Hoy en día, quienes desean invertir en bienes raíces, pero cuentan con poco capital, suelen comprar terrenos agrícolas a la espera de su conversión en suelo residencial. El término "suelo residencial" se refiere al suelo residencial, que incluye tanto el suelo rural como el urbano. Este tipo de suelo se utiliza para construir viviendas y obras residenciales.
Al compartir con Dan Tri , la abogada Nguyen Thi Thu Hoai, directora de Hanoi Tax and Law LLC, dependiente del Colegio de Abogados de Hanoi, dijo que no niega el valor potencial que aporta la tierra agrícola.
Nuestro país cuenta con abundantes recursos de tierras agrícolas, con precios de compra y venta accesibles, ideales para personas con poco capital que deseen invertir. El potencial de rentabilidad de las tierras agrícolas es bastante alto debido a su bajo precio, pero al convertirlas con éxito en terrenos residenciales, la diferencia de rentabilidad es mucho mayor que el valor inicial.
Sin embargo, los inversionistas deben comprender claramente cuándo se puede cambiar el uso del suelo a residencial. La Ley de Suelo de 2013 estipula que el uso del suelo debe ajustarse a la planificación, los planes y los fines del mismo. Por lo tanto, ningún tipo de suelo que no sea residencial puede utilizarse para construir viviendas. Si desea construir viviendas, primero debe realizar los trámites para cambiar el uso del suelo.
La conversión del uso del suelo no se limita a presentar una solicitud, sino que también depende del plan anual de uso del suelo, la planificación detallada de la construcción, etc., y debe ser aprobada por el organismo estatal competente. En otras palabras, la conversión es un proceso que depende de numerosos factores objetivos y subjetivos. Por lo tanto, existen riesgos legales.
Riesgos comunes
En primer lugar, las personas adquieren terrenos cuya conversión en vivienda es difícil o no está permitida. Actualmente, el Estado cuenta con una política de protección para tipos de terrenos como arrozales especializados, arrozales remanentes, arrozales de secano, bosques de protección, bosques de uso especial y salinas, que no podrán ser convertidos.
En segundo lugar, quienes tengan poca información se arriesgarán a comprar tierras cuya comercialización está prohibida según el Artículo 12 de la Ley de Tierras de 2013. Se prohibirá la comercialización de quienes "utilicen tierras, realicen transacciones sobre derechos de uso de tierras sin registrarse ante el organismo estatal competente, o no cumplan o no cumplan plenamente sus obligaciones financieras con el Estado".
El tercer caso es la compra de un terreno que no cumple con el área mínima después de la subdivisión. El riesgo radica en que el terreno no cuente con un certificado de derecho de uso del suelo, ya que las regulaciones sobre el área mínima para la subdivisión difieren entre provincias y ciudades del país. Si el área del terreno después de la subdivisión no es suficiente según las regulaciones, surgirán muchos problemas para solicitar un certificado de derecho de uso del suelo.
La compra de tierras agrícolas a menudo enfrenta algunos riesgos relacionados con la conversión del uso de la tierra y las transacciones (Foto: Tran Khang).
Finalmente, compra de tierras en disputa, tierras sin certificado o compraventa mediante documentos manuscritos, no notariados ni autenticados, bienes embargados o hipotecados, dando lugar a transacciones ilegales, sin emisión de certificado, difícil transferencia.
Tres formas de verificar la información sobre la conversión del uso del suelo
Para evitar los problemas legales mencionados, lo primero que debe hacer al decidir invertir en terrenos es verificar cuidadosamente su situación legal. Los inversores pueden contactar con profesionales como abogados para obtener asesoramiento o hacerlo por sí mismos.
Actualmente, hay tres formas en las que las personas pueden comprobar por sí mismas si un terreno se puede convertir en terreno residencial.
Una de ellas es consultar la información del Certificado de Derechos de Uso del Suelo (también conocido como libro rojo), que muestra la sección de información de planificación marcada con una línea discontinua junto a la información del terreno. Si bien esto ayuda a los usuarios del suelo a ahorrar tiempo y dinero, existen algunas limitaciones, como que la información pueda ser antigua, estar desactualizada o que no todos los certificados de derechos de uso del suelo incluyan la sección de información de planificación.
La segunda forma es enviar una solicitud a la oficina de registro de tierras para verificar la información relacionada con el terreno. Según la Circular n.º 34/2014 del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente , las personas tienen derecho a acceder al sistema de información territorial proporcionado por el Estado mediante un formulario de solicitud.
En tercer lugar, la información sobre la planificación del uso del suelo se puede consultar directamente en la sede del Comité Popular a nivel de distrito o comuna o a través del portal de información electrónica del Comité Popular a nivel de distrito.
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