El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente ha emitido la Conclusión No. 12/KL-BTNMT sobre la inspección del cumplimiento de las leyes ambientales y de tierras por parte de Five Star International Group Joint Stock Company (Five Star Company) durante la implementación del proyecto Five Star Urban Area (nombre comercial: Five Star Eco City) en la comuna de Phuoc Ly, distrito de Can Giuoc y las comunas de Long Trach y Long Khe, distrito de Can Duoc, provincia de Long An .
Según las conclusiones de la inspección, el 27 de septiembre de 2011, el Comité Popular de la provincia de Long An emitió una resolución para asignar 282.451 m² de terreno a la Compañía Nam Sao para fines de inversión en el Área Urbana de Nam Sao (fase 1). De los cuales, 88.446 m² de terreno para la construcción de obras públicas (incluidos 47.834 m² de zonas verdes y una superficie de agua; 40.612 m² de terrenos para tráfico) se entregaron a la localidad para su gestión tras la construcción, de acuerdo con la planificación aprobada, con un período de uso a largo plazo.
Puerta principal del proyecto Five Star Eco City.
El 24 de octubre de 2011, el Comité Popular Provincial de Long An emitió una decisión aprobando los precios de la tierra para determinar las obligaciones financieras para el proyecto del Área Urbana Cinco Estrellas (fase 1).
El 18 de diciembre de 2011, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la provincia de Long An emitió el certificado de derecho de uso de la tierra (LURC) No. BH 703180 a la Compañía Nam Sao, área de 283.451 m2 de tierra rural (parcela 142, hoja de mapa No. 4), uso a largo plazo.
El 17 de diciembre de 2015, el Comité Popular de la provincia de Long An emitió una resolución para asignar 89.775 m² de terreno a la Compañía Nam Sao (fase 2 de un área de 39 ha). De los cuales, 8.584 m² se asignaron con el cobro de la tasa de uso del suelo; 81.191 m² se asignaron sin el cobro de la tasa de uso del suelo para la construcción de obras públicas no comerciales.
El 24 de febrero de 2016, el Departamento de Impuestos de la Provincia de Long An anunció el pago de las tasas de uso del suelo. La superficie para calcularlas es de 8.584 m². El precio para calcular las tasas de uso del suelo, según la lista de precios, tiene un valor de derecho de uso inferior a 20.000 millones de VND y se aplica el método del coeficiente de ajuste para calcular las tasas. El total de la tasa de uso del suelo que Nam Sao Company debe pagar es de 2.278.986.700 VND (el precio promedio del suelo es de 265.492 VND/m²). El importe de compensación y apoyo deducido de la tasa de uso del suelo es de 958.555.866 VND. El importe restante a pagar al presupuesto estatal es de 1.320.343.0800 VND.
El 23 de marzo de 2017, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la provincia de Long An emitió el Certificado de Derecho de Uso de Tierras No. CH 755092 a la Compañía Nam Sao, área de 8.584 m2 de tierra rural (parcela 368, hoja de mapa No. 4), uso a largo plazo.
Así, para la fase 1 del proyecto del Área Urbana Cinco Estrellas, al momento de la inspección, la Compañía Cinco Estrellas había recibido dos resoluciones del Comité Popular Provincial de Long An para asignar 373.226 m² de terreno para la ejecución del proyecto. De los cuales, 203.589 m² eran suelo residencial y 169.637 m² se destinaban a la construcción de obras públicas no comerciales. La Compañía Cinco Estrellas recibió dos Certificados de Derechos de Uso de Suelo del Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la Provincia de Long An, con una superficie total de 292.035 m² de suelo residencial rural, con un período de uso a largo plazo.
Serie de violaciones
Sin embargo, los resultados de la inspección muestran que el Comité Popular de la provincia de Long An emitió decisiones sobre la asignación de tierras y el arrendamiento de tierras a la Compañía Nam Sao de acuerdo con el progreso de la compensación y la limpieza del sitio, no de acuerdo con las necesidades de uso de la tierra expresadas en el proyecto de inversión aprobado, lo cual es incompatible con las disposiciones de la Ley de Tierras de 2013.
La determinación del precio de la tierra para el área de 8.584 m2 de tierra residencial rural (fase 1) asignada a la Compañía Nam Sao para implementar el proyecto de acuerdo con el cronograma de compensación y limpieza del sitio para aplicar el método de coeficiente de ajuste en el cálculo de las tarifas de uso de la tierra no está de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras.
A Nam Sao Company se le otorgó un certificado de derecho de uso de tierras para un área de 4.114 m2 de tierra en la planificación de corredores de tráfico (carreteras provinciales 826 y 835B) lo cual no está de acuerdo con las regulaciones gubernamentales .
Al otorgarse un certificado de derecho de uso de la tierra para 88.446 m2 de tierra para la construcción de obras públicas en el proyecto con el propósito de uso de tierra residencial rural, el origen de la tierra asignada por el Estado con el cobro de la tarifa por uso de la tierra no está de acuerdo con el propósito del uso de la tierra, la forma del uso de la tierra y no está en el caso de otorgarse un certificado de derecho de uso de la tierra de acuerdo con las regulaciones del Gobierno.
El terreno que aparece en los Certificados de Derechos de Uso de Tierras emitidos a la Compañía Nam Sao no tiene límites cerrados e incluye muchas ubicaciones diferentes, lo que no está de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras.
El área del certificado de derecho de uso de la tierra tiene muchas áreas con diferentes propósitos de uso, pero no se muestra para cada parcela de tierra en el plan de construcción detallado aprobado, lo que no está de acuerdo con las regulaciones gubernamentales.
Perspectiva del proyecto.
Según el plano detallado de construcción a escala 1/500 para la fase 1 del proyecto, la superficie total aprobada de terreno residencial es de 181.903,78 m², pero a Nam Sao Company se le asignó y otorgó un certificado de derecho de uso de suelo con una superficie total de 203.589 m² de terreno residencial (una diferencia de 21.685,22 m²). Tras una inspección, se descubrió que esta diferencia de superficie se planeaba para construir una guardería, un puesto médico y terrenos para construcción comercial, por lo que la asignación de terrenos y la emisión del certificado de derecho de uso de suelo mencionados anteriormente no se ajustan a las disposiciones legales.
El Comité Popular Provincial de Long An asignó a la Compañía Nam Sao 373.226 m² de terreno para la ejecución del proyecto del Área Urbana de Nam Sao (fase 1), pero la compañía utilizó y construyó obras de infraestructura técnica en una superficie de 394.827,46 m², superando la superficie asignada en 21.601,46 m². Esto constituye una ocupación de terrenos que infringe la normativa gubernamental.
La empresa Nam Sao ha transferido derechos de uso de tierras a organizaciones, hogares e individuos mediante la división de parcelas y la venta de tierras sin el permiso de las agencias estatales competentes.
Además, la determinación del precio de la tierra para el área de 156.069 m2 de tierra residencial rural (fase de asignación de tierra 2, 3, fase 2) asignada a Nam Sao Company para implementar el proyecto de acuerdo con el cronograma de compensación y limpieza del sitio para aplicar el método de coeficiente de ajuste y el método de comparación en el cálculo de las tarifas de uso de la tierra no está de acuerdo con las disposiciones de la Ley de Tierras y el Decreto del Gobierno.
Además, las parcelas que figuran en los Certificados de Uso de Suelo otorgados a la Compañía Nam Sao no tienen límites definidos e incluyen muchas ubicaciones diferentes, lo cual es inapropiado. La superficie otorgada con los Certificados de Uso de Suelo incluye muchas áreas con diferentes usos, pero no se muestra para cada parcela según el plano detallado de construcción aprobado, lo cual no cumple con la normativa.
La mayor parte del terreno fue asignada a la Compañía Nam Sao, pero la construcción de los elementos y obras aprobados por los organismos estatales no se ha llevado a cabo. El lento avance del uso del terreno ha impedido que el proyecto garantice el progreso aprobado, lo que infringe las disposiciones de la Ley de Tierras de 2013.
Tratamiento recomendado
A partir de las violaciones mencionadas, el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente recomienda que el Comité Popular de la provincia de Long An ordene al Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, al Comité Popular del distrito de Can Giuoc y a los niveles y sectores pertinentes que inspeccionen y supervisen de cerca el cumplimiento de las regulaciones legales sobre la gestión de la tierra, el uso, la protección del medio ambiente, así como el progreso de la puesta en uso de la tierra para la Compañía Nam Sao, y al mismo tiempo apliquen medidas para manejar las violaciones de acuerdo con las regulaciones legales.
Revisar y superar las deficiencias mencionadas anteriormente (asignación de tierras, arrendamiento de tierras, emisión de certificados de derecho de uso de la tierra, extensión del uso de la tierra, compensación, apoyo y limpieza del sitio, determinación de los precios de la tierra para calcular las tarifas de uso de la tierra y la renta de la tierra).
Fortalecer la inspección y el examen del cumplimiento de las normas legales en materia de protección de la tierra y el medio ambiente en los proyectos que utilizan tierras de la zona para corregir y superar las deficiencias y errores en la gestión estatal de la tierra y el medio ambiente.
Revisar, aclarar responsabilidades y tomar medidas estrictas contra los grupos e individuos que cometan las violaciones mencionadas anteriormente.
El Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente solicita a la Compañía Nam Sao que cumpla estrictamente con las disposiciones de la ley sobre tierras y medio ambiente, y que utilice las tierras para el propósito correcto, dentro de los límites asignados. Acelere la implementación del proyecto y coordine con las agencias estatales para completar las regulaciones y procedimientos sobre tierras y medio ambiente de acuerdo con la ley. Comuníquese con el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la provincia de Long An para obtener instrucciones sobre la extensión del proceso de uso de las tierras.
Además, completar y poner en funcionamiento un sistema centralizado de tratamiento de aguas residuales; recolectar todas las aguas residuales generadas a un sistema de tratamiento que cumpla con los estándares nacionales de aguas residuales antes de descargarlas al medio ambiente; recolectar, clasificar y tratar los residuos sólidos de acuerdo con las regulaciones; gestionar y monitorear el medio ambiente de acuerdo con las regulaciones.
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