Precios altos de terrenos en subasta: ¿demanda del mercado o “brokers” que inflan los precios?

(Baothanhhoa.vn) - Muchos terrenos planificados en la ciudad de Thanh Hoa y zonas aledañas, que se subastaron a principios de 2025, obtuvieron precios de adjudicación superiores al precio inicial. ¿Refleja esta situación la demanda del mercado de terrenos residenciales o se debe a la especulación e inflación de precios por parte de los intermediarios inmobiliarios?

Una zona residencial de reciente creación en el distrito de Hoang Hoa. Foto: Le Hoi

Desde enero de 2025 hasta principios de junio de 2025, la Compañía de Subastas Conjunta Nhat An Phu, sucursal de Thanh Hoa, organizó con éxito 19 subastas, incluidas 15 de derechos de uso de tierras (LUR). El precio inicial total de los activos subastados superó los 429 000 millones de dongs, mientras que el precio total adjudicado superó los 668 000 millones de dongs, lo que representa una diferencia de más de 239 000 millones de dongs con respecto al precio inicial. Este resultado refleja la eficacia de la organización de subastas, aumenta los ingresos del presupuesto estatal y es una señal positiva del mercado de subastas de LUR en las localidades de la provincia.

El director ejecutivo de la sucursal, Nguyen Ngoc Linh Chi, comentó: «En comparación con 2024, el número de terrenos planificados para subasta ha disminuido debido a factores objetivos como el proceso de transición de políticas en virtud de la Ley de Tierras de 2024, la Ley que modifica y complementa varios artículos de la Ley de Subastas de Propiedades y la publicación de una nueva lista de precios de terrenos por parte del Comité Popular Provincial. Sin embargo, el mercado de subastas de derechos de uso de la tierra ha experimentado cambios positivos. En concreto, el número de participantes en las subastas ha aumentado y el precio de los terrenos adjudicados ha aumentado considerablemente, especialmente en zonas con ubicaciones favorables, infraestructura desarrollada y alta demanda de uso de la tierra, como la ciudad de Thanh Hoa, los distritos de Hoang Hoa, Hau Loc y Quang Xuong».

Según estudios, uno de los factores que impulsa el mercado es el ajuste de la lista de precios de los terrenos al valor real tras el periodo de auge inmobiliario de 2021-2023. El precio inicial de muchas parcelas en las zonas de planificación se ha reducido del 10 % al 20 %. Esto favorece la participación de quienes buscan terrenos residenciales en la subasta. Además, la transferencia de capital de inversión de los sectores productivo y comercial al inmobiliario, en un contexto de múltiples dificultades del mercado, también contribuye a un mayor interés en las subastas de derechos de uso del suelo.

Además de las señales positivas, persiste el fenómeno de algunas organizaciones e individuos que participan en subastas con fines especulativos, centrándose en zonas con alto potencial de rentabilidad, inflando los precios y revendiéndolos para disfrutar de la diferencia. Esta situación tiene numerosas consecuencias potenciales, causando dificultades a quienes realmente necesitan terrenos residenciales cuando tienen que recomprar terrenos subastados a intermediarios a un precio superior al real.

Terreno en venta justo después de la subasta de derechos de uso de la tierra en un MBQH en el distrito de Hoang Hoa.

Estadísticas desde principios de 2025 hasta la actualidad, en el distrito de Hoang Hoa, hay 30 sitios de planificación residencial, con un total de 1.109 lotes de tierra puestos a subasta de derechos de uso de la tierra. Los sitios se concentran en las comunas de Hoang Dong, Hoang Phu, Hoang Thinh, Hoang Hai, Hoang Tien, Hoang Kim, Hoang Tan. Los resultados de la subasta han tenido 1.063 lotes de tierra, con un área de 172.187 m2 subastados con éxito y el monto total ganador de la subasta de derechos de uso de la tierra alcanzó más de 2.004 billones de VND, 1,8 veces más alto que el precio inicial. Por ejemplo, en la comuna de Hoang Thinh, 35 lotes de tierra pertenecientes al sitio de planificación del área residencial Bac Doan Vy se pusieron a subasta a mediados de mayo de 2025 con un precio inicial de los lotes que oscila entre solo 5 y 9 millones de VND/m2. Sin embargo, muchos lotes subastados tenían un precio de entre 14 y 19 millones de VND/m2, y algunos lotes en buenas ubicaciones tenían un precio de hasta 20 a 22 millones de VND/m2.

En el distrito de Hau Loc, a mediados de mayo de 2025, se subastaron 137 terrenos en la nueva zona residencial de la aldea de Hoa Phu, comuna de Hoa Loc. Esta es una zona hermosa con nuevas vías de tráfico y una gran demanda de terrenos por parte de la población local. El precio inicial total de los terrenos se fijó en más de 126 mil millones de VND; el precio total de la puja ganadora alcanzó los 222 mil millones de VND. Cabe destacar que esta subasta de terrenos atrajo 1212 ofertas.

Según un informe del Ministerio de Construcción , en los primeros meses de 2025, el mercado inmobiliario mejoró, con un aumento en la oferta y el volumen de transacciones inmobiliarias en comparación con el mismo período de 2024. En Thanh Hoa, el mercado inmobiliario ha estado en auge en los últimos meses. Numerosas subastas de derechos de uso de suelo en diferentes localidades han atraído a un gran número de participantes, con una alta tasa de éxito, y muchas parcelas tienen precios de adjudicación muy superiores al precio inicial. Sin embargo, algunas subastas tienen precios de adjudicación mucho más altos que el precio inicial, lo que genera desconocimiento del valor real de los inmuebles en la zona. Cabe destacar que, tras subastas exitosas, la mayoría de las parcelas se pusieron a la venta de inmediato en el mercado bursátil y en redes sociales. Esto demuestra que muchas personas participan en las subastas con fines especulativos y de reventa para aprovechar la diferencia. Muchos se preguntan si se trata de una auténtica fiebre inmobiliaria cuando los precios suben demasiado en comparación con su valor real.

Recientemente, el Comité Popular Provincial emitió un comunicado oficial que ordena la atención de la rectificación y el control de la manipulación de precios, la especulación inmobiliaria y la inspección de proyectos de inversión y construcción inmobiliaria. Ante las fluctuaciones del mercado inmobiliario, es necesario estar alerta e investigar cuidadosamente cada zona para determinar si el aumento de precios se debe al potencial de desarrollo o a una ola de "fiebre virtual" tras la organización de las unidades administrativas.

Artículo y fotografías: Viet Huong

Fuente: https://baothanhhoa.vn/dat-dau-gia-tang-cao-nbsp-nhu-cau-thi-truong-hay-co-thoi-gia-252679.htm