Es necesario controlar estrictamente la especulación y la manipulación de los precios inmobiliarios.

Además, las infracciones en el negocio inmobiliario son cada vez más complejas y sofisticadas y, en particular, los precios de las propiedades aumentan continuamente trimestre tras trimestre y año tras año.

El problema de la especulación y la manipulación del mercado.

Recientemente, en muchas localidades, especialmente en grandes ciudades como Hanói , Da Nang y Ciudad Ho Chi Minh, se han vuelto comunes las zonas urbanas fantasma o miles de hectáreas de terrenos para proyectos de vivienda, grandes y pequeños, abandonados e inactivos durante décadas. Se trata de una forma sistemática de especulación que busca la oportunidad de obtener grandes beneficios. Esto no solo desperdicia terrenos, sino que también es una de las causas directas del continuo y rápido aumento de los precios inmobiliarios.

Según datos de investigación de mercado de la Asociación Inmobiliaria de Vietnam, en el tercer trimestre de 2024, los precios de las propiedades continuaron subiendo considerablemente. En concreto, el segmento de terrenos registró un aumento promedio de aproximadamente el 3,5 % en el mercado primario; de igual manera, el de viviendas de baja altura aumentó entre un 5 % y un 10 %. Cabe destacar que el segmento de apartamentos estableció un nuevo punto de referencia, con un aumento promedio de precios del 24 %, mientras que la oferta total de viviendas nuevas disminuyó aproximadamente un 20 % en comparación con el trimestre anterior. En Hanói, Da Nang y Ciudad Ho Chi Minh , los aumentos interanuales fueron del 64 %, 30,6 % y 46,2 %, respectivamente.

Los precios de los bienes raíces han aumentado continuamente en los últimos años. Foto: Cong Hung

Además del problema de la especulación y el acaparamiento de tierras, existen indicios de que se están explotando las subastas de derechos de uso del suelo para manipular el mercado. Esta es la mayor limitación de las subastas de derechos de uso del suelo, a pesar de los beneficios financieros que supone para el presupuesto estatal. En muchas localidades, los intermediarios de subastas se han coludido para pujar decenas de veces por encima del precio inicial, creando un "precio artificial" para comprar y revender terrenos subastados o para liquidar terrenos vecinos adquiridos previamente a precios inferiores.

Como resultado, después de establecer ofertas inusualmente altas, con el fin de lograr una rápida liquidez y ganancias, los "corredores de subastas" están dispuestos a perder sus depósitos, porque el monto del depósito es solo alrededor del 10-20% del valor total del terreno basado en el precio inicial establecido por la unidad organizadora, que generalmente es más bajo que el precio de mercado real en esa área.

Esto no sólo afecta directamente los derechos de quienes participan en la subasta, sino que también impacta negativamente al mercado inmobiliario, ya que estos precios inflados se utilizan como referencia para compensaciones y saneamiento de terrenos para nuevos proyectos de vivienda...

En el tercer trimestre de 2024, el mercado inmobiliario registró una recuperación positiva, pero no fue tan dinámico como antes de la pandemia de COVID-19. La nueva oferta se mantuvo limitada, mientras que los precios de venta de los bienes raíces continuaron al alza. Hemos identificado varias razones para esta situación, entre ellas: la alta demanda de viviendas para uso residencial y comercial, mientras que la oferta es baja, con una demanda superior a la oferta; y los altos costos de los insumos para proyectos inmobiliarios (materiales de construcción, tasas de uso del suelo, etc.). En particular, muchas zonas muestran indicios de manipulación de precios mediante subastas de derechos de uso del suelo, declaró el viceministro de Construcción, Nguyen Viet Hung.

Tome medidas enérgicas contra los proyectos que acaparan tierras abandonadas.

Las lecciones aprendidas de las corrientes subyacentes de especulación y manipulación que inflaron los precios inmobiliarios han tenido numerosas consecuencias negativas para el mercado inmobiliario, provocando aumentos artificiales en el precio del suelo que impiden el acceso a tierras a quienes tienen necesidades reales (vivienda, producción, negocios, etc.). Si desean terrenos, deben pagar grandes sumas a los especuladores, lo que resulta en terrenos abandonados; las empresas que desarrollan nuevos proyectos se preocupan por no poder garantizar ganancias debido al aumento de la inversión y los costos del suelo; y los pobres tienen que pagar cada vez más dinero, perdiendo gradualmente la posibilidad de poseer una vivienda.

Lo preocupante es que los recursos para la inversión en producción, negocios, creación de empleo y plusvalía para la sociedad están "enterrados" en la tierra; la tierra especulativa que no se utiliza no estimula el crecimiento de las industrias relacionadas y, a largo plazo, la acumulación de oferta de tierra conducirá a malas deudas para los inversionistas en el sistema bancario y, en un momento determinado, causará inflación en toda la economía.

Los organismos estatales de gestión y las autoridades locales deben tomar medidas enérgicas contra los proyectos que acaparan terrenos con fines especulativos, pero los dejan abandonados durante muchos años sin explotarlos ni utilizarlos. Esto debe hacerse mediante una consideración y evaluación específicas de las razones subjetivas y objetivas. Los proyectos con capacidad de ejecución suficiente deben contar con mecanismos para continuar, mientras que los que no la tengan deben ser recuperados con firmeza y transferidos a otros inversores. Además, el Código Penal estipula claramente el tratamiento de la manipulación, la inflación y la manipulación de precios en el sector inmobiliario, y esto debe aplicarse estrictamente para corregir las infracciones con prontitud, declaró el Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación Inmobiliaria de Vietnam.

Según el economista y profesor asociado Dr. Dinh Trong Thinh, lo más importante para estabilizar los precios inmobiliarios y evitar aumentos rápidos y repentinos es frenar la especulación y la manipulación de precios. Por lo tanto, las autoridades competentes deben tomar medidas más decisivas para controlar y ajustar los precios de venta al valor real de mercado en las transacciones inmobiliarias, incluidas las subastas de derechos de uso del suelo.

Países de todo el mundo han tenido mucho éxito en controlar los precios de los bienes raíces, según su valor real de mercado, mediante regulaciones del impuesto predial. Hace unos 20 años, el Comité Central del Partido emitió una Resolución sobre la reforma del impuesto predial, pero hasta la fecha, esta política no se ha implementado.

"Por lo tanto, necesitamos crear un decreto fiscal separado para el mercado inmobiliario, para asegurar una implementación estable y a largo plazo; en consecuencia, las propiedades abandonadas, las propiedades que se han revendido varias veces o las propiedades que se poseen en múltiples ubicaciones deben estar sujetas a impuestos elevados, posiblemente incluso a una tasa igual al alquiler del terreno y el área construida", dijo el Profesor Asociado Dr. Dinh Trong Thinh.

Además, los expertos consideran que los problemas legales también son una de las principales causas del estancamiento del mercado inmobiliario. El Grupo de Trabajo Especial del Primer Ministro para la revisión y resolución de dificultades en el mercado inmobiliario ha resuelto un gran volumen de trabajo (más de 800 de un total de 1200 proyectos con obstáculos han sido resueltos).

En particular, a partir del 1 de agosto de 2024, cuando las leyes enmendadas y complementadas entren oficialmente en vigor con muchas nuevas regulaciones que se espera que resuelvan rápidamente los obstáculos legales, las agencias de gestión deben acelerar la emisión de subleyes y pautas de implementación para ayudar a acelerar el progreso del proyecto y aumentar la oferta al mercado; al mismo tiempo, centrarse en priorizar los proyectos de vivienda social y los proyectos de vivienda comercial de bajo costo para atender las necesidades de la mayoría de la población, asegurando la eficacia de las políticas de seguridad social.

 

La cuestión más importante actualmente sigue siendo el papel regulador del Estado, a través de mecanismos, políticas, herramientas de gestión y sanciones, para reducir y eventualmente prevenir la especulación, devolviendo el mercado inmobiliario a un equilibrio de largo plazo.

El sistema legal recientemente modificado y complementado ha entrado en vigor, pero aún se requiere mayor retroalimentación; es necesario resumir las lecciones aprendidas y realizar nuevas modificaciones para abordar las cuestiones problemáticas. En particular, para aumentar la oferta y estabilizar los precios, es fundamental resolver a fondo la cuestión de la aprobación de políticas de inversión, así como la aprobación de inversores que utilicen terrenos.

Nguyen The Diep, vicepresidente del Club Inmobiliario de Hanoi

Fuente: https://kinhtedothi.vn/can-xu-ly-nghiem-hanh-vi-dau-co-thao-tung-gia-nha-dat.html