¿Se trata de una auténtica "fiebre inmobiliaria" o simplemente de una "burbuja especulativa"?

En la noche del 19 de agosto y la madrugada del 20 de agosto de 2024, concluyó la subasta de 19 parcelas de terreno en la comuna de Tien Yen, distrito de Hoai Duc, con un precio final que alcanzó los 133 millones de VND/m2, 30 veces superior al precio inicial.

La subasta de terrenos situados en las afueras de Hanói duró hasta 18 horas, causando sensación en las redes sociales con imágenes de cientos de inversores haciendo cola y apresurándose para registrarse y participar en la subasta.

La subasta de terrenos se prolongó hasta casi las 4:00 de la madrugada del 20 de agosto de 2024 (Foto: Huu Thang).

Los dos terrenos que alcanzaron los precios más bajos en esta subasta fueron de 91,3 millones de VND/m2, pero aun así, esto seguía siendo 12,5 veces superior al precio inicial.

Esta situación no es del todo nueva, ya que hace menos de medio mes, el epicentro de las subastas de terrenos en Thanh Oai también estableció un nuevo precio de referencia para los terrenos suburbanos.

La subasta de terrenos celebrada el pasado fin de semana en el distrito de Thanh Oai, Hanói, atrajo a miles de participantes. La oferta ganadora más alta superó los 100 millones de VND/m2, ocho veces superior al precio inicial de salida, que oscilaba entre los 8,6 y los 12,5 millones de VND/m2.

Los agentes inmobiliarios revenden los terrenos inmediatamente después de la subasta (Foto: Huu Thang).

En consecuencia, el distrito de Thanh Oai recaudó un total de 404.600 millones de VND en la reciente subasta, una diferencia de 349.000 millones de VND con respecto al precio inicial, aproximadamente ocho veces superior al precio inicial.

En el distrito de Hoai Duc, se espera que los ingresos de la subasta superen los 186 mil millones de VND, más de 11 veces el precio inicial.

Antes de la subasta de terrenos, el mercado inmobiliario en las zonas suburbanas registraba precios que oscilaban entre los 20 y los 30 millones de VND/m2.

Según un estudio de mercado realizado por Nguoi Dua Tin y un informe resumido de varias plataformas inmobiliarias en línea como Batdongsan.com.vn, el precio de venta de los terrenos en la comuna de Thanh Cao (distrito de Thanh Oai, Hanoi) ha mostrado una tendencia al alza en los últimos años.

Sin embargo, el precio medio de venta de terrenos en esta zona solo ha aumentado alrededor de un 80% en los últimos cuatro años, pasando de un precio común de 15 millones de VND/m2 en 2020 a 27 millones de VND/m2 en 2024, y no se ha producido un aumento repentino de varias decenas de veces como el precio de la subasta mencionada anteriormente.

Los precios de los terrenos en las subastas de Hoai Duc fueron de 2 a 3 veces superiores al precio de mercado vigente (Foto: Huu Thang).

Así, en comparación con el precio de venta habitual de 27 millones de VND/m2 en el segundo trimestre de 2024, los precios de las ofertas ganadoras de 63 a 100 millones de VND/m2 para parcelas de terreno en la comuna de Thanh Cao en la subasta del 10 de agosto de 2024 fueron entre 2,3 y 3,7 veces superiores.

En las zonas aledañas al distrito de Thanh Oai, los precios también fluctúan entre 20 y 30 millones de VND/m2.

En la zona de Tien Yen, en el distrito de Hoai Duc, Hanoi, el precio de venta más común para parcelas de terreno en el segundo trimestre de 2024 fue de tan solo 43 millones de VND/m2, con una tasa de crecimiento superior al 48% en el último año.

Sin embargo, los precios de los terrenos en la reciente subasta seguían siendo entre dos y tres veces superiores al precio de mercado vigente.

En las zonas vecinas del distrito de Hoai Duc, los precios también oscilaron entre tan solo 22 y 62 millones de VND/m2 en el segundo trimestre de 2024.

El vertiginoso aumento de los precios de los terrenos es un signo de "sed" en el mercado.

Al comentar sobre la situación, el Sr. Nguyen Quoc Anh, subdirector general de Batdongsan.com.vn, afirmó que a partir del segundo trimestre de 2025, los precios de los terrenos comenzarán a experimentar una recuperación significativa. El actual aumento de precios se limita a ciertas zonas.

Los datos de Batdongsan.com.vn también indican que la demanda nacional de terrenos aumentó un 33% en el segundo trimestre de 2024 en comparación con el primer trimestre de 2024.

Sin embargo, el experto consideró que se trataba únicamente de una mejora localizada en ciertas zonas, especialmente en las provincias del norte. En Hanói, el interés por los terrenos aumentó un 75 %.

"En particular, el mayor interés y el aumento de los precios en las zonas que rodean Hanói se deben a factores de planificación y a las actividades de subasta", afirmó el Sr. Quoc Anh.

Sr. Nguyen Quoc Anh - Director General Adjunto de Batdongsan.com.vn.

En concreto, durante el primer semestre de 2024, los terrenos en los distritos de Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That y Quoc Oai registraron un aumento del 48 % al 104 % en el volumen de búsquedas, lo que se tradujo en un incremento del 4 % al 24 % en los precios de venta de los terrenos en estos distritos suburbanos en comparación con el segundo semestre de 2023.

Según el Sr. Nguyen Quoc Anh, existen tres factores principales que influyen significativamente en el mercado inmobiliario: la economía regional, e incluso la economía nacional a nivel macro; la planificación de infraestructuras; y el crecimiento demográfico junto con la conectividad con otras localidades.

"Además de los mercados tradicionales, en muchos mercados nuevos donde se ha anunciado información sobre la planificación de infraestructuras, los precios suelen aumentar entre un 10% y un 30%, y en algunos lugares los precios de los terrenos se han duplicado o triplicado en un corto período de tiempo."

"Actualmente, se está difundiendo información sobre planificación de forma muy extensa y a gran escala en todo el país, como por ejemplo un proyecto de gran envergadura que se está implementando con una planificación sincronizada. Esta información positiva está impulsando la liquidez y los precios en el segmento de terrenos", analizó el experto.

Sin embargo, al analizar los riesgos, el Sr. Quoc Anh también hizo hincapié en que, si bien los precios de los terrenos aumentan en función de la información sobre infraestructuras, algunas zonas experimentan subidas de precios impulsadas por la demanda y el potencial, mientras que otras sufren precios inflados alimentados por rumores, lo que podría afectar negativamente al mercado.

El señor Nguyen Van Dinh cree que los altos precios de los terrenos reflejan la gran demanda del mercado inmobiliario.

Desde otra perspectiva, el Dr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación Vietnamita de Agentes Inmobiliarios (VARS), cree que las subastas de terrenos que atraen un gran interés y el repentino aumento de los precios reflejan claramente la "sed" de la gente por la tierra.

En los últimos años, el número de proyectos, parcelas y productos inmobiliarios con documentación legal en regla ha sido extremadamente escaso, entrando en el mercado en cantidades muy pequeñas, y podría decirse que casi inexistente.

Por lo tanto, el lanzamiento de un proyecto que cumpla con la ley y sea gestionado por el Estado atraerá un gran interés por parte de los inversores, que están dispuestos a pagar enormes sumas de dinero para adquirir los terrenos.

Riesgos ocultos derivados de la acumulación de tierras.

Si bien reconoció que el aumento en los precios de los terrenos se debe en parte a la demanda del mercado, el Sr. Dinh también advirtió a los inversores que sean prudentes, ya que, a pesar de ser un sector atractivo, las transacciones de terrenos aún no cuentan con una liquidez sólida. Si bien algunas áreas están experimentando un auge, también existen zonas donde se manipulan los precios con la intención de alterar el mercado.

Es muy posible que los inversores se hayan confabulado en la subasta, inflando así los precios de los terrenos en la zona circundante hasta casi alcanzar el nuevo nivel de precios para obtener beneficios. Sin mencionar que Hanói es una zona urbana clave con una alta densidad de población y terrenos limitados, donde la oferta inmobiliaria siempre es inferior a la demanda, por lo que es muy posible que los inversores pudieran aprovechar esta situación para obtener ganancias.

«Que los precios de los terrenos hayan alcanzado realmente niveles tan altos depende de si los inversores que ganaron las subastas realizarán los pagos en el futuro. El caso de las ofertas abandonadas en la subasta de Thu Thiem sigue vigente, lo que nos da una visión más realista de este aumento vertiginoso de los precios de los terrenos», declaró el Sr. Dinh.

Los expertos expresan su preocupación por los riesgos potenciales de la acumulación de terrenos (Foto: Huu Thang).

Tras señalar que los elevados precios de subasta de los terrenos encarecerán aún más los costes de desmonte para nuevos proyectos, el Sr. Nguyen Quoc Anh también expresó su preocupación de que, con ofertas ganadoras entre dos y tres veces superiores al precio medio de mercado, los propietarios de terrenos en la zona circundante puedan verse tentados a aumentar el precio de venta de sus terrenos en consecuencia.

El repentino aumento de los precios de los terrenos también puede generar una tendencia a la especulación inmobiliaria, ya que muchas personas se apresuran a comprar terrenos con la esperanza de beneficiarse del continuo aumento de los precios.

Sin embargo, esto podría dar lugar a una situación en la que el dinero quede inmovilizado en tierras, en lugar de circular en otras actividades económicas.

Según el experto, tras un período de dificultades en el mercado, el sentimiento general entre los compradores e inversores inmobiliarios será más cauteloso que antes.

Por lo tanto, recomienda que los compradores e inversores investiguen a fondo el mercado y comprendan las fluctuaciones de precios a través de fuentes de información objetivas antes de decidir invertir en cualquier producto.

La subasta de terrenos en Thanh Oai fue totalmente transparente y siguió los procedimientos correctos.

Tras informes contradictorios que alegan que la ejecución del proyecto, la determinación del precio inicial y la organización de la subasta de derechos de uso de la tierra para 68 parcelas en el área de Ngo Ba, aldea de Thanh Than, comuna de Thanh Cao, distrito de Thanh Oai, que tuvo lugar el 10 de agosto, carecieron de transparencia, el Comité Popular del distrito de Thanh Oai ha presentado un informe al Comité Popular de la ciudad de Hanoi sobre el asunto.

El informe indica que la subasta se llevó a cabo de conformidad con la Ley de Tierras de 2024, la Ley de Subastas de 2016 y las decisiones del Comité Popular de Hanoi relativas a la emisión de reglamentos sobre la subasta de derechos de uso de la tierra para la asignación de terrenos con tasas de uso de la tierra o el arrendamiento de terrenos en Hanoi.

La revisión reveló que un total de 1.550 clientes presentaron solicitudes para participar en la subasta, correspondientes a 4.201 solicitudes. De estas, 1.439 clientes, correspondientes a 3.923 solicitudes, fueron considerados aptos para participar.

Tras revisar los registros y las directrices vigentes, el Comité Popular del distrito de Thanh Oai constató que todas las etapas del proceso de implementación se llevaron a cabo conforme a dichas directrices, garantizando objetividad, transparencia y el cumplimiento de la ley. No se encontraron indicios de acaparamiento de terrenos, manipulación de precios ni especulación durante la reciente subasta en la comuna de Thanh Cao.

El Comité Popular del Distrito de Thanh Oai afirma que la organización y ejecución del proyecto, la adquisición de terrenos, la limpieza del sitio, la construcción de infraestructura, la determinación del precio inicial y la selección del organizador de la subasta; la publicación de documentos y la organización de la subasta del derecho de uso de la tierra se ajustan a la ley; la subasta se lleva a cabo de manera honesta, abierta, transparente, justa y objetiva.

Los clientes pujan según sus necesidades y las condiciones del mercado; la subasta se lleva a cabo siguiendo los procedimientos adecuados, bajo la supervisión de los organismos encargados de hacer cumplir la ley y del público.

Fuente: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm