Experto: Los precios de los terrenos son altos, los precios de las viviendas son difíciles de bajar.

El Sr. Nguyen Quang Huy, director general de la Facultad de Finanzas y Banca (Universidad Nguyen Trai), afirmó que la actualización lista de precios de terrenos La convergencia con los precios de mercado es una tendencia inevitable. Sin embargo, el ajuste debe implementarse adecuadamente, no como una carga, sino como un paso hacia la equidad, la transparencia y el desarrollo sostenible.

Según él, en el contexto de los elevados precios inmobiliarios, los ingresos de la población no han seguido el ritmo y el Gobierno aboga por moderar los precios de la vivienda para garantizar la seguridad social; sin embargo, es necesario considerar de forma exhaustiva, delicada y estratégica cualquier aumento excesivo de los precios del suelo, para no convertir accidentalmente la tierra —que es el motor del crecimiento— en un obstáculo para el desarrollo.

Los expertos afirman que, con el aumento de los precios del suelo, será difícil que los precios de la vivienda se estabilicen. (Ilustración: Minh Duc).

En esencia, el catastro es la base para determinar los derechos de uso del suelo, impuestos, tasas y compensaciones, lo que constituye la fase inicial de todo proyecto inmobiliario. Cuando el catastro aumenta considerablemente, sobre todo en las zonas céntricas, los costes operativos de las empresas se disparan y, inevitablemente, se reflejan en el precio de venta de las viviendas.

De hecho, en muchos proyectos en Hanói , el costo del terreno representa entre el 30% y el 50% de la estructura de costos. Por lo tanto, si el precio del terreno aumenta solo entre un 20% y un 30%, el precio final de venta puede incrementarse en decenas de puntos porcentuales.

“ Esto hace que el sueño de tener una vivienda propia para las personas de ingresos medios esté aún más lejos, mientras que el mercado corre el riesgo de un grave desequilibrio: demasiadas casas de lujo y no suficientes casas asequibles ”, enfatizó el Sr. Huy.

Compartiendo la misma opinión, el Dr. Tran Xuan Luong, subdirector del Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam, también afirmó que la propuesta de algunas localidades de aumentar los precios de los terrenos en la etapa actual no es apropiada.

Dado que el coste del suelo representa entre el 30% y el 50% de los costes de los insumos, el aumento de los precios del suelo podría provocar una mayor escalada de los precios inmobiliarios.

Además, la psicología de masas y el efecto FOMO (miedo a perderse algo) son factores muy dominantes. mercado inmobiliario En Vietnam, una medida como el aumento de los precios de los terrenos puede hacer creer rápidamente a la gente y a los inversores que los precios seguirán subiendo, lo que fomenta la especulación y crea una fiebre virtual mayor de la que desea la unidad de consultoría.

La Asociación de Bienes Raíces de Vietnam también destacó que el Gobierno, los ministerios, los sectores y las localidades están buscando soluciones para reducir los precios de los bienes raíces en el mercado. Una de las soluciones efectivas es reducir los costos de los insumos que componen el precio de venta de los inmuebles.

Sin embargo, el aumento del precio del suelo afectará los costos, lo que repercutirá en las oportunidades de acceso a la vivienda para quienes realmente la necesitan. En el caso de la vivienda comercial, si el precio del suelo aumenta, afectará la viabilidad del proyecto, lo que provocará un incremento continuo de los precios de la vivienda.

Si aumentan los precios del suelo, se producirán altos costos de vivienda, lo que reducirá el atractivo para la inversión, especialmente en proyectos inmobiliarios en zonas suburbanas. La falta de proyectos de inversión afectará el plan de desarrollo de vivienda de la ciudad en dichas zonas, cuyo objetivo es la dispersión de la población. En consecuencia, la oferta de vivienda en el mercado seguirá disminuyendo, lo que dificultará la estabilidad de la seguridad social en la zona.

Además, el mercado inmobiliario se encuentra en una fase de recuperación frágil, muchas empresas se ven obligadas a reestructurarse y el flujo de capital es limitado. Si los precios del suelo aumentan en este momento, podría generar una doble carga, ralentizando la recuperación del mercado. Actualmente, el precio del alquiler para estudiantes cerca de las universidades ha aumentado aproximadamente un 30 %. Si los precios del suelo suben, también aumentarán los precios de los alquileres, lo que causará dificultades tanto a los estudiantes como a quienes alquilan viviendas.

Ventajas de atracción de inversiones reducidas

Según muchos expertos, si los precios del suelo aumentan demasiado, no solo provocan un incremento en los precios de la vivienda, sino que también reducen la ventaja de atraer inversiones.

El Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente de la Asociación Vietnamita de Contratistas de la Construcción, comentó que los elevados precios del suelo podrían reducir el atractivo de Vietnam para la inversión. Según el Sr. Hiep, la tasa de ocupación del 80-90% en la mayoría de los parques industriales actuales se debe a tres ventajas principales: bajos costos laborales, precios razonables del suelo y una infraestructura logística eficiente.

“ Pero si perdemos el factor de la tierra asequible, mientras que los costos laborales aumentan, ¿seguirá existiendo nuestra ventaja para atraer inversiones? ”, preguntó.

Los elevados precios del suelo reducen las ventajas para atraer inversiones. (Foto: Minh Duc).

Según él, la Ley de Tierras de 2024 exige garantizar la armonía de intereses entre el Estado, los usuarios de la tierra y los inversores, pero en realidad, en el método actual de determinación de los precios de la tierra, no se han tenido debidamente en cuenta los intereses de las empresas, incluidas las empresas de arrendamiento y uso de tierras en general o las empresas de desarrollo inmobiliario en particular.

“ Los elevados precios de los terrenos provocan un aumento de los costes de inversión y de los riesgos, por lo que ¿qué empresas se atreven a llevar a cabo proyectos? Si las empresas no llevan a cabo proyectos, los ingresos sostenibles de la localidad también se verán afectados ”, recalcó el Sr. Hiep.

El Dr. Can Van Luc, miembro del Consejo Asesor de Políticas del Primer Ministro , también afirmó que este es un requisito inevitable en el proceso de desarrollo urbano, pero que debe garantizarse la armonía de intereses. El Estado necesita recaudar la cantidad correcta de impuestos, pero no puede obtenerla a costa de aumentar el costo de vida y los precios de la vivienda.

" Si el precio de los terrenos se fija demasiado por encima de la capacidad de tolerancia de la economía, se creará un efecto dominó que afectará a la inversión pública, la atracción de inversión extranjera directa y, sobre todo, a las oportunidades de vivienda de la población ", afirmó el Sr. Luc.

El aumento de los precios del suelo provoca un incremento de los costes de inversión y de los riesgos, entonces, ¿qué empresas se atreven a poner en marcha proyectos?

Sr. Nguyen Quoc Hiep, Presidente de la Asociación Vietnamita de Contratistas de la Construcción

No debería aumentarse todo a la vez, aumentar el impacto

Según los expertos, el ajuste del precio del suelo debe estar específicamente zonificado y no debe realizarse de forma repentina ni aumentar de manera drástica.

El Sr. Nguyen Quang Huy enfatizó que la clave para ajustar el listado de precios de la tierra reside en su implementación. Es imposible permitir que el listado de precios aumente simultáneamente sin los mecanismos de apoyo correspondientes. Una buena política de tierras debe garantizar tres pilares: que el Estado reciba recursos de manera justa, que las empresas cuenten con espacios comerciales adecuados y que la población tenga acceso a viviendas a precios razonables.

Para ello, es necesario aplicar un mecanismo flexible de coeficientes de ajuste que distinga claramente entre regiones, tipos de suelo y usos previstos. Los terrenos destinados a vivienda social y vivienda comercial asequible deberían estar exentos, con tasas reducidas o ampliadas. Por otro lado, los terrenos destinados a proyectos comerciales de alta gama o que aprovechen su ubicación céntrica pueden fijar precios cercanos a los del mercado para evitar pérdidas presupuestarias.

Al mismo tiempo, se requieren reformas profundas en la planificación, los procedimientos y los costos legales, factores que actualmente representan una proporción significativa del precio de la vivienda. Cuando se prolonga el proceso de preparación de un proyecto, aumentan los costos de capital y las tasas de interés de los préstamos, los inversionistas incrementan el precio de venta, lo que provoca que los precios de la vivienda superen su valor real. Si la planificación es transparente, la aprobación es rápida, se cuenta con una previsión a largo plazo y se reducen los costos de intermediación, entonces, incluso si el precio del terreno es más alto, los precios de la vivienda pueden mantenerse estables.

“ A nivel macroeconómico, la tierra no solo es una fuente de ingresos, sino también un motor para el crecimiento sostenible. Si se planifica de forma inteligente y se explota adecuadamente, la tierra se convertirá en «capital de desarrollo», creando infraestructura, industria, áreas urbanas y empleos. Por el contrario, si solo consideramos la tierra como una fuente de ingresos a corto plazo, podemos caer fácilmente en una espiral de precios al alza, menor accesibilidad, desigualdad y un obstáculo para la competitividad nacional ”, enfatizó el Sr. Huy.

Por lo tanto, según él, es necesario reformular la filosofía de desarrollo: la tierra no es una carga que deba explotarse, sino un recurso estratégico que debe gestionarse como un flujo de capital a largo plazo. Una lista de precios de la tierra razonable —que refleje el verdadero valor de mercado, pero con flexibilidad en las políticas— ayudará a incrementar los ingresos presupuestarios de forma transparente y sentará las bases para reducir los costos de la vivienda mediante la reducción de otros gastos, al tiempo que incentivará a las empresas a desarrollarse de manera sostenible.

Según el vicepresidente del Club Inmobiliario de Hanoi, Nguyen The Diep, las listas de precios de terrenos en muchos países garantizan y reflejan el valor de mercado correcto, al tiempo que mantienen la estabilidad económica y social.

Citó a Singapur como ejemplo de fijación de precios del suelo basada en el «ciclo de vida urbano», teniendo en cuenta el potencial de desarrollo para los próximos 10-20 años, con precios del suelo estatal que aumentan de forma constante entre un 2 % y un 5 % anual, vinculados a índices de infraestructura y población. Este país también publica mapas de precios del suelo en línea, lo que contribuye a la transparencia de la información y limita la especulación.

Considera que Vietnam necesita una base de datos de tierras sincronizada, conectada entre las oficinas de impuestos, notarios, bancos y mercados inmobiliarios, en lugar de depender únicamente de censos administrativos. Las listas de precios de la tierra deben ser públicas, de fácil consulta e incluir un mecanismo de retroalimentación ciudadana. No debe haber ajustes bruscos, sino incrementos graduales del 3% al 5% anual, según la zona, para evitar fluctuaciones de precios y repercusiones negativas en el mercado inmobiliario.

El Departamento de Agricultura y Medio Ambiente de Hanoi presentó recientemente un borrador sobre la elaboración de la primera Lista de Precios de Terrenos (la primera Lista de Precios de Terrenos según lo dispuesto en el Artículo 257 de la Ley de Tierras de 2024), que se anunciará y aplicará a partir del 1 de enero de 2026. Según el borrador, se espera que los precios de los terrenos residenciales en Hanoi aumenten entre un 2% y un 26% en comparación con la lista de precios de terrenos actual.

No solo Hanói, sino muchas localidades de todo el país también entraron en un ciclo similar de aumento del precio del suelo entre 2024 y 2025. En Ciudad Ho Chi Minh, la lista de precios de suelo actualizada, vigente desde el 31 de octubre de 2024, se incrementó entre 4 y 38 veces, alcanzando un máximo de 687,2 millones de VND/m². Bac Giang (antiguo distrito) también registró un aumento de aproximadamente 2,4 veces, con un precio máximo de 120 millones de VND/m². En Hai Phong, incluso se observaron incrementos de hasta el 373 % en comparación con la lista de precios anterior.

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