Bienes raíces: Es probable que los precios de las propiedades suban, pero es difícil que bajen; se pronostican dos escenarios de mercado para 2025; la nueva lista de precios de terrenos en Hanoi tendrá un efecto dominó.

Es poco probable que los precios inmobiliarios bajen, los expertos predicen dos escenarios de mercado para 2025, y la nueva lista de precios de la tierra en Hanoi tendrá un efecto dominó, provocando un aumento en los precios de las viviendas... estas son las últimas noticias inmobiliarias.

En los próximos 2-3 años, el mercado inmobiliario se volverá más transparente con cambios significativos, incluyendo fluctuaciones de precios y ajustes en la demanda, tanto de inversores como de compradores de vivienda. (Foto: Anh Phuong)

A pesar del aumento de la oferta, es poco probable que los precios de los bienes raíces bajen.

Se espera que la oferta de apartamentos nuevos en 2024 alcance aproximadamente 35.000 unidades, cifra superior a la previsión anterior de 22.000 a 24.000. En 2025, se proyecta que esta cifra aumente a 40.000 apartamentos en los dos principales mercados de Hanói y Ciudad Ho Chi Minh. Sin embargo, los expertos coinciden en que, incluso con un aumento significativo de la oferta, será difícil frenar los precios inmobiliarios.

Al pronosticar el mercado inmobiliario para 2025, Duong Thuy Dung, director ejecutivo de CBRE Vietnam, cree que los precios de la vivienda no caerán, sino que ya no aumentarán tan rápidamente como en el período reciente. El aumento podría ser de entre el 5 % y el 8 % en comparación con 2024. Cómo lograr precios asequibles para el ciudadano medio sigue siendo una pregunta difícil y un gran desafío para el mercado, cuya respuesta aún se desconoce.

Según el análisis de la Sra. Dung, el índice de precios de los apartamentos en Hanói aumentó un 64 % en comparación con el segundo trimestre de 2019, el doble que en Ciudad Ho Chi Minh . El precio promedio de venta principal se acerca a los 60 millones de VND/m².

Coincidiendo con esta opinión, el profesor asociado Dr. Dinh Trong Thinh, experto en economía , comentó que 2024 fue un año en el que el sector de apartamentos en Hanói experimentó un rápido y notable aumento de precios. Los precios de los apartamentos, que promediaron 40 millones de VND/m² en 2022, superaron los 70 millones de VND/m² a finales del tercer trimestre de 2024. Cabe destacar que el mercado ya no cuenta con proyectos con precios inferiores a 60 millones de VND/m², y muchos proyectos de gama media incluso superan los 100 millones de VND/m².

Durante períodos de intensa demanda, los precios de venta tienden a aumentar diaria o semanalmente, pero la liquidez se mantiene alta. La demanda acumulada de vivienda, tanto para vivienda como para inversión, finalmente ha estallado, ya que diversos factores han restablecido la confianza de clientes e inversores en el mercado. Este aumento de la demanda, sumado a la continua escasez de oferta, ha impulsado los precios al alza.

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Los expertos creen que, si bien la tendencia alcista en los precios de los apartamentos en Hanói se ha ralentizado, será difícil reducir los precios de venta en 2025 debido al aumento del precio del suelo. De hecho, el mercado de Hanói sigue el mismo escenario de crecimiento que Ciudad Ho Chi Minh. En los próximos 2-3 años, el mercado inmobiliario se aclarará con cambios significativos, incluyendo fluctuaciones de precios y ajustes en la demanda tanto de inversores como de compradores de vivienda. Se prevé que toda la oferta principal en Hanói en 2025 pertenecerá a los segmentos de alta gama y lujo; este último representará el 36%.

Desde una perspectiva empresarial, el Sr. Ngo Huu Truong, subdirector general del Grupo Hung Thinh, cree que será muy difícil que los precios inmobiliarios bajen en el futuro próximo. Una de las razones radica en que el proceso de aprobación de proyectos suele tardar mucho tiempo, lo que incrementa los costos de inversión.

En cuanto a los precios inmobiliarios, Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, también comentó que, de aquí a finales de 2025, las regulaciones de la nueva ley no se han aplicado plenamente, y las regulaciones vigentes aún se siguen utilizando. Por lo tanto, se prevé que los precios de los terrenos se mantengan en un nivel razonable. Sin embargo, en el período 2026-2027, si no se realizan los ajustes necesarios de aquí a entonces, se incrementará la presión sobre los precios.

Según el Sr. Dinh, existen dos escenarios para el mercado inmobiliario. Si se regula adecuadamente, el mercado se mantendrá estable en 2026-2027. Sin embargo, si no se realizan los ajustes técnicos adecuados, los precios inmobiliarios podrían subir a niveles más altos e irrazonables. En ese caso, el mercado volverá a enfrentar dificultades.

El mercado ha pasado su fase más difícil.

El Ministerio de Construcción acaba de anunciar 10 puntos clave de la industria de la construcción en 2024. Entre ellos, 2024 marca una tasa de crecimiento significativa de aproximadamente 7,8-8,2%, la más alta desde 2020, superando la meta establecida por el Gobierno en la Resolución No. 01 (6,4-7,3%).

Esta es también la tasa de crecimiento más alta alcanzada por el sector de la construcción desde 2020, impulsando el crecimiento general del PIB de la economía. La tasa de urbanización alcanzó el 44,3%, superando la meta del 43,7% establecida por la Asamblea Nacional. El sector de la construcción también alcanzó otras dos metas asignadas por el Gobierno: una tasa de recolección y tratamiento de aguas residuales del 18% y una superficie promedio de vivienda de 26,5 m² por persona a nivel nacional.

Tras evaluar el mercado inmobiliario durante el último año, el Ministerio de Construcción afirmó que se han implementado numerosas soluciones integrales para abordar las dificultades del mercado. El grupo de trabajo del Primer Ministro para la resolución de dificultades y obstáculos en la implementación de proyectos inmobiliarios ha trabajado con las localidades y las empresas inmobiliarias para recopilar información y evaluar la situación, revisando cada proyecto específico para brindar orientación, soluciones y abordar las dificultades y obstáculos en la implementación.

“El mercado inmobiliario ha experimentado cambios positivos, superando el período más difícil para ganar impulso para la recuperación y el desarrollo”, enfatizó el Ministerio de Construcción.

Otro punto destacado del año pasado fue la especial atención prestada al desarrollo de la vivienda social. El 24 de mayo, el Comité Central del Partido emitió la Directiva n.º 34 sobre el fortalecimiento del liderazgo del Partido en el desarrollo de la vivienda social en la nueva situación.

El Ministerio de Construcción presenta al Gobierno un proyecto de Resolución sobre fuentes de capital preferenciales para el desarrollo de vivienda social. En consecuencia, propone implementar un paquete de préstamos preferenciales de 100.000 billones de VND para vivienda social, provenientes de bonos, con una vigencia de 5 años. Estas iniciativas sentarán las bases para acelerar el desarrollo de la vivienda social a nivel nacional en el futuro próximo.

Impacto de la nueva lista de precios de terrenos de Hanoi.

Según la lista de precios de terrenos recientemente emitida y vigente para Hanoi, a partir del 20 de diciembre de 2024, los precios de los terrenos en algunas áreas de Hanoi son de 2 a 6 veces más altos que la lista de precios de terrenos emitida en 2019. Los precios de terrenos más altos se encuentran en algunas calles del distrito de Hoan Kiem, alcanzando casi 700 millones de VND/m2.

Algunos creen que la implementación de la nueva lista de precios de tierras en Hanoi podría conducir a un aumento adicional en los precios de la vivienda.

Un informe del Ministerio de Construcción indica que, de aplicarse la lista de precios de terrenos de 2024, los costos de uso del suelo para proyectos inmobiliarios aumentarán significativamente en comparación con el año anterior. Esto se debe a que los principales componentes que afectan los precios de las viviendas y los bienes raíces incluyen: los costos de compensación y desmonte de terrenos, las tasas de uso del suelo, los costos de construcción de proyectos (como viviendas e inmuebles), los impuestos y las tasas relacionadas.

En particular, las tarifas por el uso del suelo suelen representar una gran proporción del costo total de un proyecto de vivienda, y varían entre el 7 y el 20% para proyectos de departamentos de gran altura y entre el 25 y el 50% para proyectos de villas y casas adosadas.

Según el Ministerio de Construcción, la aplicación de la nueva lista de precios de terrenos tendrá un efecto dominó, provocando un aumento del 15-20% en los precios de los inmuebles y las viviendas en comparación con el período anterior.

El Sr. Vu Cuong Quyet, Director General de Dat Xanh, Vietnam del Norte, afirmó que, para las empresas, contar con una lista de precios de terrenos facilitará el proceso de valoración de terrenos para que refleje fielmente los precios del mercado. La lista de precios ajustada es una base importante para que las empresas determinen el impuesto predial.

Sin embargo, si el impuesto a la tierra se determina en función del valor de mercado, el impuesto de conversión del uso de la tierra para las empresas será más alto, lo que resultará en un precio de venta más alto de los bienes raíces para los compradores.

¿Es admisible vender un piso que todavía se está pagando a plazos bajo la nueva normativa?

Comprar un apartamento a plazos es una tendencia popular entre quienes desean ser propietarios de una vivienda sin tener que desembolsar una gran suma por adelantado. Entonces, ¿qué regulaciones se deben cumplir al comprar un apartamento a plazos?

La compraventa de viviendas mediante pago aplazado o fraccionado se regula en el artículo 167 de la Ley de Vivienda de 2023 de la siguiente manera:

- Según lo convenido por las partes y claramente establecido en el contrato de compraventa de vivienda.

- Mientras el apartamento se esté pagando a plazos, el comprador tiene derecho a usar y es responsable de su mantenimiento, salvo pacto en contrario o dentro del periodo de garantía del apartamento.

En concreto, el inciso 2 del artículo 167 de la Ley de Vivienda de 2023 afirma que: Los compradores de vivienda que paguen a plazos o en cuotas aplazadas sólo podrán realizar operaciones como compra, venta, donación, permuta, hipoteca o aportación de capital a esta vivienda con otros después de haber pagado la totalidad del precio de compra, salvo que las partes hayan convenido otra cosa.

Según este reglamento, si un comprador de un apartamento que paga a plazos quiere venderlo a otra persona, está obligado a pagar al vendedor el precio total de compra, a menos que las partes hayan acordado lo contrario.

Por lo tanto, si usted compra un apartamento a través de un plan de pago con el desarrollador o un plan de cuotas con el vendedor, solo podrá venderlo a otra persona después de pagar el precio total de compra, a menos que las partes hayan acordado lo contrario.

De manera similar, al hipotecar un apartamento para un préstamo a plazos bancario, si el deudor hipotecario desea venderlo a otra persona, según la cláusula 5, artículo 321 del Código Civil de 2015, el deudor hipotecario puede vender el apartamento hipotecado al banco a otra persona si el banco está de acuerdo o según lo estipulado por la ley.

En consecuencia, si las partes acuerdan o el banco acuerda vender el piso que se está pagando a plazos, se pueden utilizar los siguientes métodos:

- El promotor firmó el documento de cesión del contrato de compraventa del apartamento antes de presentar la solicitud del Certificado de Propiedad ante las autoridades estatales.

- Las partes cancelarán el antiguo contrato de compraventa a plazos del apartamento, y el vendedor firmará directamente un nuevo contrato de compraventa del apartamento con el nuevo comprador (si el antiguo comprador aún no ha transferido el certificado de propiedad) o creará un acuerdo escrito sobre la venta del apartamento en pagos a plazos entre las tres partes: el antiguo comprador, el vendedor y el nuevo comprador.

- Establecer un acuerdo tripartito entre el banco, el comprador y el vendedor, mediante el cual el banco se compromete a vender el apartamento, que se paga a plazos, a otra parte. Simultáneamente, liberar la hipoteca, firmar un nuevo contrato de compraventa y transferir la propiedad (Libro Rojo) al nuevo comprador.

En este caso, las partes podrán transferir las obligaciones crediticias del banco a otra parte de conformidad con el artículo 370 del Código Civil de 2015.

Por tanto, el comprador puede vender el piso mientras esté todavía pagándolo a plazos si el vendedor está de acuerdo, como se analizó anteriormente, o cuando se hayan realizado todos los pagos de las cuotas, o según lo hayan acordado ambas partes.