Los precios de los inmuebles están cayendo, los inversores no deben apresurarse a retirarse del mercado.

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En 2022, el mercado inmobiliario atravesó un período difícil, con una disminución tanto de la oferta como de la demanda, lo que provocó un desplome de la liquidez. Sin embargo, muchos inversores prevén un fuerte crecimiento del mercado inmobiliario en 2023.

Experto en agua inmobiliaria reduce producción, inversores ceden y se retiran del mercado imagen 1 — Sr. Troy Griffiths, Director General Adjunto de Savills Vietnam.

En declaraciones a los periodistas del Journalist and Public Opinion Newspaper sobre este tema, el director general adjunto de Savills Vietnam, Troy Griffiths, dijo que en el contexto de una desaceleración del mercado inmobiliario mundial, a Vietnam también le resultará difícil evitar los impactos.

Sin embargo, el fuerte proceso de depuración y el espacio de desarrollo urbano de este mercado siguen atrayendo la atención de los inversores.

El endurecimiento de los bonos corporativos es inevitable

Después de un año difícil, ¿cuál es su evaluación del mercado inmobiliario vietnamita en 2022?

Creo que se están produciendo muchos cambios que afectan al mercado inmobiliario. En concreto, el valor de la bolsa ha disminuido un 30% y la mayoría de las inmobiliarias que cotizan en bolsa han perdido valor. Esto les dificulta mucho captar capital a través de acciones.

Además, se están realizando investigaciones para depurar y aumentar la transparencia del mercado de bonos corporativos. Obviamente, esto tendrá un gran impacto en la economía en general, así como en la estructura de deuda de los inversores.

Sin embargo, el mercado aún presenta muchos puntos positivos. Si analizamos cada sector inmobiliario, se puede observar claramente un fuerte crecimiento en muchos segmentos durante el último año.

Por ejemplo, en el grupo de terrenos industriales, se ha producido un aumento del 30-40% en los precios en localidades como Dong Nai, Long An , Binh Duong, Bac Giang, Hung Yen... gracias al interés de inversores de todo el mundo.

Para el segmento de vivienda en Ciudad Ho Chi Minh, los datos de Savills Vietnam registraron un desequilibrio entre la oferta de nuevos productos al mercado y la desaceleración de la tasa de crecimiento.

Este descenso se debe a varios motivos, en primer lugar, la nueva oferta en el mercado es muy reducida, un 82% menos que en el mismo periodo del año anterior, unos 2.500 apartamentos.

La tasa de absorción también fue de tan solo el 20%, en comparación con el nivel habitual del 60-70% en el pasado. La alta tasa de absorción de años anteriores se debió a la oferta en el segmento de vivienda asequible de Clase C.

Sin embargo, esta tendencia ahora ha cambiado, ya que el 80% de la oferta proviene de los segmentos clase A y B, y solo el 20% son departamentos clase C que cubren las principales necesidades del mercado.

En 2022, el flujo de capital hacia el mercado inmobiliario se verá fuertemente afectado, especialmente el canal de movilización de capital proveniente de los bonos. En su opinión, actualmente, ¿deberíamos endurecer los bonos corporativos inmobiliarios?

No cabe duda de que las emisiones de bonos y las investigaciones relacionadas están impactando el mercado de capitales inmobiliario. Sin embargo, afirmo que, como cualquier otro país emergente del mundo , Vietnam necesita pasar por este proceso; necesitamos regulaciones más estrictas para proteger a los inversores. Así es como deberían ser las cosas.

Lo que cabe esperar es que el proceso de ajuste contribuya a mejorar el entorno de inversión empresarial, favoreciendo la transparencia y un mayor desarrollo. Muchos otros países han pasado por un proceso similar, por lo que sin duda causará problemas con los vencimientos de la deuda y el proceso de reembolso de las empresas.

Las empresas tendrán que buscar otras fuentes de capital a medio y corto plazo. Sin embargo, este efecto es solo temporal y se resolverá con el tiempo en beneficio de todo el mercado, ya que será más transparente, más regulado y, por lo tanto, menos problemático.

Experto en agua inmobiliaria reduce producción, inversores ceden y se retiran del mercado foto 2 — Savills Vietnam es muy optimista sobre el desarrollo de este segmento en 2023.

Un gran problema para los inversores que no cuentan con un plan de desarrollo a largo plazo ni proyectos futuros. Al no poder desarrollar nuevos proyectos, tendrán problemas con el flujo de caja de su negocio.

Un punto positivo a destacar durante el último año es que Vietnam ha contado con una planificación provincial, una planificación maestra fuertemente coordinada y dirigida por el Estado. Esto también promoverá el traslado de la demanda inmobiliaria a provincias vecinas, en lugar de a las grandes ciudades.

Hemos visto este proceso en Ciudad Ho Chi Minh, Binh Duong, Dong Nai o en Hanoi, Hung Yen, Bac Giang… Por lo tanto, nos esperan muchas cosas positivas en el futuro próximo.

Puntos interesantes del mercado inmobiliario de Vietnam

¿Cuál es su opinión sobre el mercado inmobiliario vietnamita en 2023?

En general, el mercado inmobiliario mundial se desacelerará en 2023. El "fantasma" de las altas tasas de interés frenará la inflación mundial. Esto significa que la demanda inmobiliaria, en general, tenderá a disminuir, y Vietnam no es la excepción.

Sin embargo, lo interesante de Vietnam es que estamos por delante de otros mercados gracias a nuestra tasa de urbanización del 47%. Para los inversores, Vietnam aún tiene un largo camino por recorrer en términos de urbanización.

La población de clase media y alta está creciendo, mientras que la oferta de apartamentos de clase C es escasa, ya que los promotores buscan productos en el segmento superior. Por lo tanto, la demanda de apartamentos de clase C sin duda seguirá aumentando durante mucho tiempo.

El segmento de propiedad industrial en particular seguirá creciendo ya que Savills está viendo que se están construyendo muchos proyectos manufactureros y un crecimiento de precios en ese sector.

Al mismo tiempo, el sistema de infraestructura de todo el país ayuda a incrementar el valor de los proyectos inmobiliarios industriales en muchas localidades.

Un nicho emergente son los servicios de logística y almacenamiento en frío, que serán interesantes debido al crecimiento del sector minorista. La industria de la ciencia de datos también está creciendo rápidamente, con una alta demanda de centros de datos.

Con todos esos factores, soy muy optimista sobre el crecimiento de este segmento en 2023.

Experto en agua inmobiliaria reduce producción, inversores ceden y se retiran del mercado foto 3 — El sector inmobiliario industrial sigue siendo un punto brillante en el mercado.

¿Cuál es su recomendación para los inversores en 2023?

Para los inversores particulares, los primeros seis meses del año serán un momento importante para observar antes de tomar decisiones. En el contexto de la disminución de la incertidumbre económica mundial, creemos que los inversores no deberían apresurarse a retirarse del mercado.

En Vietnam, el Banco Estatal está haciendo un muy buen trabajo para mantener el VND estable frente a otras monedas.

Los bienes raíces son una inversión a largo plazo. Los inversores que se sientan inseguros ante los riesgos a uno o dos años deberían buscar un canal de inversión más adecuado, ya que, en general, el mercado inmobiliario vietnamita se encuentra en una muy buena posición.

¡Muchas gracias!

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