Un tercio de los proyectos inmobiliarios en Ciudad Ho Chi Minh están estancados por problemas financieros

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El Sr. Hoang Hai, Director del Departamento de Gestión del Mercado Inmobiliario y de Vivienda ( Ministerio de Construcción ), dijo que entre los 168 proyectos que enfrentan dificultades en la ciudad de Ho Chi Minh, 1/3 de los proyectos están relacionados con cuestiones financieras.

En la Conferencia de difusión de la Ley de Vivienda 2023 y la Ley de Negocios Inmobiliarios 2023, que tuvo lugar en la mañana del 11 de octubre, el Sr. Hoang Hai, Director del Departamento de Gestión de Vivienda y Mercado Inmobiliario (Ministerio de Construcción) dijo que una de las primeras condiciones para las organizaciones y los individuos al hacer negocios inmobiliarios es establecer una empresa.

Al mismo tiempo, es necesario asegurar la proporción entre el saldo acreedor y el saldo de bonos y el capital. Según el Sr. Hai, es muy normal que una empresa lleve a cabo muchos proyectos. Sin embargo, si la capacidad financiera es limitada y el mismo flujo de caja se distribuye entre varios proyectos, la empresa comenzará a considerar la emisión de bonos y el uso de apalancamiento financiero.

Sin embargo, cuando surgen problemas, el proyecto se detiene y se bloquea. «Un tercio de los 168 proyectos en Ciudad Ho Chi Minh están atascados por problemas financieros», afirmó el Sr. Hai.

El Sr. Hoang Hai, Director del Departamento de Vivienda y Gestión del Mercado Inmobiliario (Ministerio de Construcción), habló en la Conferencia.

Por lo tanto, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 ha legalizado una serie de disposiciones del Decreto sobre las condiciones para las organizaciones y los individuos al realizar negocios inmobiliarios y ha complementado las disposiciones sobre las condiciones para que las empresas de negocios inmobiliarios a través de proyectos inmobiliarios tengan un capital social mínimo y para garantizar la proporción de crédito pendiente y bonos corporativos en circulación con respecto al capital social.

En consecuencia, las empresas deben contar con un capital social no inferior al 20% del capital total de inversión para proyectos de menos de 20 hectáreas, y no inferior al 15% del capital total de inversión para proyectos de 20 hectáreas o más. En caso de implementar varios proyectos simultáneamente, deben contar con capital social para garantizar la proporción mencionada para cada proyecto.

"Este es un requisito previo para la aprobación de la política de inversiones y la selección de inversores", dijo.

Este reglamento, en su artículo 5, del Decreto 96 que detalla y orienta la aplicación de una serie de artículos de la Ley de Negocios Inmobiliarios, también establece regulaciones más específicas.

En consecuencia, las empresas deben cumplir con los índices de seguridad financiera de la empresa, cumplir con las disposiciones de la ley de crédito y la ley de bonos corporativos.

En caso de que una empresa de negocios inmobiliarios tome préstamos de una institución de crédito o emita bonos corporativos para implementar un proyecto inmobiliario que haya sido aprobado por un organismo estatal competente como inversionista, debe asegurarse de que el saldo total del préstamo pendiente en la institución de crédito, el saldo pendiente de los bonos corporativos y el capital social requerido de acuerdo con las regulaciones para cada proyecto no exceda el 100% del capital de inversión total de ese proyecto.

La relación total de los préstamos pendientes de cobro en entidades de crédito y los bonos corporativos pendientes de cobro para la ejecución del proyecto no debe exceder 4 veces el capital social de la empresa para cada proyecto inmobiliario con una escala de uso de la tierra inferior a 20 hectáreas y no debe exceder 5,67 veces el capital social de la empresa para cada proyecto inmobiliario con una escala de uso de la tierra de 20 hectáreas o más.

“Cuando se emitió esta normativa, muchos se preguntaron qué pasaría si la empresa hubiera emitido bonos y tuviera un exceso de crédito. La normativa transitoria establecía claramente que no se permitía seguir emitiendo ni tomando prestado capital”, afirmó, al tiempo que recalcó que el total de préstamos pendientes en entidades de crédito, bonos corporativos en circulación y capital social requerido para cada proyecto no debe superar el 100 % del capital total de inversión de dicho proyecto.

Condiciones de transferencia de proyectos más sencillas

La Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 complementa y legaliza una serie de disposiciones de los Decretos vigentes, modifica y complementa disposiciones de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014 para garantizar una legalidad clara, estricta y factible para la transferencia de todo o parte de un proyecto inmobiliario.

Según el Sr. Hoang Hai, las condiciones de transferencia del proyecto son más sencillas.

En concreto, la Ley ha eliminado el requisito de disponer de un certificado de derechos de uso de suelo para el proyecto y la parte del proyecto inmobiliario transferido.

Al mismo tiempo, se deben complementar las normas sobre las condiciones para que los inversores transfieran, como por ejemplo, tener una decisión sobre la asignación de tierras, el arrendamiento de tierras o el permiso para cambiar el uso de la tierra con el propósito de implementar el proyecto por parte de una agencia estatal competente.

El proyecto ha cumplido con sus obligaciones financieras respecto de la tierra del proyecto, incluidas las tarifas por el uso de la tierra, el alquiler de la tierra y los impuestos, tarifas y cargos relacionados con la tierra (si los hubiera) al Estado del proyecto.

La Ley también ha modificado y complementado disposiciones en el sentido de que, en caso de que el cesionario de la totalidad o parte del proyecto sea una organización económica con capital de inversión extranjera, después de que un organismo estatal competente emita una decisión que permita la transferencia y las partes hayan firmado un contrato de transferencia, los procedimientos sobre tierras se llevarán a cabo de conformidad con las disposiciones de la ley sobre tierras.

Al mismo tiempo, se complementan las normas sobre los casos en que el Primer Ministro autoriza al Comité Popular Provincial a decidir sobre la transferencia de parte de un proyecto inmobiliario en los casos en que el proyecto inmobiliario esté bajo la autoridad del Primer Ministro para aprobar la política de inversión.

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