Precios elevados en las subastas de terrenos: ¿Demanda del mercado o "intermediarios" que inflan los precios?

(Baothanhhoa.vn) - Muchos terrenos urbanizables en la ciudad de Thanh Hoa y zonas aledañas, que salieron a subasta en los primeros meses de 2025, alcanzaron precios de venta superiores al precio inicial. ¿Refleja esta situación la demanda real de suelo residencial en el mercado o se debe a la especulación de los agentes inmobiliarios, que inflan los precios?

Una zona residencial de reciente creación en el distrito de Hoang Hoa. Foto: Le Hoi

Desde enero de 2025 hasta principios de junio de 2025, la sucursal Thanh Hoa de la Compañía de Subastas Nhat An Phu organizó con éxito 19 subastas, incluyendo 15 subastas de derechos de uso de la tierra (DUT). El precio inicial total de los activos subastados superó los 429 mil millones de VND, mientras que el precio final ascendió a más de 668 mil millones de VND, lo que representa una diferencia de más de 239 mil millones de VND con respecto al precio inicial. Este resultado refleja la eficacia de la organización de las subastas, incrementa los ingresos para el presupuesto estatal y muestra una señal positiva del mercado de subastas de DUT en las localidades de la provincia.

El director ejecutivo de la sucursal, Nguyen Ngoc Linh Chi, comentó: “En comparación con 2024, el número de parcelas de terrenos planificadas que se subastaron disminuyó debido a factores objetivos como el proceso de transición de políticas bajo la Ley de Tierras de 2024, la Ley que modifica y complementa varios artículos de la Ley de Subastas de Propiedades y la publicación de una nueva lista de precios de terrenos por parte del Comité Popular Provincial. Sin embargo, el mercado de subastas de derechos de uso de la tierra ha experimentado cambios positivos. Específicamente, el número de participantes en las subastas aumentó y los precios de adjudicación se incrementaron notablemente, sobre todo en zonas con ubicaciones favorables, infraestructura desarrollada y alta demanda de uso de la tierra, como la ciudad de Thanh Hoa y los distritos de Hoang Hoa, Hau Loc y Quang Xuong”.

Según las investigaciones, uno de los factores que impulsan el mercado es el ajuste de los precios de los terrenos a su valor real tras el periodo de alta demanda inmobiliaria de 2021-2023. El precio inicial de muchos terrenos en las zonas de planificación se ha reducido entre un 10 % y un 20 %. Esto favorece la participación en subastas de terrenos residenciales. Además, el desplazamiento de capital de inversión desde los sectores productivo y empresarial hacia el inmobiliario, en un contexto de dificultades del mercado, también contribuye al creciente interés en las subastas de derechos de uso del suelo.

Además de las señales positivas, persiste el fenómeno de algunas organizaciones e individuos que participan en subastas con fines especulativos, centrándose en zonas con alto potencial de ganancias, inflando los precios y luego revendiéndolas para beneficiarse de la diferencia. Esta situación tiene muchas consecuencias potenciales, causando dificultades a quienes realmente necesitan terrenos residenciales, ya que deben recomprar terrenos subastados a intermediarios a un precio superior al real.

Terrenos en venta inmediatamente después de la subasta de derechos de uso de la tierra en una Asamblea Nacional en el distrito de Hoang Hoa.

Según las estadísticas desde principios de 2025 hasta la fecha, en el distrito de Hoang Hoa existen 30 zonas residenciales planificadas, con un total de 1.109 parcelas de terreno puestas a subasta para la adquisición de derechos de uso. Estas zonas se concentran en las comunas de Hoang Dong, Hoang Phu, Hoang Thinh, Hoang Hai, Hoang Tien, Hoang Kim y Hoang Tan. En las subastas se han adjudicado 1.063 parcelas, con una superficie total de 172.187 m², y el precio total de venta de los derechos de uso superó los 2.004 billones de VND, 1,8 veces superior al precio inicial. Por ejemplo, en la comuna de Hoang Thinh, a mediados de mayo de 2025 se subastaron 35 parcelas pertenecientes a la zona residencial de Bac Doan Vy, con precios iniciales que oscilaban entre los 5 y los 9 millones de VND/m². Sin embargo, muchos lotes subastados cuestan entre 14 y 19 millones de VND/m2, y algunos lotes en buenas ubicaciones cuestan hasta 20 o 22 millones de VND/m2.

En el distrito de Hau Loc, a mediados de mayo de 2025, se subastaron 137 parcelas de terreno en la nueva zona residencial de la aldea de Hoa Phu, comuna de Hoa Loc. Se trata de una zona de gran belleza, con nuevas vías de comunicación y alta demanda de terrenos por parte de los residentes locales. El precio de salida total de las parcelas se fijó en más de 126 mil millones de VND; el precio final de venta alcanzó los 222 mil millones de VND. Cabe destacar que esta subasta recibió 1212 ofertas.

Según el informe del Ministerio de Construcción , en los primeros meses de 2025 el mercado inmobiliario mejoró, con un aumento en la oferta y el volumen de transacciones inmobiliarias en comparación con el mismo período de 2024. En Thanh Hoa, el mercado inmobiliario ha estado muy activo en los últimos meses. Numerosas subastas de derechos de uso de suelo en la zona han atraído a un gran número de participantes, con una alta tasa de éxito y, en muchos casos, los precios de adjudicación han sido muy superiores al precio inicial. Sin embargo, en algunas subastas, los precios de adjudicación han sido exorbitantes, lo que ha generado desconocimiento del valor real de los terrenos en la zona. Cabe destacar que, tras las subastas exitosas, la mayoría de los terrenos se pusieron inmediatamente a la venta en plataformas de compraventa y redes sociales. Esto indica que muchos participan en las subastas con fines especulativos, revendiendo para obtener ganancias. Muchos se preguntan si se trata de un fenómeno de especulación inmobiliaria virtual, donde los precios se disparan muy por encima del valor real.

Recientemente, el Comité Popular Provincial emitió un comunicado oficial instando a centrarse en la rectificación y el control de la manipulación de precios, la especulación inmobiliaria y la inspección de proyectos de inversión y construcción en el sector inmobiliario. Ante las fluctuaciones del mercado inmobiliario, es necesario que la población se mantenga alerta e investigue minuciosamente cada zona para determinar si el aumento de precios se debe a un potencial de desarrollo o a una oleada de especulación inmobiliaria tras la reorganización de las unidades administrativas.

Artículo y fotografías: Viet Huong

Fuente: https://baothanhhoa.vn/dat-dau-gia-tang-cao-nbsp-nhu-cau-thi-truong-hay-co-thoi-gia-252679.htm