La determinación de los precios de la tierra utilizando el método del excedente a menudo genera grandes errores, es inexacta y difícil de implementar, por lo que los delegados de la Asamblea Nacional propusieron abandonar este método.
Uno de los objetivos de la reforma de la Ley de Tierras es fijar un precio de la tierra cercano al del mercado. Por lo tanto, tras su análisis y aprobación, el proyecto de ley presentado a la Asamblea Nacional en su sexta sesión propuso métodos de valoración de tierras, incluyendo la comparación, la renta, el excedente y el coeficiente de ajuste del precio de la tierra.
Sin embargo, el Sr. Vu Hong Thanh, presidente del Comité Económico , indicó que, debido a la diversidad de opiniones, el proyecto de ley propone dos opciones para la valoración de tierras. La primera opción consiste en estipular en la ley el contenido de cuatro métodos de valoración de tierras y encomendar al Gobierno la determinación de los casos y condiciones de aplicación. El Gobierno propone implementar esta medida.
Opción 2: la ley establece el contenido de los métodos de valoración de tierras y los casos y condiciones para su aplicación. La mayoría de las opiniones del Comité Permanente de la Asamblea Nacional coinciden con esta opción.
Al comentar sobre el proyecto de Ley de Tierras (enmendado) el 3 de noviembre, la Sra. Nguyen Thi Yen, Subsecretaria Permanente de la Provincia de Ba Ria-Vung Tau, afirmó que no se debe utilizar el método del excedente para determinar los precios de las tierras. Analizó que este método se aplica para estimar ingresos y costos. Calcular los factores asumidos anteriormente es muy complejo, y los resultados suelen ser inexactos y con grandes errores.
"Para una misma parcela, basta con modificar un indicador de los factores asumidos para modificar el resultado de la valoración. Esta es la principal causa de confusión y retrasos en la determinación y valoración de los precios de los terrenos en los últimos tiempos. Además, cada persona tiene una perspectiva diferente en cada situación y momento", afirmó el subsecretario permanente de la provincia de Ba Ria - Vung Tau .
La Sra. Nguyen Thi Yen, subsecretaria permanente de la provincia de Ba Ria-Vung Tau, intervino en el debate sobre el proyecto de Ley de Tierras (enmendado) el 3 de noviembre. Foto: National Assembly Media
La Sra. Huynh Thi Phuc, jefa adjunta del Comité de Movilización de Masas del Comité del Partido Provincial de Ba Ria - Vung Tau, también dijo que utilizar el método de excedente para determinar los precios de la tierra es difícil de implementar.
"Cada empresa tiene diferentes ratios de costes, ingresos y precios de venta, y todos estos son datos estimados por los inversores, por lo que la fiabilidad no es alta", afirmó la Sra. Phuc, y sugirió considerar este método.
En este aspecto, el Sr. Le Minh Nam, miembro permanente del Comité de Finanzas y Presupuesto, dijo que cada método tiene sus ventajas y desventajas y sólo es adecuado para un grupo de sujetos de valoración de tierras.
"¿Qué debe hacerse en caso de resultados de valoración diferentes? Si el principio no se resuelve y regula en la ley, será difícil de implementar, incluso si el Gobierno proporciona orientación", afirmó el miembro permanente de la Comisión de Finanzas y Presupuesto.
El Sr. Nam propuso complementar los principios y métodos de aplicación de precios en diferentes situaciones o aplicar los métodos de eliminación, combinación y promedio para determinar los precios de la tierra.
"Solo cuando exista una base legal que acredite la decisión de fijación de precios, esta será viable y brindará tranquilidad a quien la toma. De lo contrario, persistirá el temor a cometer errores y la situación de cuellos de botella", afirmó.
Compartiendo la misma opinión, el Sr. Le Thanh Van, miembro permanente del Comité de Finanzas y Presupuesto, afirmó que determinar el precio de los terrenos no es difícil ni complicado; el problema reside en elegir el método adecuado para cada tipo de terreno. Propuso estipular un principio en este proyecto de ley para que el Gobierno cuente con una base que guíe su implementación.
Por ejemplo, los terrenos residenciales están asociados a bienes inmuebles, vinculados a los derechos de propiedad del cesionario, por lo que debe aplicarse el método de comparación de mercado o una combinación de comparación con el método de excedentes. Los terrenos de producción también se determinan según el método de ingresos y deducciones.
Si los principios se definen claramente en la ley, el Gobierno contará con una base para orientarse. Por ejemplo, al tomar el precio promedio de cinco años y elegir el año más alto para determinar los precios de la tierra, la gente no se verá perjudicada, sugirió el Sr. Van.
Además, la Subsecretaria Permanente de la provincia de Ba Ria - Vung Tau, Nguyen Thi Yen, también sugirió considerar y definir claramente las funciones y responsabilidades de las organizaciones consultoras de valoración de tierras al participar en el Consejo de Tasación. De hecho, actualmente hay proyectos con casi 20 licitaciones, pero ninguna unidad consultora participa.
Porque, en realidad, para un mismo terreno, cada método y unidad de consultoría ofrece un precio diferente. Por lo tanto, la Sra. Yen propuso que el Gobierno estableciera regulaciones e instrucciones detalladas durante la implementación, para evitar riesgos legales a las agencias que tasan, evalúan y aprueban los precios de los terrenos.
Según el programa, el proyecto de Ley de Tierras (modificado) será votado y aprobado por la Asamblea Nacional el 29 de noviembre, pero en la discusión de hoy, muchos delegados sugirieron que se debe considerar el momento de aprobar esta ley.
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