La determinación de los precios de la tierra mediante el método del excedente suele dar lugar a grandes errores, es imprecisa y difícil de implementar, por lo que los delegados de la Asamblea Nacional propusieron abandonar este método.
Uno de los objetivos de la reforma de la Ley de Tierras es fijar el precio de la tierra en función del mercado. Por ello, tras su explicación y aprobación, el proyecto de ley presentado a la Asamblea Nacional en su sexta sesión propuso métodos para la fijación de precios de la tierra, incluyendo la comparación, los ingresos, el excedente y el coeficiente de ajuste del precio.
Sin embargo, el Sr. Vu Hong Thanh, Presidente del Comité Económico , declaró que, debido a las diversas opiniones, el proyecto de ley propone dos opciones para la valoración de terrenos. La primera opción consiste en la regulación de la ley sobre el contenido de cuatro métodos de valoración de terrenos y otorga al Gobierno la facultad de determinar los casos y las condiciones para su aplicación. El Gobierno propuso implementar esta opción.
La opción 2, según la ley, establece el contenido de los métodos de valoración de tierras y los casos y condiciones para la aplicación de cada método. La mayoría de las opiniones de la Comisión Permanente de la Asamblea Nacional coinciden con esta opción.
Al comentar el proyecto de Ley de Tierras (enmendado) el 3 de noviembre, la Sra. Nguyen Thi Yen, Secretaria Adjunta Permanente de la Provincia de Ba Ria-Vung Tau, afirmó que no se debe utilizar el método del superávit para determinar los precios de la tierra. Explicó que este método se aplica para estimar ingresos y costos. El cálculo de los factores considerados es muy complejo y los resultados suelen ser inexactos y presentar grandes errores.
«Para un mismo terreno, basta con modificar un solo indicador en los factores considerados para alterar el resultado de la valoración. Esta es la principal causa de confusión y retraso en la determinación y tasación de los precios de los terrenos últimamente. Sin mencionar que cada persona tiene una interpretación diferente en cada situación y momento», declaró el Secretario Adjunto Permanente de la provincia de Ba Ria-Vung Tau .
La Sra. Nguyen Thi Yen, Secretaria Adjunta Permanente de la provincia de Ba Ria-Vung Tau, intervino en el debate sobre el proyecto de Ley de Tierras (enmendada) el 3 de noviembre. Foto: Medios de la Asamblea Nacional
La Sra. Huynh Thi Phuc, Jefa Adjunta del Comité de Movilización de Masas del Comité Provincial del Partido de Ba Ria - Vung Tau, también afirmó que utilizar el método del excedente para determinar los precios de la tierra es difícil de implementar.
"Cada empresa tiene diferentes ratios de costes, ingresos y precios de venta, y todos estos son datos estimados por los inversores, por lo que la fiabilidad no es alta", dijo la Sra. Phuc, y sugirió considerar este método.
En este sentido, el Sr. Le Minh Nam, miembro permanente del Comité de Finanzas y Presupuesto, afirmó que cada método tiene sus ventajas y desventajas y que solo es adecuado para un grupo de sujetos de valoración de tierras.
“¿Qué se debe hacer en caso de resultados de valoración diferentes? Si el principio no está resuelto y regulado en la ley, será difícil de implementar incluso si el Gobierno brinda orientación”, dijo un miembro permanente del Comité de Finanzas y Presupuesto.
El Sr. Nam propuso complementar los principios y métodos de aplicación de precios en diferentes situaciones o aplicar los métodos de eliminación, combinación y promedio para determinar los precios de la tierra.
"Solo cuando existe una base legal para justificar la decisión sobre los precios, esta puede ser viable y brindar tranquilidad a quien la toma. De lo contrario, el temor a cometer errores y la situación de cuellos de botella seguirán existiendo", afirmó.
Compartiendo la misma opinión, el Sr. Le Thanh Van, miembro permanente del Comité de Finanzas y Presupuesto, afirmó que determinar los precios de los terrenos no es difícil ni complicado; el problema radica en elegir el método adecuado para cada tipo de terreno. Propuso que se estipule un principio en este proyecto de ley para que el Gobierno tenga una base que oriente su implementación.
Por ejemplo, los terrenos residenciales están vinculados a bienes inmuebles y a los derechos de propiedad del concesionario, por lo que debe aplicarse el método de comparación de mercado, o una combinación de este con el método del excedente. En el caso de los terrenos productivos, la determinación debe realizarse según el método de ingresos y deducciones.
«Si los principios están claramente definidos en la ley, el Gobierno tendrá una base para orientarse. Por ejemplo, si se toma el precio promedio de 5 años y se elige el año con el precio más alto para determinar los precios de los terrenos, nadie se verá perjudicado», sugirió el Sr. Van.
Además, la vicesecretaria permanente de la provincia de Ba Ria-Vung Tau, Nguyen Thi Yen, sugirió considerar y definir claramente las funciones y responsabilidades de las consultoras de valoración de tierras al participar en el Consejo de Valoración. En la práctica, existen proyectos que presentan casi 20 ofertas, pero ninguna consultora participa.
Porque, en realidad, para un mismo terreno, cada método y consultora arrojaba un precio diferente. Por lo tanto, la Sra. Yen propuso que el Gobierno proporcionara reglamentos e instrucciones detalladas para su implementación, a fin de evitar riesgos legales a las agencias encargadas de tasar, evaluar y aprobar los precios de los terrenos.
Según el programa, el proyecto de Ley de Tierras (enmendado) será votado y aprobado por la Asamblea Nacional el 29 de noviembre, pero en el debate de hoy, muchos delegados sugirieron que se debería considerar el momento de aprobar esta ley.
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