Esperando un impulso para el mercado inmobiliario

Se espera que la XV Asamblea Nacional apruebe tres proyectos de ley: Ley de Tierras (modificada), Ley de Negocios Inmobiliarios (REM) y Ley de Vivienda (modificada), durante su sexta sesión. Muchos opinan que esto impulsará significativamente el mercado inmobiliario en el futuro cercano.

Eliminar barreras y crear corredores legales

Respecto al proyecto de Ley de Tierras (enmendado), el abogado Bui Dinh Ung (Colegio de Abogados de Hanoi) espera resolver los problemas superpuestos y contradictorios dentro de las políticas y leyes de tierras y entre las políticas y leyes de tierras y otras leyes relacionadas; creando así una importante fuerza motriz para el desarrollo socioeconómico .

El abogado Ung afirmó que, en realidad, existen numerosas disputas y quejas relacionadas con los precios de los terrenos, incluyendo la determinación de dichos precios de manera que no se garanticen los derechos de todas las partes. Uno de los objetivos de la reforma de la Ley de Tierras es fijar precios que se acerquen a los del mercado. Por lo tanto, el proyecto de ley propone métodos de valoración de terrenos que incluyen la comparación, la renta, el excedente y el coeficiente de ajuste del precio. "Esperamos que la normativa sobre valoración de terrenos del proyecto de Ley de Tierras (enmendada) resuelva los problemas que surgen en la práctica", expresó el abogado Ung.

Compartiendo la misma opinión, el delegado de la Asamblea Nacional, Vu Tien Loc, presidente del Centro Internacional de Arbitraje de Vietnam, afirmó que uno de los puntos nuevos e importantes del proyecto de Ley de Tierras revisada es el cambio en los instrumentos legales para la valoración de la tierra. Anteriormente, la valoración se basaba en el marco de precios estatal y se establecía según principios administrativos. El proyecto propone una nueva opción que no regula el marco de precios y que se basa en una lista de precios, garantizando así el cumplimiento de los principios del mercado.

"Cuando garanticemos que la lista de precios de la tierra se acerque al precio de mercado, aseguraremos que se superen los problemas actuales en la determinación de los precios de la tierra y se armonicen los intereses de todas las partes involucradas. Esta es también una base muy importante para las transacciones entre personas y empresas basadas en el precio de referencia del estado de acuerdo con las regulaciones", dijo el Sr. Loc.

Se prevé que el mercado inmobiliario prospere si se aprueban los tres proyectos de ley: Ley de Tierras (modificada), Ley de Vivienda (modificada) y Ley de Negocios Inmobiliarios (modificada). Foto: TAN THANH

El economista Dr. Can Van Luc también señaló que el sistema legal representa un gran obstáculo cuando las regulaciones sobre tierras, bienes raíces y construcción se superponen en numerosas leyes, decretos y documentos normativos. Este cuello de botella, ya identificado, se espera que se resuelva con las tres leyes modificadas mencionadas anteriormente. El Sr. Luc indicó que es necesario revisar y modificar las regulaciones para garantizar la coherencia entre las leyes pertinentes, solucionar los problemas relacionados con los métodos de determinación de los precios de la tierra y el momento del cálculo de las tasas y rentas por uso de la tierra.

El Dr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación Vietnamita de Agentes Inmobiliarios (VARS), comparte esta opinión al afirmar que los proyectos de ley mencionados, en especial la Ley de Tierras (enmendada), eliminarán las duplicidades en la gestión de terrenos, liberando así recursos y creando un marco legal claro y transparente para los inversores, lo que contribuirá a la estabilización del mercado inmobiliario. "Esperamos que, una vez promulgadas las nuevas regulaciones, se reactiven los proyectos inmobiliarios que enfrentan dificultades o que incluso se encuentran paralizados debido a problemas legales", declaró el Sr. Dinh.

Mecanismo innovador para movilizar el máximo de recursos

El máster en ciencias Nguyen Van Dinh, experto en derecho inmobiliario, afirmó que el proyecto de Ley de Tierras (enmendado), presentado por el Gobierno a la Asamblea Nacional, propone un mecanismo innovador para movilizar el máximo de recursos para proyectos de inversión. En particular, un aspecto clave en la movilización de recursos territoriales en los últimos tiempos es el mecanismo para la transferencia de derechos de uso del suelo destinado a la ejecución de proyectos urbanísticos y de vivienda comercial.

Según el Sr. Dinh, en los proyectos de ley anteriores, todos seguían el mismo esquema: los inversionistas debían poseer o recibir la cesión del derecho de uso de terrenos residenciales y no agrícolas (excepto residenciales), haber pagado las tasas de uso de suelo o el alquiler correspondiente para poder desarrollar proyectos de vivienda comercial. Este esquema restringe los casos de uso de suelo para la implementación de proyectos de vivienda comercial en comparación con la ley vigente. Esta ley, la Ley N.° 03/2022/QH15, estipula que los inversionistas deben tener derecho de uso de terrenos residenciales y otros tipos de terreno, lo cual se considera demasiado restrictivo y genera congestión en aproximadamente 300 proyectos de vivienda en todo el país (los inversionistas han adquirido terrenos, pero no pueden desarrollarlos por falta de terrenos residenciales).

En el informe No. 598/BC-CP de fecha 23 de octubre, remitido a la Asamblea Nacional sobre varios contenidos del proyecto de Ley de Tierras (enmendado), el Gobierno propuso enmendar el proyecto en una dirección innovadora: abolir por completo los requisitos sobre el tipo de terreno que los inversores deben poseer o recibir una transferencia para ejecutar proyectos de vivienda comercial.

Específicamente, el Gobierno propone abolir las disposiciones de la Cláusula 4 del Artículo 123; la Cláusula 1, la Cláusula 6 y el Artículo 128 del proyecto (anteriormente, solo se permitía cambiar el propósito del uso del suelo para implementar proyectos de vivienda comercial en los casos en que existe o se ha recibido la transferencia de terrenos residenciales y terrenos no agrícolas distintos de los residenciales por los cuales se han pagado de una sola vez las tasas de uso del suelo o el alquiler del terreno).

Según el Sr. Dinh, el informe del Gobierno también señala que los casos de acuerdos para transferir derechos de uso de la tierra para el desarrollo urbano ocurren principalmente en áreas de reciente desarrollo que a menudo no tienen suelo residencial, mientras que la política del Estado es promover la urbanización y el embellecimiento urbano.

«Estoy de acuerdo con esta enmienda porque el beneficio inmediato es que puede ayudar a desbloquear unos 300 proyectos de vivienda en todo el país, y el beneficio a largo plazo es que ayuda a promover el mecanismo de acuerdo equitativo entre empresas y particulares en la conversión voluntaria de terrenos, evitando la expropiación forzosa. Lo importante es que, cuando se permite a los inversores cambiar el uso del suelo, la valoración de la tierra debe garantizar su conformidad con el mercado para que las empresas puedan cumplir plenamente con sus obligaciones financieras y regular armoniosamente las diferencias en las rentas de los terrenos», afirmó el experto Dinh.

El diputado de la Asamblea Nacional, Dieu Huynh Sang (Binh Phuoc), evaluó que el proyecto de Ley sobre Negocios Inmobiliarios (enmendado) ha recibido, explicado y ajustado muchos contenidos y también ha institucionalizado plenamente las principales políticas del Partido y del Estado.

Específicamente, perfeccionar el mecanismo y las políticas para el desarrollo y la gestión estricta del mercado inmobiliario y del mercado de derechos de uso de la tierra, reestructurar el mercado inmobiliario sobre la base de la implementación de la planificación y los planes de uso de la tierra; programas y planes de desarrollo de vivienda para garantizar el desarrollo sostenible del mercado inmobiliario, superando la especulación de tierras.

Abogado NGUYEN TAN PHONG , miembro permanente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam:

Sr. Nguyen Tan Phong

Es necesario vigilar de cerca la labor de las fuerzas del orden.

Si se aprueban, las tres leyes: Vivienda (modificada), Tierras (modificada) y Negocios Inmobiliarios (modificada), resolverán conflictos e insuficiencias en los negocios, la gestión y el uso de bienes raíces.

En particular, la Ley de Tierras (modificada) y la Ley de Vivienda (modificada) sentarán un importante precedente jurídico para impulsar el desarrollo urbanístico y apoyar la mejora de las condiciones de vivienda para la población. Esto también constituye un factor clave para promover el desarrollo socioeconómico.

La Ley de Negocios Inmobiliarios, de ser aprobada, superará la situación de inversión inmobiliaria espontánea, que está causando un desequilibrio y una falta de coincidencia entre la oferta y la demanda de viviendas como en los últimos años; garantizando así que el mercado inmobiliario se desarrolle de manera estable, sana y eficaz.

Sin embargo, considero que los organismos estatales, las organizaciones sociales y las partes interesadas deben coordinar, supervisar e inspeccionar estrechamente la aplicación de estas leyes. Además, deberían existir políticas y mecanismos de apoyo adecuados para abordar las dificultades derivadas del impacto negativo de la pandemia de COVID-19 en el mercado inmobiliario.

TRAN KHANH QUANG, director general de Viet An Hoa Real Estate Company:

El mercado está a la espera de una señal positiva.

Si se aprueban las tres leyes: Vivienda (modificada), Suelo (modificada) y Negocios Inmobiliarios (modificada), esto representará una noticia muy positiva para el mercado inmobiliario. Se resolverán los problemas pendientes, facilitando los mecanismos y las transacciones relacionadas con el suelo y las actividades comerciales inmobiliarias, y creando, en particular, condiciones favorables para la vivienda. Además, el mercado inmobiliario estará mejor regulado, desarrollándose de forma más sana y sostenible. Y lo que es más importante, se eliminará el mecanismo de solicitud y concesión para empresas y particulares.

Se puede afirmar que, una vez aprobadas estas tres leyes, se resolverán gradualmente entre el 60 % y el 70 % de las dificultades que han aquejado al mercado inmobiliario durante mucho tiempo. En particular, se solucionarán los problemas de los proyectos que aún no se han finalizado debido a trámites burocráticos, el cálculo de las tasas por uso del suelo o las actividades relacionadas con la obtención de licencias para inversores.

Son Nhung grabó

Fuente: https://nld.com.vn/thoi-su/cho-cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-20231104215626202.htm