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| Los bienes raíces son un producto predominantemente doméstico, por lo que el ritmo de aumento de precios dependerá del mercado de cada región y del equilibrio entre la oferta y la demanda. (Fuente: Periódico XD) |
Razones por las que los precios inmobiliarios siguen aumentando
El reciente informe del mercado inmobiliario publicado por la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam muestra información relevante sobre el aumento de los precios inmobiliarios. En consecuencia, tan solo en los últimos 10 años, los precios inmobiliarios se han multiplicado por diez. Tan solo en 2021, los precios inmobiliarios crecieron un promedio de dos dígitos, muchas veces más que en el mismo período del año anterior.
La Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam considera que las razones del continuo aumento de los precios inmobiliarios durante la última década son la alta inflación, las bajas tasas de interés y la escasez de oferta. En particular, el continuo aumento de los precios inmobiliarios es un hecho innegable.
En concreto, según una encuesta de Batdongsan.com.vn, hasta ahora, el impulso de crecimiento ha sido profundamente diferenciado cuando la tasa de crecimiento todavía va en aumento en algunos segmentos, pero en algunos segmentos, la tasa de crecimiento se ha detenido y los precios han comenzado a bajar.
Mientras tanto, los datos del informe del mercado inmobiliario del tercer trimestre de 2023 del Ministerio de Construcción también reconocieron esta realidad cuando dijeron que el precio de venta promedio de los apartamentos recién inaugurados en el tercer trimestre aumentó casi un 7% intertrimestral, aumentó un 14% interanual y alcanzó alrededor de VND50,8 millones/m2.
El suelo industrial en ciudades que atraen fuertemente la IED como Bac Ninh, Bac Giang , Hung Yen... tiene un precio medio de alquiler de 3,2-3,4 millones de VND/m2/periodo de alquiler, un fuerte aumento en comparación con el mismo periodo del año pasado, cuando el precio del alquiler fluctuaba entre 2,3-2,7 millones de VND/m2/periodo de alquiler.
La Sra. Do Thu Hang, directora senior de Savills Hanoi, dijo que en el contexto actual del mercado, dependiendo de cada segmento y mercado con diferencias en el equilibrio de la oferta y la demanda, el aumento o la disminución del precio de venta y la liquidez es diferente.
Cabe destacar que los motores del crecimiento del mercado inmobiliario vietnamita son muy grandes, provenientes del proceso de urbanización junto con el desarrollo de infraestructura, el fuerte crecimiento de la población que conduce a una gran demanda de vivienda, por lo tanto, a largo plazo, los precios de los bienes raíces aún registrarán una tendencia al alza, aunque actualmente pueden estar desacelerándose debido a ciertas dificultades.
Según el presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam, Nguyen Van Dinh, la mayoría de los próximos proyectos en Hanoi y Ho Chi Minh City están ubicados en distritos alejados del centro, donde los fondos de tierras aún son abundantes y la infraestructura se mejora constantemente, lo que continuará impulsando el nivel de precios de estos proyectos más alto en el futuro.
Además, los bienes raíces son un producto altamente "doméstico", por lo que la tasa de aumento de precios dependerá del mercado de cada región y del equilibrio entre la oferta y la demanda.
El mercado vietnamita seguirá atrayendo capital extranjero
Se espera que una gran cantidad de capital de inversores extranjeros fluya al mercado inmobiliario vietnamita en el período 2024-2026.
Muchas transacciones han estado y están en proceso de negociación y son bastante activas; los objetivos de inversión esperados siguen siendo encontrar fondos de tierras limpios, de buena calidad, valiosos, así como tener propiedad legal, compensación y limpieza completa, y potencial de desarrollo...
Esta es la evaluación recientemente anunciada de Cushman & Wakefield Vietnam Company sobre las actividades de fusiones y adquisiciones (M&A) extranjeras en Vietnam en el futuro.
Según Cushman & Wakefield Vietnam, los datos de transacciones en 2023 muestran que los inversores extranjeros todavía representan la mayoría de las transacciones, adquisiciones e inversiones inmobiliarias, mientras que los inversores nacionales representan menos del 10% del número de transacciones.
Esto se debe a que las empresas nacionales aún enfrentan muchos factores desfavorables, como dificultades económicas generales, problemas legales de proyectos sin resolver, muchas deficiencias en los bonos corporativos y falta de acceso a los flujos de capital.
La Sra. Trang Bui, directora general de Cushman & Wakefield Vietnam, afirmó: «En una serie de eventos de inversión que Cushman & Wakefield organizó a principios de este año, mediante una encuesta a clientes de Asia Pacífico sobre los mercados que más les interesan, la mayoría de las respuestas fueron muy positivas sobre el potencial de inversión en Vietnam».
Según la Sra. Trang Bui, cuando el contexto económico mundial experimenta muchas fluctuaciones, un país emergente como Vietnam se ha convertido en un mercado potencial para atraer inversiones.
Entrando en un análisis más específico, los expertos de Cushman & Wakefield afirmaron que Vietnam ha estado y sigue estando en la "mira" de una gran cantidad de inversión extranjera directa (IED).
El mercado inmobiliario vietnamita, en particular Ciudad Ho Chi Minh y Hanói, ha experimentado un rápido desarrollo en los últimos años. Se ha registrado un aumento significativo de las fusiones y adquisiciones (M&A) en general, y en el sector inmobiliario en particular, tanto en número como en valor de las transacciones.
Aunque la situación económica en general y el mercado inmobiliario en particular desde principios de 2023 hasta ahora han enfrentado muchos desafíos, las inversiones inmobiliarias y las transacciones de fusiones y adquisiciones aún se siguen produciendo.
El valor total estimado de las inversiones inmobiliarias y las transacciones de fusiones y adquisiciones en los primeros 9 meses de 2023 alcanzó los 729 millones de dólares, un 33% menos debido a la falta de operaciones de gran valor en comparación con el mismo período del año pasado.
Según los expertos de Cushman & Wakefield, la atractiva tasa de retorno en un mercado emergente como Vietnam es un factor importante en las decisiones de inversión de los inversores extranjeros.
Durante los primeros nueve meses de 2023, Vietnam registró un total de inversiones de capital y fusiones y adquisiciones inmobiliarias de aproximadamente 4200 millones de dólares; de los cuales, el 46 % y el 28 % correspondieron a viviendas e industrias, respectivamente. Esto demuestra que el interés de los inversores extranjeros sigue centrado en los activos tradicionales de Vietnam, principalmente para satisfacer la necesidad de establecerse y ganarse la vida.
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| Edificio de apartamentos en la zona urbana de Thu Thiem, Ciudad Ho Chi Minh. (Fuente: VNA) |
Hanoi aprueba tres proyectos más de inversión en vivienda social
El Comité Popular de Hanoi acaba de emitir una Decisión que aprueba y actualiza la lista de proyectos de inversión en construcción de viviendas y áreas urbanas en el Plan de Desarrollo de Vivienda de la ciudad para el período 2021-2025 (Fase 2).
En concreto, para proyectos de inversión en la construcción de viviendas comerciales y áreas urbanas, la ciudad ha aprobado y actualizado 12 proyectos. De estos, 8 están en ejecución y se prevé que finalicen en el período 2021-2025; 3 proyectos se prevé que finalicen después de 2025 y 1 proyecto se encuentra en trámites de preparación de inversión.
Cabe destacar que el Comité Popular de Hanoi también aprobó y actualizó tres proyectos de inversión en construcción de viviendas sociales.
El primero es el proyecto de inversión en la construcción de viviendas sociales en las parcelas CT4 y CT5 del proyecto de inversión en la Nueva Área Urbana de Dai Kim (barrio de Dai Kim, distrito de Hoang Mai). El proyecto tiene una superficie total de 2,03 hectáreas e incluye 562 apartamentos. Actualmente, el inversor se prepara para invertir en la construcción de rascacielos en las parcelas CT4 y CT5, cuya finalización está prevista para 2024.
El segundo proyecto es el proyecto de inversión en vivienda social en la parcela CT6B, Nueva Área Urbana de Tay Nam Kim Giang (distrito de Dai Kim, distrito de Hoang Mai). El proyecto cuenta con una inversión total de 1.293 billones de VND, en una superficie de 10,85 hectáreas. El proyecto cuenta con una superficie construida de 33.120 m² y 552 apartamentos. Se está llevando a cabo la decisión sobre la política de inversión, cuya finalización está prevista para 2027.
Finalmente , el proyecto de inversión en vivienda social en los CT7 y CT8 de la nueva zona urbana Tay Nam Kim Giang 1 (barrio de Dai Kim, distrito de Hoang Mai, y comuna de Tan Trieu, distrito de Thanh Tri) cuenta con una inversión total de 1.394 billones de VND y 937 apartamentos. Actualmente, se está llevando a cabo el proceso de decisión sobre la política de inversión. Se prevé su finalización en el período 2026-2027.
Los tres proyectos de vivienda social antes mencionados aportarán al mercado inmobiliario 2.051 viviendas adicionales, lo que se espera que contribuya a "sacar la sed" de vivienda social de la gente.
Anteriormente, según las estadísticas del Ministerio de Construcción, en el tercer trimestre de este año, a nivel nacional, se completaron 19 proyectos de vivienda social para personas de bajos ingresos y trabajadores de parques industriales con una escala de 18.752 unidades y se implementó la inversión en construcción.
De los cuales, 5 proyectos han sido completados con una escala de 850 unidades (equivalente al 176% en comparación con el segundo trimestre de 2023). Hay 2 proyectos con una escala de 5,223 unidades que han iniciado su construcción.
Además de los proyectos mencionados anteriormente que ya se iniciaron, en el tercer trimestre se aprobaron 12 proyectos con una escala de 12.679 apartamentos para nuevas políticas de inversión.
Abolir la decisión de seleccionar inversores para proyectos de zonas residenciales
El 28 de noviembre, información del Comité Popular de la provincia de Thanh Hoa, el Sr. Mai Xuan Liem, Vicepresidente del Comité Popular de esta provincia firmó una decisión para cancelar la aprobación de los resultados de la selección preliminar de inversionistas para implementar el proyecto de área residencial en la comuna de Dong Linh, ciudad de Thanh Hoa, por no cumplir con las regulaciones.
En consecuencia, el Comité Popular de la provincia de Thanh Hoa abolió las decisiones relacionadas con el proyecto, tales como: decisión de aprobar los documentos de invitación de precalificación para la selección de inversionistas; decisión de aprobar los resultados de la precalificación para la selección de inversionistas; decisión de aprobar el plan de selección de inversionistas.
Las decisiones abolidas mencionadas anteriormente fueron firmadas por el presidente del Comité Popular Provincial de Thanh Hoa en 2020. El motivo de la abolición fue porque el contenido no se ajustaba a las regulaciones legales vigentes.
En concreto, el proyecto de zona residencial en la comuna de Dong Linh, ciudad de Thanh Hoa, no asigna suficiente tierra para construir viviendas sociales de acuerdo con las regulaciones gubernamentales sobre el desarrollo y la gestión de viviendas sociales.
El Comité Popular Provincial de Thanh Hoa asignó al Departamento de Construcción (la parte invitante) para presidir y coordinar con las unidades pertinentes para llevar a cabo los procedimientos legales para que el proyecto garantice las condiciones para determinar los proyectos de inversión que utilizan la tierra de acuerdo con las regulaciones.
Una vez que el proyecto cumple las condiciones, la organización prepara un expediente solicitando la aprobación de la política de inversión, lo presenta a la autoridad competente para su decisión y sirve como base para organizar la selección de un inversor para implementar el proyecto.
El Proyecto de la Zona Residencial de la Comuna de Dong Linh abarca una superficie de más de 19 hectáreas. La inversión total del proyecto supera los 1.700 billones de VND, de los cuales 73.800 millones de VND corresponden a la compensación por la limpieza del terreno.
En 2020, hubo 2 inversores que pasaron la selección preliminar para el proyecto mencionado anteriormente, incluidos: el consorcio de Viet Nhat Duc Exploitation Joint Stock Company - Thanh Cong Group Company Limited; el consorcio de 5 empresas (Truong Phat Investment and Construction Consulting Joint Stock Company; T&T Tourism Investment Joint Stock Company; Khanh Linh Construction Consulting and Investment Company Limited; Hoang Hai Construction Investment Joint Stock Company; Tecco Group Joint Stock Company).
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Fuente
![[Foto] El presidente de la Asamblea Nacional asiste al seminario "Construcción y operación de un centro financiero internacional y recomendaciones para Vietnam".](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/28/76393436936e457db31ec84433289f72)
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