La especulación y la manipulación de los precios inmobiliarios deben controlarse estrictamente.

Además, las violaciones en el negocio inmobiliario ocurren con tendencias cada vez más complejas y sofisticadas, y especialmente los precios de los bienes raíces están aumentando continuamente cada trimestre y cada año.

El problema de la especulación y la manipulación del mercado

Últimamente, en muchas localidades, especialmente en grandes ciudades como Hanoi , Da Nang y Ho Chi Minh, las áreas urbanas "fantasmas" o miles de hectáreas de proyectos de viviendas grandes y pequeños abandonados, que permanecen "cubiertos" durante décadas se han convertido en una imagen familiar. Se trata de una forma sistemática de especulación cuyo objetivo es esperar el momento adecuado para obtener grandes beneficios. Esto no sólo provoca un desperdicio de recursos territoriales, sino que también es una de las causas directas del rápido aumento de los precios inmobiliarios.

Según datos de investigación de mercado de la Asociación Inmobiliaria de Vietnam, en el tercer trimestre de 2024, los precios de los bienes raíces continuaron aumentando drásticamente. En concreto, el segmento de suelo registró un incremento medio de en torno al 3,5% en el mercado primario; De manera similar, las viviendas de baja altura añaden entre un 5 y un 10%; En particular, el segmento de apartamentos ha establecido un nuevo nivel cuando los precios han aumentado una media del 24% y la nueva oferta total ha disminuido alrededor de un 20% en comparación con el trimestre anterior. Sólo en los mercados de Hanoi, Da Nang y Ho Chi Minh , los aumentos interanuales correspondientes fueron del 64%, 30,6% y 46,2%, respectivamente.

Los precios de los bienes raíces han ido aumentando constantemente a lo largo de los años. Foto: Cong Hung

Junto con el problema de la especulación y el cobro de tierras, hay señales de que se están aprovechando las subastas de derechos de uso de la tierra para manipular el mercado. Esta es la mayor limitación de las subastas de derechos de uso de tierras además de los beneficios de los recursos financieros recaudados para el presupuesto estatal. En muchas localidades han aparecido "corredores de subastas" que se confabulan entre sí para pagar decenas de veces más del precio de salida, creando un "precio virtual" para comprar y revender terrenos subastados o para liquidar terrenos vecinos que fueron comprados previamente a precios bajos.

Como resultado, después de establecer un precio inusualmente alto, con el fin de lograr el objetivo de liquidez y ganancias rápidas, los "corredores de subastas" naturalmente están dispuestos a perder el depósito, porque el depósito es solo alrededor del 10-20% del valor total del terreno calculado de acuerdo con el precio inicial dado por la unidad organizadora, y este precio es a menudo más bajo que el precio de mercado real en esa área.

Esto no sólo afecta directamente a los intereses de los participantes en la subasta, sino que también impacta negativamente al mercado inmobiliario, cuando se requiere utilizar este precio virtual como referencia para compensaciones y desalojo de terrenos para nuevos proyectos de vivienda...

En el tercer trimestre de 2024, el mercado inmobiliario registró una recuperación positiva, pero no es tan dinámico como antes de la pandemia de COVID-19. La nueva oferta sigue siendo limitada, mientras que los precios inmobiliarios se mantienen altos. Observamos diversas razones que explican esta situación, como: la alta demanda de viviendas y negocios, mientras que la oferta es baja, la demanda supera a la oferta; los costos de los insumos de los proyectos inmobiliarios (materiales de construcción, tasas de uso del suelo, etc.) están aumentando. En particular, muchas zonas presentan indicios de aumentos e inflación de precios para manipular el mercado mediante subastas de derechos de uso del suelo, informó el viceministro de Construcción, Nguyen Viet Hung.

Medidas enérgicas contra proyectos que "abrazan" terrenos abandonados

Las lecciones de las "olas subterráneas" de especulación y manipulación de los precios inmobiliarios han dejado muchas consecuencias para el mercado inmobiliario, provocando fiebres virtuales de tierra que imposibilitan el acceso a la tierra a personas con necesidades reales (de vivienda, producción, negocios...). Si quieren, tienen que pagar grandes sumas de dinero para especular, lo que lleva al abandono de tierras; Las empresas que desarrollan nuevos proyectos están preocupadas por no poder garantizar ganancias debido al aumento de las inversiones y los costos del terreno; Los pobres se ven cada vez más obligados a pagar más y van perdiendo paulatinamente la posibilidad de poseer una vivienda.

Es preocupante que los recursos para la inversión en producción, en negocios, en creación de empleo y en plusvalía para la sociedad queden “enterrados” en el suelo; La tierra especulativa que no se utiliza no estimula el crecimiento de las industrias relacionadas y, a largo plazo, cuando la oferta se acumula durante mucho tiempo, dará lugar a una mala deuda de los inversores en el sistema bancario y en un momento determinado provocará inflación en toda la economía.

Los organismos de gestión estatal y las autoridades locales deben tomar medidas enérgicas contra los proyectos que se apropian de terrenos con fines especulativos, pero que han estado abandonados durante muchos años sin explotarlos ni utilizarlos, mediante una consideración y evaluación específicas de las causas subjetivas y objetivas. Para los proyectos con capacidad suficiente para implementarse, se debe crear un mecanismo para continuar su ejecución. Por el contrario, el Código Penal también estipula claramente el tratamiento de los actos de manipulación, inflación y alza de precios en el sector inmobiliario. Estas medidas deben implementarse estrictamente para corregir las infracciones con prontitud, declaró el Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación Inmobiliaria de Vietnam.

Según el experto económico, profesor asociado Dr. Dinh Trong Thinh, para estabilizar los precios inmobiliarios y limitar los aumentos rápidos y repentinos, lo más importante es prevenir la especulación y la inflación de precios. En consecuencia, las autoridades competentes deben adoptar medidas más drásticas para controlar y hacer que los precios de venta vuelvan a los valores reales del mercado para las transacciones inmobiliarias, incluidas las subastas de derechos de uso de la tierra.

Países de todo el mundo han tenido mucho éxito en controlar los precios de los bienes raíces, según el valor real del mercado, mediante decretos sobre impuestos inmobiliarios. Hace unos 20 años, el Comité Central del Partido emitió una Resolución sobre la reforma del impuesto inmobiliario, pero hasta la fecha, esta política no se ha implementado.

Por lo tanto, es necesario elaborar un decreto fiscal separado para el mercado inmobiliario, para implementarlo de manera estable y a largo plazo; "En consecuencia, los bienes inmuebles abandonados, las propiedades que se venden muchas veces o las que poseen muchas propiedades deben pagar impuestos elevados, incluso a un nivel equivalente al alquiler de la superficie del terreno y del área de construcción actualmente disponibles", afirmó el profesor asociado Dr. Dinh Trong Thinh.

Además, los expertos creen que los problemas legales también son una de las principales causas que llevan al estancamiento del mercado inmobiliario. El Grupo de Trabajo Especial del Primer Ministro para revisar y eliminar las dificultades del mercado inmobiliario ha resuelto una gran cantidad de trabajo (más de 800 de los 1.200 proyectos estancados han resuelto sus dificultades).

En particular, a partir del 1 de agosto de 2024, cuando las leyes revisadas y complementadas entren en vigor oficialmente con muchas nuevas regulaciones que se espera que pronto eliminen los obstáculos legales, la agencia de gestión debe acelerar la emisión de documentos sub-ley e instrucciones de implementación para ayudar a acelerar el progreso del proyecto y aumentar la oferta al mercado; Al mismo tiempo, hay que centrarse en priorizar los proyectos de vivienda social y de vivienda comercial de bajo coste para atender las necesidades de la mayoría de las personas, garantizando la eficacia de las políticas de seguridad social.

 

La cuestión más importante en la actualidad sigue siendo el papel regulador del Estado, a través de mecanismos, políticas, herramientas de gestión y sanciones para reducir y prevenir la especulación, devolviendo el mercado inmobiliario a un estado de equilibrio en el largo plazo.

El sistema legal recientemente modificado y complementado ha entrado en vigor, pero aún es necesario seguir recibiendo comentarios; Realizar un resumen de las lecciones aprendidas y continuar enmendando las cuestiones pendientes, en las que para aumentar la oferta y estabilizar los precios, es necesario resolver a fondo el tema de la aprobación de las políticas de inversión, aprobando al mismo tiempo la utilización de la tierra por parte de los inversores.

Vicepresidente del Club Inmobiliario de Hanoi , Nguyen The Diep

Fuente: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html