¿Existe alguna posibilidad de invertir en un apartamento tipo estudio de un dormitorio?

Los apartamentos de una habitación, o estudios, alguna vez fueron una inversión atractiva para los jóvenes profesionales, pero los precios se están volviendo inasequibles para muchos a medida que los precios de las propiedades se disparan y el Banco de Japón (BOJ) comienza a aumentar las tasas de interés, lo que aumenta los costos de las hipotecas.

“Los jóvenes, especialmente los inversores con salario mensual, han desaparecido del mercado inmobiliario. Los bancos tampoco les están prestando”, afirmó el analista Masanori Koda, añadiendo que los bancos se han vuelto más selectivos a la hora de conceder préstamos a medida que suben los tipos de interés. El aumento de los precios de las propiedades, las crecientes tasas de interés y los crecientes costos de propiedad, como las tarifas de mantenimiento, han hecho que comprar departamentos de una habitación sea más difícil.

Según Koda, el actual aumento de los precios inmobiliarios, que ha continuado desde que se introdujeron las políticas económicas reflacionarias de Japón en la década de 2010, está respaldado por los japoneses ricos, junto con inversores y empresas asiáticas. Los inversores jóvenes representan sólo una pequeña parte de estos compradores, principalmente aquellos que ganan salarios altos en empresas con elementos extranjeros.

El precio de los apartamentos de una habitación está cada vez más fuera del alcance de los trabajadores asalariados. (Foto: Yutaka Miyaguchi, Arisa Moriyama y Konosuke Urata)

Durante años, el gobierno japonés ha estado intentando aumentar los precios y los salarios, lo que permitiría al BOJ normalizar las tasas de interés. El banco central elevó recientemente las tasas de interés a un máximo de 17 años, señalando lo que espera sea el fin de las “décadas perdidas”. Esta recesión prolongada comenzó en la década de 1990, después de que estallara la burbuja financiera. En la década de 2010, el Banco de Japón intentó impulsar el gasto de los hogares y las empresas mediante una "flexibilización cuantitativa y cualitativa", pero fracasó y finalmente recurrió a tasas de interés negativas.

El Banco de Japón mantuvo su tasa de política sin cambios a fines de marzo después de una reunión de política monetaria de dos días, con expectativas de otro aumento de tasas en el verano. En enero, el banco central elevó la tasa de interés no garantizada a un día a un máximo de 17 años del 0,5%, un cuarto de punto más que el aumento anterior en julio de 2024.

Pero si bien una economía en recuperación es una buena noticia, el aumento constante de las tasas de interés resalta las desventajas: el fin de la deflación y el crédito esencialmente gratuito, que desde hace mucho tiempo ha hecho que los préstamos sean accesibles para los compradores de viviendas, incluidos los trabajadores asalariados. Los apartamentos de un dormitorio, que los compradores pueden adquirir y luego pagar alquilándolos, son un vehículo de inversión popular. Y los bancos proporcionaron crédito a estos compradores gracias a sus salarios estables.

"Las tasas de interés han estado subiendo desde hace cinco años, cuando compré la propiedad. La tasa de interés cambia, aunque el capital mensual se mantenga igual, la comisión por intereses ha aumentado", dijo TY, un empleado de 32 años de una empresa química. TY compró la primera de sus dos propiedades en Tokio y Osaka hace cinco años, en un momento en que la política monetaria del BOJ estaba en su nivel más laxo y las tasas de interés eran negativas.

Los precios de los bienes raíces también han aumentado de forma constante durante las dos últimas décadas. Según el proveedor de datos inmobiliarios Tokyo Kantei, el precio medio de un estudio de nueva construcción en la capital en 2023 fue de 32,86 millones de yenes, un 50% más que el precio medio de 21,79 millones de yenes en 2004. El aumento es aún más pronunciado para los apartamentos más antiguos: en 2023, el precio medio fue de 16,02 millones de yenes, casi un 72% más que en 2004, cuando el precio medio de un condominio usado fue de 9,32 millones de yenes.

Los rendimientos brutos —la relación entre los ingresos por alquiler obtenidos por los inquilinos en un año y el precio de la propiedad— han caído en la última década. El rendimiento de los nuevos estudios en 2023 es del 3,37%, frente al 3,98% de 2014, lo que supone una disminución de casi 0,61 puntos porcentuales. El rendimiento de los pisos antiguos fue del 5,66 por ciento, casi 1,73 puntos porcentuales menos que el 7,39 por ciento en 2014.

En medio de la caída de las ganancias, los trabajadores más jóvenes, preocupados por si tendrán lo suficiente para vivir después de jubilarse, siguen interesados en comprar y alquilar propiedades.

Renosy, un servicio de inversión inmobiliaria dirigido a jóvenes dirigido por GA Technologies, que cotiza en la bolsa de Tokio, dijo que las consultas de jóvenes que trabajan en bancos extranjeros, empresas de TI y gobiernos se han multiplicado por diez entre 2021 y 2024, y que los inversores potenciales buscan diversificar sus riesgos, en lugar de depender únicamente de NISA.

Muchas personas de entre 20 y 30 años creen que necesitarán una gran cantidad de dinero en el futuro, por ejemplo, para casarse, tener hijos o cubrir gastos educativos . Les preocupa si ese dinero solo se puede acumular a través del NISA, afirmó un responsable de estrategia empresarial de Renosy.

“Hace cinco años, se hablaba mucho del ‘problema de los 20 millones de yenes’ tras la jubilación y de cómo el valor del dinero se depreciaba si se guardaba en depósitos bancarios. Pensé que necesitaba guardar mi dinero personal en otros lugares, como en inversiones”, compartió TY. El problema de los 20 millones de yenes se refiere a una regla general según la cual las personas necesitan 20 millones de yenes en ahorros para jubilarse cómodamente.

Según Yukiko Date, planificadora financiera y representante de You&me partner en la oficina de FP, la demanda de conocimientos financieros está aumentando. Date dijo que las redes sociales como Instagram, X y YouTube son fuentes de información "abrumadoramente populares" para los jóvenes que intentan adquirir conocimientos financieros, y la mayoría toma decisiones de inversión basadas únicamente en lo que aprenden en dichas plataformas, consejos que a menudo son de dudosa calidad.

La inversión inmobiliaria es riesgosa. “Dado que las empresas de ventas pueden obtener millones de yenes en ganancias por cada nueva unidad [de inversión] vendida, los discursos de venta suelen ser agresivos, a veces con explicaciones inadecuadas y, en algunos casos, los documentos pueden presentarse de manera engañosa, omitiendo cosas importantes y malinterpretando los hechos”, dijo Isao Katsuta, un abogado que ha manejado casos de tácticas de venta maliciosas dirigidas a personas que no están interesadas en invertir, pero que se ven atraídas a gastar grandes sumas de dinero.

La posición de los propietarios bajo la ley japonesa es “mucho más débil” que la de las empresas de subarrendamiento, añadió Katsuta. Esa posición débil se extiende a los contratos.

En 2022, la educación financiera será obligatoria en la escuela secundaria. Las clases generalmente son impartidas por profesores de economía doméstica o estudios sociales con experiencia financiera o profesionales del sector financiero y de valores. Pero aún quedan muchos problemas.

“Muchos profesores no tienen experiencia en inversiones ni en temas similares, así que creo que les resulta difícil educar a los estudiantes sobre educación financiera”, afirmó Date. Hay mucha gente que quiere información, pero no hay suficientes expertos que puedan proporcionarla adecuadamente.

Fuente: https://baoquocte.vn/con-co-hoi-dau-tu-can-ho-mot-phong-ngu-studio-312922.html