Muchos desafíos en el corto plazo.
El informe sobre el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh del cuarto trimestre de 2023 publicado recientemente por Savills muestra que el segmento de apartamentos enfrenta varios desafíos a corto plazo.
En consecuencia, el suministro primario para todo 2023 alcanzó tan solo 10.700 unidades, la cifra más baja de los últimos 10 años. Solo en el cuarto trimestre de 2023, el suministro primario fue de 7.600 unidades, sin cambios intertrimestrales, pero con una disminución del 5% interanual. El nuevo suministro representó el 37% del suministro primario. De este total, dos proyectos destacados, The Privia y su siguiente fase, The Glory Heights, representaron el 88%. Mientras tanto, el informe no registró ningún nuevo suministro de Grado A en el trimestre.
Además, el volumen de transacciones de apartamentos en los últimos 10 años ha disminuido de forma constante un 7% anual. En 2023, debido a la escasez de oferta y los altos precios de venta, el mercado solo registró 6.200 transacciones. Sin embargo, solo en el cuarto trimestre, la situación de las transacciones mejoró con 3.000 unidades, un aumento intertrimestral del 52% y del 120% en comparación con el mismo período del año anterior.
La oferta primaria registrada en 2023 fue la más baja de los últimos 10 años.
Troy Griffiths, subdirector general de Savills Vietnam, comentó: «El desafío a corto plazo para el segmento de apartamentos sigue siendo la escasez de nueva oferta y los altos precios de venta. A medida que mejore la confianza de los compradores de vivienda y se reduzcan las opciones de inversión alternativas, el mercado inmobiliario se recuperará».
La tasa de absorción mejoró 14 puntos porcentuales intertrimestrales y 23 puntos porcentuales interanuales, alcanzando el 40%. La nueva oferta representó el 78% del volumen de transacciones y se absorbió en un 84%. Estos proyectos se vendieron bien gracias a su estatus legal claro antes del lanzamiento, los largos plazos de pago, el apoyo de los préstamos bancarios y los precios accesibles, que oscilan entre 2.000 y 5.000 millones de VND por unidad. Excluyendo la nueva oferta, las transacciones de mercado se mantuvieron bajas, con solo 670 unidades vendidas, lo que corresponde a una tasa de absorción del 14%.
Informe sobre transacciones de apartamentos basado en datos de Savills.
Un punto positivo de los datos de Savills es que, en 2024, se espera que la oferta nueva se cuadruplique en comparación con 2023. La Clase B representará el 44% de la cuota de mercado, la Clase A el 37% y la Clase C solo el 19%. Para 2026, se estima que se lanzarán al mercado 40.800 unidades de 116 proyectos.
Sólo se pueden encontrar apartamentos asequibles en las provincias que rodean la ciudad de Ho Chi Minh.
Según el informe de Savills, los precios de venta primarios en el cuarto trimestre de 2023 volvieron a los niveles de 2020, con 69 millones de VND/m² (superficie útil neta), lo que representa una disminución del 36 % intertrimestral y del 45 % interanual, después de que muchos proyectos de alta gama tuvieran que cerrar temporalmente parte de su inventario. Simultáneamente, las propiedades con precios inferiores a 2000 millones de VND desaparecieron por completo del mercado el año pasado. La oferta de propiedades con precios entre 2000 y 5000 millones de VND dominó el mercado, representando casi el 90 %.
Entre 2024 y 2026, la oferta de apartamentos con precios entre 2.000 y 5.000 millones de VND disminuirá significativamente, mientras que surgirán viviendas con precios entre 5.000 y 10.000 millones de VND que dominarán el mercado. Los compradores de Ciudad Ho Chi Minh podrían optar por explorar las provincias vecinas para encontrar opciones de vivienda más asequibles. Se espera que para 2024, Binh Duong, Dong Nai y Long An representen el 96% de la oferta de apartamentos con precios inferiores a 5.000 millones de VND.
Según un estudio de Savills de 2023 sobre 30 proyectos de Grado A y B, la rentabilidad de los alquileres se mantuvo estable interanualmente en un 4,8%, pero el crecimiento del valor de las propiedades disminuyó 1,9 puntos porcentuales interanuales, hasta el 2,9%. Por lo tanto, la rentabilidad total de la inversión en apartamentos en 2023 disminuyó 1,7 puntos porcentuales en comparación con el año anterior, hasta aproximadamente el 7,7% interanual.
La Sra. Giang Huynh, subdirectora y jefa de Investigación y S22M de Savills Ho Chi Minh City, analizó: «La rentabilidad de la inversión en apartamentos en Ho Chi Minh City tendió a disminuir ligeramente durante el período 2019-2023. Según nuestros datos, zonas como los antiguos Distritos 2, 3 y 10 registraron la mayor rentabilidad de la inversión durante ese periodo».
Sra. Giang Huynh, Subdirectora, Jefa del Departamento de Investigación y S22M, Savills Ho Chi Minh City
Durante la última década, la oferta de apartamentos nuevos en los 22 distritos de Ciudad Ho Chi Minh ha disminuido en 253.000 unidades. Cabe destacar que la oferta en el antiguo Distrito 9 disminuyó un 21%, acompañada de un aumento anual de precios del 15%. La oferta en el Distrito 1 también disminuyó un 2%, pero experimentó un significativo aumento anual de precios del 39%.
El experto también afirmó que, si bien la rentabilidad general ha disminuido en los últimos cinco años, sigue siendo superior a la de los depósitos. Esto indica que los apartamentos siguen siendo un canal de inversión rentable. A corto plazo, se espera que la rentabilidad de los alquileres aumente debido a la disminución en el número de apartamentos entregados y a que los depósitos se mantienen bajos.
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