Los apartamentos de una habitación, o estudios, alguna vez fueron una inversión atractiva para los jóvenes profesionales, pero los precios se están volviendo inasequibles para muchos a medida que los precios de las propiedades se disparan y el Banco de Japón (BOJ) comienza a aumentar las tasas de interés, lo que aumenta los costos de las hipotecas.
“Los jóvenes, especialmente los inversores asalariados, han desaparecido del mercado inmobiliario. Los bancos no les están prestando”, afirmó el analista Masanori Koda, añadiendo que los bancos se han vuelto más selectivos a la hora de conceder préstamos a medida que han subido los tipos de interés. El aumento de los precios de las propiedades, de los tipos de interés y de los costes de propiedad, como las cuotas de mantenimiento, han dificultado la compra de apartamentos de una habitación.
Según Koda, el actual repunte de los precios inmobiliarios, que ha continuado desde la introducción de las políticas económicas reflacionarias en Japón en la década de 2010, está siendo impulsado por los japoneses adinerados, junto con inversores y empresas asiáticas. Los inversores jóvenes representan una pequeña proporción de estos compradores, principalmente aquellos que perciben altos salarios en empresas con activos en el extranjero.
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| El precio de los apartamentos de una habitación está cada vez más fuera del alcance de los trabajadores asalariados. (Foto: Yutaka Miyaguchi, Arisa Moriyama y Konosuke Urata) |
Durante años, el gobierno japonés ha intentado impulsar el alza de precios y salarios, lo que permitiría al Banco de Japón normalizar los tipos de interés. El banco central elevó recientemente los tipos de interés a su máximo en 17 años, lo que indica lo que espera sea el fin de las "décadas perdidas". Esta larga recesión comenzó en la década de 1990, tras el estallido de una burbuja financiera. En la década de 2010, el Banco de Japón intentó sin éxito impulsar el gasto de hogares y empresas mediante la "flexibilización cuantitativa y cualitativa", recurriendo finalmente a tipos de interés negativos.
El Banco de Japón (BOJ) mantuvo sin cambios su tipo de interés oficial al término de su reunión de política monetaria de dos días a finales de marzo, con la expectativa de una nueva subida de tipos durante el verano. En enero, el banco central elevó su tipo de interés a un día sin garantías hasta el 0,5%, su máximo en 17 años, un cuarto de punto porcentual más que su anterior incremento en julio de 2024.
Pero si bien la recuperación económica es una buena noticia, el aumento constante de los tipos de interés ha puesto de relieve las desventajas: el fin de la deflación y el crédito prácticamente gratuito, que desde hace tiempo ha facilitado el acceso al crédito a los compradores de propiedades, incluidos los trabajadores asalariados. Los apartamentos de una habitación, que los compradores pueden adquirir y luego pagar alquilándolos, son un vehículo de inversión popular. Y los bancos han concedido crédito a estos compradores gracias a sus salarios estables.
“Los tipos de interés han ido subiendo desde que compré la propiedad hace cinco años. El tipo de interés varía, así que, aunque el capital mensual se mantenga igual, la comisión por intereses ha subido”, dijo TY, un empleado de 32 años de una empresa química. TY compró la primera de sus dos propiedades en Tokio y Osaka hace cinco años, cuando la política monetaria del Banco de Japón estaba en su punto más laxo y los tipos de interés eran negativos.
Los precios inmobiliarios también han aumentado de forma constante en las últimas dos décadas. Según el proveedor de datos inmobiliarios Tokyo Kantei, el precio medio de un estudio de nueva construcción en la capital en 2023 fue de 32,86 millones de yenes, un 50 % más que el precio medio de 21,79 millones de yenes de 2004. El aumento es aún mayor en el caso de los apartamentos más antiguos: en 2023, el precio medio fue de 16,02 millones de yenes, casi un 72 % más que en 2004, cuando el precio medio de un piso usado era de 9,32 millones de yenes.
La rentabilidad bruta (la relación entre los ingresos por alquiler que obtienen los inquilinos en un año y el precio de la propiedad) ha ido disminuyendo durante la última década. La rentabilidad de un estudio nuevo en 2023 fue del 3,37 %, frente al 3,98 % de 2014, lo que supone una disminución de casi 0,61 puntos porcentuales. La rentabilidad de un apartamento existente fue del 5,66 %, casi 1,73 puntos porcentuales menos que el 7,39 % de 2014.
En medio de la caída de las ganancias, los trabajadores más jóvenes, preocupados por si tendrán lo suficiente para vivir después de jubilarse, siguen interesados en comprar y alquilar propiedades.
Renosy, un servicio de inversión inmobiliaria dirigido a jóvenes dirigido por GA Technologies, que cotiza en la bolsa de Tokio, dijo que las consultas de jóvenes que trabajan en bancos extranjeros, empresas de TI y gobiernos se han multiplicado por diez entre 2021 y 2024, y que los inversores potenciales buscan diversificar sus riesgos, en lugar de depender únicamente de NISA.
Muchas personas de entre 20 y 30 años creen que necesitarán una gran cantidad de dinero en el futuro, por ejemplo, para casarse, tener hijos o cubrir gastos educativos . Les preocupa si ese dinero solo se puede acumular a través del NISA, afirmó un responsable de estrategia empresarial de Renosy.
“Hace cinco años, se hablaba mucho del ‘problema de los 20 millones de yenes’ tras la jubilación y de cómo el valor del dinero se depreciaba si se guardaba en depósitos bancarios. Pensé que necesitaba guardar mi dinero personal en otros lugares, como inversiones”, compartió TY. El problema de los 20 millones de yenes se refiere a la regla general de que se necesitan 20 millones de yenes ahorrados para jubilarse cómodamente.
Según Yukiko Date, planificadora financiera y representante de You&me Partners en FP, la demanda de educación financiera está creciendo. Date afirmó que redes sociales como Instagram, X y YouTube son fuentes de información sumamente populares entre los jóvenes que buscan adquirir conocimientos financieros, y que la mayoría toma decisiones de inversión basándose únicamente en lo que aprenden en dichas plataformas, un asesoramiento que a menudo es de dudosa calidad.
Invertir en bienes raíces es arriesgado. "Dado que las empresas de ventas pueden obtener millones de yenes en ganancias por cada nueva unidad [de inversión] vendida, los discursos de venta suelen ser agresivos, a veces con explicaciones insuficientes, y en algunos casos, los documentos pueden presentarse de forma engañosa, omitiendo aspectos importantes y malinterpretando los hechos", afirmó Isao Katsuta, abogado que ha llevado casos de tácticas de venta maliciosas dirigidas a personas que no están interesadas en invertir, pero que son engañadas para gastar grandes sumas de dinero.
La posición de los propietarios bajo la legislación japonesa es mucho más débil que la de las empresas de subarrendamiento, añadió Katsuta. Esta debilidad se extiende a los contratos.
Para 2022, la educación financiera será obligatoria en la secundaria. Las clases suelen ser impartidas por profesores de economía doméstica o estudios sociales con formación financiera o por profesionales del sector financiero y bursátil. Sin embargo, aún existen problemas.
“Muchos profesores carecen de experiencia en inversiones y temas similares, por lo que creo que les resulta difícil educar a los estudiantes sobre educación financiera”, dijo Date. “Hay mucha gente que busca información, pero no hay suficientes profesionales que puedan proporcionársela adecuadamente”.
Fuente: https://baoquocte.vn/con-co-hoi-dau-tu-can-ho-mot-phong-ngu-studio-312922.html
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