El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente ha emitido la Conclusión No. 12/KL-BTNMT sobre la inspección del cumplimiento de las leyes territoriales y ambientales por parte de Five Star International Group Joint Stock Company (Five Star Company) al implementar el proyecto del Área Urbana Five Star (nombre comercial: Five Star Eco City) en la comuna de Phuoc Ly, distrito de Can Giuoc y las comunas de Long Trach y Long Khe, distrito de Can Duoc, provincia de Long An .
Según el informe de inspección, el 27 de septiembre de 2011, el Comité Popular de la provincia de Long An emitió una resolución para asignar 282.451 m² de terreno a la empresa Nam Sao para fines de inversión en la zona urbana de Nam Sao (fase 1). De este total, 88.446 m² destinados a la construcción de obras públicas (incluidos 47.834 m² para zonas arboladas y cuerpos de agua, y 40.612 m² para vías públicas) fueron cedidos a la localidad para su gestión tras la construcción, de acuerdo con el plan aprobado, con un plazo de uso prolongado.
Puerta principal del proyecto Five Star Eco City.
El 24 de octubre de 2011, el Comité Popular Provincial de Long An emitió una decisión aprobando los precios de los terrenos para determinar las obligaciones financieras del proyecto del Área Urbana Cinco Estrellas (fase 1).
El 18 de diciembre de 2011, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la provincia de Long An emitió el certificado de derecho de uso de la tierra (LURC) No. BH 703180 a la empresa Nam Sao, sobre un área de 283.451 m2 de terreno rural (parcela 142, hoja de mapa No. 4), período de uso a largo plazo.
El 17 de diciembre de 2015, el Comité Popular de la provincia de Long An emitió una resolución para la asignación de 89.775 m² de terreno a la empresa Nam Sao (segunda fase de un área de 39 hectáreas). De esta superficie, 8.584 m² se asignan con el pago de derechos de uso del suelo, mientras que 81.191 m² se asignan sin dichos derechos para la construcción de obras públicas no comerciales.
El 24 de febrero de 2016, el Departamento de Impuestos de la Provincia de Long An anunció el pago de las tasas por uso de suelo. La superficie para el cálculo de dichas tasas es de 8.584 m². El valor de las tasas, calculado según la lista de precios de terrenos, corresponde a terrenos con un valor inferior a 20 mil millones de VND, y se aplica el método de coeficiente de ajuste. El total a pagar por la empresa Nam Sao asciende a 2.278.986.700 VND (con un precio promedio del terreno de 265.492 VND/m²). De estas tasas se deducen 958.555.866 VND en concepto de compensación y apoyo. El saldo restante a pagar al Estado es de 1.320.343.080 VND.
El 23 de marzo de 2017, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la provincia de Long An emitió el Certificado de Derecho de Uso de la Tierra No. CH 755092 a la Compañía Nam Sao, sobre un área de 8.584 m2 de terreno rural (parcela 368, hoja de mapa No. 4), período de uso a largo plazo.
Así, para la fase 1 del proyecto del Área Urbana Cinco Estrellas, al momento de la inspección, la empresa Cinco Estrellas había obtenido dos resoluciones del Comité Popular de la provincia de Long An para la asignación de 373.226 m² de terreno para la ejecución del proyecto. De esta superficie, 203.589 m² corresponden a terreno residencial y 169.637 m² a terreno para la construcción de obras públicas no comerciales. Asimismo, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la provincia de Long An otorgó a la empresa Cinco Estrellas dos Certificados de Derechos de Uso de Suelo, que abarcan una superficie total de 292.035 m² de terreno residencial rural, con un plazo de uso a largo plazo.
Serie de infracciones
Sin embargo, los resultados de la inspección muestran que el Comité Popular de la provincia de Long An emitió decisiones sobre la asignación y el arrendamiento de tierras a la empresa Nam Sao de acuerdo con el progreso de la compensación y la limpieza del sitio, no de acuerdo con las necesidades de uso de la tierra expresadas en el proyecto de inversión aprobado, lo cual no está de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras de 2013.
Determinar el precio del terreno para el área de 8.584 m2 de terreno residencial rural (fase 1) asignado a la Compañía Nam Sao para implementar el proyecto de acuerdo con el cronograma de compensación y limpieza del sitio, aplicando el método del coeficiente de ajuste en el cálculo de las tarifas de uso del suelo, no está de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras.
El certificado de derecho de uso de la tierra otorgado a la Compañía Nam Sao para un área de 4.114 metros cuadrados de terreno en la planificación del corredor de tráfico (carreteras provinciales 826 y 835B) no está de acuerdo con las regulaciones gubernamentales .
La expedición de un certificado de derecho de uso de suelo para 88.446 m2 de terreno para la construcción de obras públicas en el proyecto, cuyo propósito de uso es suelo residencial rural, cuyo origen fue asignado por el Estado con el cobro de una tasa por uso de suelo, no se ajusta al propósito ni a la forma de uso del suelo, y no se corresponde con la concesión de un certificado de derecho de uso de suelo de acuerdo con la normativa gubernamental.
La parcela de terreno que figura en los Certificados de Derecho de Uso de la Tierra otorgados a la Compañía Nam Sao no tiene límites definidos e incluye muchas ubicaciones diferentes, lo cual no se ajusta a las disposiciones de la Ley de Tierras.
La superficie cubierta por los certificados de derechos de uso del suelo comprende muchas áreas con diferentes finalidades de uso, pero no se muestra para cada parcela de terreno en el plano de construcción detallado aprobado, lo cual no se ajusta a la normativa gubernamental.
Perspectiva del proyecto.
Según el plan de construcción detallado a escala 1/500 para la fase 1 del proyecto, la superficie total aprobada de terreno residencial es de 181.903,78 m², pero a la empresa Nam Sao se le asignó y otorgó un certificado de derecho de uso de suelo para una superficie total de 203.589 m² de terreno residencial (una diferencia de 21.685,22 m²). Tras una inspección, se determinó que esta diferencia de superficie se destinaría a la construcción de un jardín de infancia, un centro médico y locales comerciales, por lo que la asignación de terreno y la emisión del certificado de derecho de uso de suelo no se ajustan a la ley.
El Comité Popular Provincial de Long An asignó a la empresa Nam Sao 373.226 m² de terreno para la ejecución del proyecto del Área Urbana de Nam Sao (fase 1), pero la empresa utilizó y construyó infraestructura técnica en una superficie de 394.827,46 m², excediendo en 21.601,46 m² el terreno asignado. Esto constituye una apropiación indebida de tierras, en contravención de la normativa gubernamental.
La empresa Nam Sao ha transferido derechos de uso de la tierra a organizaciones, hogares e individuos mediante la división de parcelas y la venta de terrenos sin el permiso de los organismos estatales competentes.
Además, la determinación del precio del terreno para la superficie de 156.069 m2 de terreno residencial rural (asignación de terrenos en las fases 2 y 3 de la fase 2) asignada a la empresa Nam Sao para la ejecución del proyecto, de acuerdo con el cronograma de compensación y limpieza del sitio, para aplicar el método del coeficiente de ajuste y el método de comparación en el cálculo de las tasas de uso del suelo, no se ajusta a las disposiciones de la Ley de Tierras ni al Decreto del Gobierno.
Además, las parcelas de terreno que figuran en los Certificados de Derecho de Uso de Suelo otorgados a la empresa Nam Sao no tienen límites definidos e incluyen numerosas ubicaciones distintas, lo cual no es apropiado. La superficie de terreno cubierta por dichos certificados presenta diversas áreas con diferentes usos, pero no se muestra cada parcela de acuerdo con el plano de construcción detallado aprobado, lo que contraviene la normativa.
La mayor parte del terreno fue asignada a la empresa Nam Sao, pero la construcción de las obras aprobadas por los organismos estatales no se ha llevado a cabo. El lento avance en el uso del suelo ha provocado que el proyecto no cumpla con los plazos aprobados, infringiendo lo dispuesto en la Ley de Tierras de 2013.
Tratamiento recomendado
A raíz de las infracciones mencionadas, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente recomienda que el Comité Popular de la provincia de Long An ordene al Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, al Comité Popular del distrito de Can Giuoc y a los niveles y sectores pertinentes que inspeccionen y supervisen de cerca el cumplimiento de las normas legales sobre gestión y uso de la tierra, protección del medio ambiente, así como el progreso de la puesta en uso de la tierra por parte de la empresa Nam Sao, y que al mismo tiempo apliquen medidas para abordar las infracciones de acuerdo con las normas legales.
Revisar y superar las deficiencias antes mencionadas (asignación de tierras, arrendamiento de tierras, expedición de certificados de derechos de uso de la tierra, extensión del uso de la tierra, compensación, apoyo y limpieza del sitio, determinación de los precios de la tierra para calcular las tasas de uso de la tierra y el alquiler de la tierra).
Reforzar la inspección y el examen del cumplimiento de las normas legales sobre protección del suelo y del medio ambiente para los proyectos que utilizan terrenos en la zona, con el fin de rectificar y superar las deficiencias y los errores en la gestión estatal del suelo y del medio ambiente.
Revisar, aclarar responsabilidades y tomar medidas estrictas contra los grupos e individuos que cometan las infracciones mencionadas.
El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente solicita a la empresa Nam Sao que cumpla estrictamente con las disposiciones de la ley sobre tierras y medio ambiente, utilice el terreno para el fin previsto y dentro de los límites asignados. Se le solicita que acelere la ejecución del proyecto y que coordine con los organismos estatales para completar la normativa y los procedimientos sobre tierras y medio ambiente conforme a la ley. Para obtener instrucciones sobre la ampliación del uso del terreno, póngase en contacto con el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la provincia de Long An.
Además, completar y poner en funcionamiento un sistema centralizado de tratamiento de aguas residuales; recoger todas las aguas residuales generadas y llevarlas a un sistema de tratamiento que cumpla con las normas nacionales de tratamiento de aguas residuales antes de verterlas al medio ambiente; recoger, clasificar y tratar los residuos sólidos de acuerdo con la normativa; gestionar y controlar el medio ambiente de acuerdo con la normativa.
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![[Foto] El primer ministro Pham Minh Chinh preside la segunda reunión del Comité Directivo sobre desarrollo económico privado.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/11/01/1762006716873_dsc-9145-jpg.webp)
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