Muchos desafíos a corto plazo.
El informe sobre el mercado inmobiliario de Ciudad Ho Chi Minh correspondiente al cuarto trimestre de 2023, publicado recientemente por Savills, muestra que el segmento de apartamentos se enfrenta a varios desafíos a corto plazo.
En consecuencia, la oferta primaria para todo 2023 alcanzó solo 10.700 unidades, la cifra más baja en los últimos 10 años. Solo en el cuarto trimestre de 2023, la oferta primaria fue de 7.600 unidades, sin cambios con respecto al trimestre anterior, pero con una disminución del 5% interanual. La nueva oferta representó el 37% de la oferta primaria. De esta, dos proyectos destacados, The Privia y su siguiente fase, The Glory Heights, lideraron el 88% de la nueva oferta. Por otro lado, el informe no registró ninguna nueva oferta de Grado A en el trimestre.
Además, el volumen de transacciones de apartamentos en los últimos 10 años ha disminuido constantemente un 7% anual. Ante la escasez de oferta y los altos precios de venta en 2023, el mercado solo registró 6200 transacciones. Sin embargo, solo en el cuarto trimestre, la situación mejoró con 3000 unidades, lo que representa un aumento del 52% con respecto al trimestre anterior y un incremento del 120% en comparación con el mismo período del año anterior.
La oferta primaria registrada en 2023 fue la más baja de los últimos 10 años.
Troy Griffiths, subdirector general de Savills Vietnam, comentó: “El principal desafío a corto plazo para el sector de apartamentos sigue siendo la escasez de oferta nueva y los altos precios de venta. A medida que mejore la confianza de los compradores de vivienda y no existan demasiadas alternativas de inversión, el mercado inmobiliario se recuperará”.
La tasa de absorción mejoró en 14 puntos porcentuales con respecto al trimestre anterior y en 23 puntos porcentuales con respecto al año anterior, alcanzando el 40%. La nueva oferta representó el 78% del volumen de transacciones y se absorbió en un 84%. Estos proyectos se vendieron bien debido a su clara situación legal previa al lanzamiento, los plazos de pago a largo plazo, el respaldo de préstamos bancarios y los precios accesibles que oscilaban entre 2 y 5 mil millones de VND por unidad. Excluyendo la nueva oferta, las transacciones del mercado se mantuvieron débiles, con solo 670 unidades vendidas, lo que corresponde a una tasa de absorción del 14%.
Informe sobre transacciones de apartamentos basado en datos de Savills.
Un dato positivo de Savills es que, en 2024, se prevé que la oferta de viviendas nuevas se cuadruplique con respecto a 2023. Las viviendas de clase B representarán el 44% de la cuota de mercado, las de clase A el 37%, mientras que las de clase C solo el 19%. Para 2026, se estima que se lanzarán 40.800 unidades procedentes de 116 proyectos.
Los apartamentos asequibles solo se pueden encontrar en las provincias que rodean la ciudad de Ho Chi Minh.
Según el informe de Savills, los precios de venta de inmuebles nuevos en el cuarto trimestre de 2023 volvieron a los niveles de 2020, situándose en 69 millones de VND/m² (superficie útil neta), lo que supone un descenso del 36% con respecto al trimestre anterior y del 45% interanual, tras el cierre temporal de parte del inventario de numerosos proyectos de alta gama. Simultáneamente, las propiedades con precios inferiores a 2.000 millones de VND desaparecieron por completo del mercado el año pasado. La oferta de propiedades con precios entre 2.000 y 5.000 millones de VND dominó el mercado, representando casi el 90%.
Entre 2024 y 2026, la oferta de apartamentos con precios entre 2 y 5 mil millones de VND disminuirá significativamente, mientras que los inmuebles con precios entre 5 y 10 mil millones de VND surgirán y dominarán el mercado. Los compradores en Ciudad Ho Chi Minh podrían optar por explorar provincias vecinas para encontrar opciones de vivienda más asequibles. Para 2024, se prevé que Binh Duong, Dong Nai y Long An representen el 96% de la oferta de apartamentos con precios inferiores a 5 mil millones de VND.
Según la encuesta de Savills de 2023, que analizó 30 proyectos de categoría A y B, la rentabilidad por alquiler se mantuvo estable interanualmente en un 4,8%, pero el crecimiento del valor de las propiedades disminuyó en 1,9 puntos porcentuales interanuales, hasta el 2,9%. Por lo tanto, la rentabilidad total de la inversión en apartamentos en 2023 disminuyó en 1,7 puntos porcentuales en comparación con el año anterior, situándose en aproximadamente un 7,7% interanual.
La Sra. Giang Huynh, subdirectora y jefa de investigación y S22M en Savills Ciudad Ho Chi Minh, analizó: “La rentabilidad de las inversiones en apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh tendió a disminuir ligeramente durante el período 2019-2023. Según nuestros datos, zonas como los antiguos distritos 2, 3 y 10 registraron la mayor rentabilidad durante ese tiempo”.
Sra. Giang Huynh, Subdirectora, Jefa del Departamento de Investigación y S22M, Savills Ciudad Ho Chi Minh
En la última década, la oferta de apartamentos nuevos en los 22 distritos de Ciudad Ho Chi Minh se ha reducido en 253.000 unidades. En particular, la oferta en el antiguo Distrito 9 disminuyó un 21%, acompañada de un aumento anual de precios del 15%. La oferta en el Distrito 1 también disminuyó un 2%, pero experimentó un aumento anual de precios significativo del 39%.
El experto también afirmó que, si bien la rentabilidad general ha disminuido en los últimos cinco años, sigue siendo superior a los tipos de interés de los depósitos. Esto indica que los apartamentos continúan siendo una opción de inversión rentable. A corto plazo, se prevé que la rentabilidad por alquiler aumente debido a la disminución en el número de apartamentos disponibles y a que los tipos de interés de los depósitos se mantienen bajos.
Fuente
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