-truong-post260342.html