Transacciones inmobiliarias obligatorias por el suelo, la mayoría de las pérdidas pertenecen a las personas

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Al discutir el proyecto de ley sobre negocios inmobiliarios (enmendado) en la tarde del 19 de junio, el vicepresidente de la Asamblea Nacional, Nguyen Khac Dinh, dijo que el Comité Permanente de la Asamblea Nacional (NASC) celebró una sesión temática para dar opiniones sobre esta ley el 12 de abril y emitió un aviso final.

Definir claramente el concepto y alcance de los objetos de negocio inmobiliario

Según el vicepresidente Nguyen Khac Dinh, el proyecto presentado a la Asamblea Nacional esta vez no refleja plenamente los requisitos del Comité Permanente de la Asamblea Nacional cuando el concepto de "empresa" debe utilizarse de forma coherente en todo el sistema jurídico, pero el proyecto de ley lo utiliza incorrectamente.

Es necesario distinguir claramente entre el intercambio y la compraventa según el derecho civil y las actividades profesionales de compraventa de bienes inmuebles que realizan las entidades comerciales. Las organizaciones y los particulares tienen derecho a comprar y vender bienes inmuebles, pero para constituirse como entidad comercial, deben constituir una empresa, cumplir ciertas condiciones y estar reconocidos por la ley. De igual manera, en el caso de las entidades comerciales, no todos los bienes inmuebles que se compran y venden están sujetos a esta ley, declaró el vicepresidente de la Asamblea Nacional, Nguyen Khac Dinh.

Transacciones inmobiliarias obligatorias a través del piso, la mayoría de las pérdidas pertenecen a las personas - 1 — Vicepresidente de la Asamblea Nacional Nguyen Khac Dinh.

“Si una vivienda es vendida por un particular, o una empresa se disuelve, quiebra o vende su sede, estos bienes inmuebles no están sujetos a esta ley. Debido a la confusión conceptual y a la incorrecta delimitación del alcance y los sujetos, el proyecto de ley en general aún presenta muchos aspectos que requieren ajustes”, señaló el vicepresidente de la Asamblea Nacional, Nguyen Khac Dinh.

Al compartir la opinión anterior, el delegado Phan Duc Hieu, de la delegación de Thai Binh, señaló muchas superposiciones entre la Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendada) y la Ley de Vivienda debido a conceptos poco claros.

“Todas las actividades relacionadas con actividades profesionales para obtener beneficios en el sector inmobiliario están reguladas por la Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendada). La Ley de Vivienda solo debería regular la propiedad de viviendas. En cuanto a la administración de edificios de apartamentos, personalmente considero que es una actividad comercial relacionada con el sector inmobiliario”, sugirió el delegado de la delegación de Thai Binh.

"Es necesario definir clara y distintamente el alcance de la regulación de las dos leyes para evitar zonas grises y superpuestas, porque cuando se aplican en la práctica, pueden causar dificultades en la implementación", dijo el delegado Phan Duc Hieu.

Transacciones inmobiliarias obligatorias a través del piso, la mayoría de las pérdidas pertenecen a las personas - 2 — Delegado Phan Duc Hieu, delegación de Thai Binh.

El comercio inmobiliario no debería tener que realizarse a través del parqué.

Según el delegado Hoang Ngoc Dinh, de la delegación de Ha Giang, el artículo 57 del proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendado) estipula que las transacciones inmobiliarias deben realizarse a través del piso. Esta regulación causará muchas dificultades de implementación, ya que el proyecto de ley no explica las razones por las cuales deben realizarse a través del piso y no existe información sobre investigaciones, encuestas ni evaluaciones de impacto de esta regulación.

“Este mecanismo de control fue abolido con numerosas deficiencias, por lo que considero irrazonable su restablecimiento en el proyecto de ley. Debe considerarse con cuidado y detenimiento”, enfatizó el delegado de la delegación de Ha Giang.

Mientras tanto, según el delegado Hoang Ngoc Dinh, la regulación más necesaria no es la de notarizar las transacciones inmobiliarias, pero no es obligatoria.

“Los países desarrollados (como la mayoría de los países de la UE) exigen la certificación notarial. En el contexto de la creación y finalización de la base de datos nacional de certificación notarial, la calidad de las actividades de certificación es cada vez mejor, y la certificación notarial es mucho más eficaz para prevenir conductas fraudulentas y negativas”, señaló el delegado Hoang Ngoc Dinh.

En términos de beneficios y propósitos operativos, las plataformas de negociación inmobiliaria tienden a estar más conectadas y tienen relaciones más beneficiosas con los inversores que con los consumidores. Por lo tanto, es imposible exigir que las plataformas tengan factores objetivos en sus operaciones, especialmente cuando aportan capital directamente a los inversores para obtener ganancias o actúan como agentes de ventas para que los inversores disfruten de las diferencias de precio, afirmó la delegación de Ha Giang.

Coincidiendo con esta opinión, el delegado Pham Van Hoa, de la delegación de Dong Thap, afirmó que las plataformas de compraventa de bienes raíces suelen ofrecer servicios de intermediación, actuando como puente entre el vendedor y el comprador, mientras que el notario público suele garantizar la seguridad jurídica, la equidad y los derechos de las partes involucradas en la transacción. Por lo tanto, las plataformas de compraventa de bienes raíces no deben utilizarse para garantizar la seguridad jurídica de las transacciones inmobiliarias y, viceversa, el notario público no puede prestar servicios que sustituyan las funciones de las plataformas de compraventa de bienes raíces.

Transacciones inmobiliarias obligatorias a través del piso, la mayoría de las pérdidas pertenecen a las personas - 3 — Delegado Pham Van Hoa, delegación de Dong Thap.

En muchos casos, las salas de negociación inmobiliaria son el patio trasero de los inversores. Propongo que todas las transacciones sean notariadas y certificadas, a menos que ambas partes sean organizaciones, propuso la delegación de Dong Thap.

"Si ya te has tomado las gachas antes de pagar el dinero, tendrás que ir a cobrar la deuda mañana."

En su opinión, el Ministro de Finanzas, Ho Duc Phoc, sugirió que el organismo encargado de redactar el proyecto estudie la normativa sobre la capacidad financiera de los inversores con licencia para invertir en bienes raíces y proyectos empresariales. Esto busca garantizar que los inversores tengan la capacidad financiera suficiente para ejecutar los proyectos a tiempo y cumplir con los requisitos.

Según el ministro Ho Duc Phoc, actualmente, el sector inmobiliario se encuentra en una situación en la que no se pueden emitir certificados de derechos de uso del suelo. Esto provoca que cientos de miles de personas no obtengan los documentos debido a las deudas de los inversores con el presupuesto estatal.

La ley estipula que las tierras se asignan a las empresas y luego se determinan las tasas de uso de la tierra. Si las empresas no pagan, se les multa por demora, pero la multa es menor que el interés bancario. Esto lleva a que, tras vender viviendas, las empresas adelanten dinero de los ciudadanos y utilicen el dinero generado en el futuro para invertir en otros proyectos, sin tener fondos para financiar el presupuesto. Como consecuencia, las personas no recibirán certificados y el gobierno se enfrentará a la inestabilidad debido a las quejas de la gente, afirmó el Ministro de Finanzas.

En consecuencia, el Ministro de Hacienda solicitó garantizar que los inversores cumplan con sus obligaciones financieras. Las disputas entre empresas y particulares son asuntos civiles que deben llevarse ante los tribunales.

Transacciones inmobiliarias obligatorias a través del piso, la mayoría de las pérdidas pertenecen a las personas - 4 — Ministro de Finanzas, Ho Duc Phoc.

“Si hay indicios de fraude, solo el inversor será encarcelado, pero ¿quién se ocupará de las miles de personas a las que no se les han concedido certificados?”, preguntó el ministro de Finanzas.

Según el Ministro, si los inversionistas no han aportado al presupuesto ni han cumplido con sus obligaciones financieras, la gente tendrá que demandar permanentemente y el gobierno tendrá que resolver la inestabilidad, lo que genera pérdida de confianza. El Ministro Ho Duc Phoc sugirió que se establecieran regulaciones para que solo los inversionistas que aporten al presupuesto y cumplan con sus obligaciones financieras reciban tierras.

"Nuestros antepasados decían que si se paga el dinero, se sirve la papilla. Si no se paga el dinero, pero se sirve la papilla, al día siguiente hay que ir a cobrar la deuda", sugirió el Ministro de Hacienda.

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