Fondo Nacional de Vivienda: una apuesta estratégica en la política de seguridad social

En el contexto del aumento de los precios de la vivienda, el sueño de millones de personas de ingresos bajos y medios en las grandes ciudades sigue siendo un desafío. Se espera que la creación del Fondo Nacional de Vivienda —una nueva herramienta financiera aprobada por la Asamblea Nacional mediante la Resolución n.º 201/2025/QH15— abra un camino sostenible para facilitar el acceso a la vivienda a precios razonables, impulsando al mismo tiempo un desarrollo más equilibrado y saludable del mercado.

Proyecto de vivienda social Thu Thiem Green House en el barrio de Cat Lai (Ciudad Ho Chi Minh ). El proyecto incluye 1.040 apartamentos de diferentes áreas, de uno a dos dormitorios, con un precio aproximado de 25 millones de VND/m² y se inauguró a finales de 2024. Foto: An Hieu - Huyen Tran/Periódico Tin Tuc y Dan Toc

Solución del problema de la presión de la vivienda

Según estadísticas del Ministerio de Construcción , el país cuenta actualmente con más de 2,4 millones de trabajadores de parques industriales y millones de trabajadores urbanos de bajos ingresos que necesitan vivienda con urgencia. Sin embargo, la oferta de vivienda social solo cubre alrededor del 40 % de la demanda real.

Mientras tanto, los precios de la vivienda comercial han seguido aumentando rápidamente. En Hanói , el precio promedio de los apartamentos ha aumentado de 25 millones de VND/m² en 2015 a más de 85 millones de VND/m² en la actualidad. La diferencia de precios se ha más que triplicado en menos de 10 años. De igual manera, en Ciudad Ho Chi Minh, el precio promedio también ha superado los 90 millones de VND/m², lo que hace que la propiedad de una vivienda sea prácticamente imposible para las personas de ingresos medios.

El Dr. Nguyen Van Dinh, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, comentó que los precios de la vivienda aumentan a un ritmo mayor que los ingresos de las personas, lo que hace urgente la necesidad de viviendas sociales y viviendas de alquiler asequibles. La creación del Fondo Nacional de Vivienda es la medida correcta para resolver este problema de raíz.

Según el Sr. Dinh, de hecho, la política de vivienda social se ha implementado durante mucho tiempo, pero la escasez de recursos, los complejos mecanismos de asignación de capital y el control de las ganancias de las inversiones han despertado el interés de las empresas. Esta situación genera un desequilibrio entre la oferta y la demanda, lo que ejerce una gran presión sobre el mercado inmobiliario urbano. No obstante, la creación del Fondo Nacional de Vivienda puede considerarse un nuevo paso institucional.

En la Resolución 201/2025/QH15, el Fondo Nacional de Vivienda se define como un fondo financiero estatal no presupuestario, con personalidad jurídica y sin fines de lucro. El Fondo consta de dos niveles: el Fondo Central, establecido y gestionado por el Gobierno; y el Fondo Local de Vivienda, organizado y gestionado por el Comité Popular Provincial mediante un mecanismo unificado.

El capital del fondo se forma a partir de muchos canales: asignación del presupuesto estatal; valor del fondo de tierras invertido en infraestructura técnica; ingresos provenientes de la venta y alquiler de viviendas públicas; dinero proveniente de la subasta de derechos de uso de tierras; y otros fondos movilizados y patrocinados legalmente en el país y en el extranjero.

La misión principal del fondo es invertir en el desarrollo de vivienda social, alquiler y arrendamiento con opción a compra, especialmente para funcionarios, empleados públicos, trabajadores y obreros. Además, el fondo también apoya la inversión en infraestructura técnica y social para proyectos de vivienda social.

El Dr. Vo Tri Thanh, miembro del Consejo Asesor Nacional de Política Financiera y Monetaria, evaluó que, si se diseña y opera con transparencia, el Fondo Nacional de Vivienda podría convertirse en una importante herramienta política, similar a los modelos de fondos de vivienda en Corea o Singapur. Esta es la base para la creación de un ecosistema sostenible de financiación de la vivienda, que permita a millones de personas establecerse.

Este experto analizó que la creación del Fondo Nacional de Vivienda genera tres grandes expectativas para la población. En primer lugar, el fondo generará una mayor oferta de vivienda asequible mediante la inversión o coinversión en proyectos de vivienda social y viviendas de alquiler. Al aumentar la oferta, se puede reducir la presión sobre los precios de la vivienda comercial y la población tendrá más opciones que se ajusten a sus ingresos.

Posteriormente, el fondo apoyará directamente a quienes realmente lo necesitan, especialmente a jóvenes trabajadores, trabajadores de parques industriales, funcionarios recién graduados y empleados públicos, quienes actualmente casi no tienen acceso a vivienda comercial. Las localidades pueden utilizar el capital del fondo para otorgar préstamos preferenciales o invertir en la creación de fondos de vivienda de alquiler mediante un mecanismo rotatorio.

En particular, el fondo contribuirá al desarrollo de infraestructura urbana sincrónica, ya que los proyectos de vivienda social que invierta deberán estar vinculados a la infraestructura de transporte, la educación, la atención médica y los servicios públicos. Esto no solo ayudará a las personas a tener un hogar, sino también a tener un lugar donde vivir.

Sin embargo, según el economista Dinh Minh Tuan, para que el fondo sea eficaz, se necesita un mecanismo diverso de movilización de capital. La fuente de capital de este fondo no debe depender únicamente del presupuesto estatal. Es necesario definir claramente la proporción de contribución de los siguientes canales: el Estado, los bancos, las empresas, las personas y las organizaciones internacionales. Solo así el fondo tendrá una viabilidad a largo plazo y evitará la dependencia.

Superando desafíos, abriendo oportunidades de vivienda

Los expertos coinciden en que, a pesar de las altas expectativas, el Fondo Nacional de Vivienda aún enfrenta numerosos desafíos prácticos. El mayor y primer problema es el capital.

La creación del fondo, con un capital inicial de aproximadamente 5 billones de dongs, que aumentará a 10 billones de dongs en los primeros tres años, se considera un comienzo modesto en comparación con la necesidad de cientos de miles de millones de dongs anuales para el desarrollo de viviendas sociales. Por lo tanto, atraer recursos sociales es una necesidad urgente.

Además de esto, se encuentra el mecanismo de operación y supervisión. Como fondo extrapresupuestario, que opera como una empresa estatal, el Fondo Nacional de Vivienda deberá contar con un mecanismo de gestión transparente, una auditoría independiente y un uso público del capital para evitar riesgos y pérdidas.

El Sr. Le Van Binh, subdirector del Departamento de Gestión de Tierras (Ministerio de Agricultura y Medio Ambiente), dijo que es necesario estipular claramente el mecanismo de anticipo de capital, préstamo y recuperación de capital para que el fondo pueda operar eficazmente, evitando la situación de "estancamiento" del capital sin crear productos reales.

Además, es necesario identificar a los beneficiarios adecuados. Porque, en la práctica, muchos proyectos de vivienda social anteriores aún presentan la situación de "quien la necesita no la puede comprar, y quien puede comprarla no la necesita". Por lo tanto, los criterios de acceso y el mecanismo de aprobación deben ser más transparentes, flexibles y adecuados a los ingresos reales de cada localidad.

Además, la calidad y la ubicación de la vivienda también son factores clave. Si la vivienda social se construye lejos del centro y carece de infraestructura, las personas seguirán teniendo que asumir altos costos de transporte, incluso si alquilan viviendas baratas.

Con respecto a este contenido, el Dr. Vo Tri Thanh enfatizó que el Fondo Nacional de Vivienda no solo se centra en la cantidad, sino que también debe buscar mejorar la calidad de vida. La vivienda social debe estar cerca del lugar de trabajo, contar con servicios y transporte conveniente. Solo así las personas tendrán un hogar verdaderamente estable.

Para que las expectativas se hagan realidad, los expertos coinciden en que para que el Fondo Nacional de Vivienda cumpla su papel es necesario que estén presentes tres factores: instituciones claras - capital sostenible - gestión transparente.

Por consiguiente, es necesario emitir pronto un decreto rector que especifique el mecanismo operativo, la autoridad y las responsabilidades de los gobiernos central y locales. La descentralización de la gestión debe vincularse con la responsabilidad del uso y la recuperación del capital.

Al mismo tiempo, es necesario diversificar las formas de movilización de capital, como: emitir bonos de vivienda, llamar a instituciones financieras y organizaciones sin fines de lucro a participar, o permitir que las empresas deduzcan impuestos al contribuir al fondo.

Además, es necesario promover la colaboración público-privada (APP) en el desarrollo de vivienda social, considerándola un campo de inversión atractivo y sostenible, en lugar de sólo una tarea de seguridad social.

Además, es necesario vincular el desarrollo de vivienda social con la planificación urbana y el desarrollo de la infraestructura de transporte público, para que las personas puedan vivir cerca de su lugar de trabajo y reducir los costos de vida.

La creación del Fondo Nacional de Vivienda es un paso estratégico en el proceso de perfeccionamiento de la política de vivienda, con el objetivo de que todos tengan una vivienda adecuada, segura y sostenible. Si se implementa de forma sincronizada, transparente y con la participación de diversos sectores económicos, el fondo no solo ayudará a millones de personas a hacer realidad su sueño de establecerse, sino que también contribuirá a estabilizar el mercado inmobiliario, promover el crecimiento económico y garantizar la seguridad social. El Dr. Nguyen Van Dinh afirmó que el Fondo Nacional de Vivienda representa un hito importante en la política de vivienda. Cuando se perfeccione su mecanismo operativo, el fondo se convertirá en una herramienta eficaz para ayudar a Vietnam a acercarse al objetivo de que todos puedan establecerse.

Fuente: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/quy-nha-o-quoc-gia-buoc-di-chien-luoc-trong-chinh-sach-an-sinh-20251024063945421.htm