Las subastas de terrenos en las afueras de Hanoi se enfrían: ¿Están los compradores 'despertando' o se trata de un nuevo truco especulativo?

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El 23 de noviembre, la subasta de 25 lotes de tierra en el distrito de Thanh Oai ( Hanoi ) finalizó después de 11 rondas. El terreno con el precio de adjudicación más alto alcanzó los 75,3 millones de VND/m2, más de 14 veces el precio inicial. Este precio es mucho más bajo que el de la sesión del 10 de agosto, cuando el precio ganador más alto fue de 133 millones de VND/m2. La subasta atrajo a 97 clientes con 413 solicitudes, también menos que las 4.600 solicitudes presentadas y las 4.201 solicitudes calificadas de 1.545 personas en la sesión del 10 de agosto.

Anteriormente, el 16 de noviembre, se subastaron 25 parcelas de tierra también en Thanh Oai, con el precio ganador más alto de más de 90 millones de VND/m2. Esta sesión atrajo algo más de 400 solicitudes de 111 clientes asistentes. De esta forma se puede observar que el precio de la subasta ha disminuido significativamente.

De manera similar, en el distrito de Hoai Duc, el precio de la subasta también disminuyó aproximadamente un 20% en comparación con el período pico. En concreto, los precios de adjudicación más altos de las dos primeras subastas de noviembre de 2024 fueron de 103 y 109 millones de VND/m2, respectivamente, mientras que el precio de adjudicación más alto de la sesión de agosto fue de hasta 133 millones de VND/m2.

O en el distrito de Phuc Tho, en la reciente subasta, el precio ganador más alto fue de solo 37,6 millones de VND/m2, mientras que hace dos meses, algunas parcelas aquí alcanzaban los 75 millones de VND/m2.

Las subastas de tierras en las afueras de Hanoi se han enfriado en muchos lugares. (Ilustración: Minh Duc).

No sólo cayeron los precios ganadores, sino que también disminuyó significativamente el número de personas que participaban en estas subastas.

En el distrito de Hoai Duc, si la primera subasta de tierras del 19 de agosto tuvo 500 participantes y 1.500 juegos de documentos, en las sesiones del 4 y 11 de noviembre solo hubo más de 100 participantes.

De manera similar, en el distrito de Thanh Oai, la subasta de tierras del 16 de noviembre atrajo solo a 111 personas y 400 juegos de documentos de subasta, una disminución de más del 90% en comparación con la subasta récord del 10 de agosto, cuando atrajo a 1.500 participantes y 4.000 juegos de documentos. El 23 de noviembre, la subasta atrajo sólo a 97 clientes con 413 solicitudes participantes.

En el distrito de Phuc Tho, el número de participantes ha disminuido drásticamente y solo 32 inversores se registraron con más de 120 solicitudes. Anteriormente, la subasta del 17 de septiembre tuvo más de 100 asistentes.

Al comentar sobre el enfriamiento de las subastas de tierras, el Sr. Pham Duc Toan, director ejecutivo de EZ Propert, analizó que los precios de las tierras en subastas anteriores se habían elevado demasiado. Sin embargo, cuando el precio supera con creces el valor real, la liquidez se convierte en un gran problema. El ganador de la subasta tiene dificultades para revender porque no puede encontrar un comprador, especialmente en el contexto de altas tasas de interés de los préstamos bancarios y un mercado inmobiliario que enfrenta desafíos en fuentes de capital.

" La escasa liquidez puede ser la razón directa por la que los precios de las subastas recientes se han enfriado gradualmente ", dijo el Sr. Toan.

Según el Sr. Toan, en las últimas subastas se ha producido un fuerte descenso en el número de solicitudes y de precios ganadores, posiblemente porque los compradores han "despertado" tras los vertiginosos aumentos de precios.

Algunos inversores ya no están interesados en pagar un precio excesivo para comprar un terreno y luego transferirlo para obtener ganancias. Todos consideran que el precio actual es demasiado irreal. Si no encuentran comprador en un mes, tendrán que perder su depósito. La lección de la subasta de terrenos del distrito de Thanh Oai en agosto pasado ha afectado la mentalidad de los inversores. Por lo tanto, se han vuelto más cautelosos , analizó el Sr. Toan.

Además, el Sr. Toan dijo que las áreas suburbanas de Hanoi, como Hoai Duc, Thanh Oai o Phuc Tho, tienen un desarrollo de infraestructura desigual. Estas áreas pueden ser atractivas en el corto plazo, pero el aumento excesivo de los precios de los terrenos no se corresponderá con el poder adquisitivo real del mercado, lo que dará lugar a una situación prolongada de "mantener la tierra y esperar el momento adecuado", lo que reducirá el atractivo de los terrenos subastados.

Otra razón que dio el Sr. Toan fue que los corredores de tierras, que conservaban los lotes por adelantado y no podían liquidarlos, perdieron sus depósitos, por lo que el fondo financiero se agotó gradualmente.

Mientras tanto, el Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam, dijo que es muy posible que la situación de "enfriamiento" sea también un nuevo truco de los especuladores y corredores.

La reciente disminución de los precios de las subastas podría deberse a las artimañas de los intermediarios inmobiliarios para crear un efecto psicológico en el mercado. Los grandes grupos de intermediarios o especuladores suelen participar menos deliberadamente o rebajar el precio final para crear la sensación de que los precios de los terrenos se están enfriando.

Este truco puede servir para obligar a los pequeños inversores a vender terrenos previamente adquiridos a "buenos" precios o para hacer que los verdaderos compradores sientan que esta es una buena oportunidad para participar", comentó el Sr. Dinh.

En este sentido, los comerciantes de tierras no dudan en utilizar trucos como difundir noticias de rebajas de precios, organizar subastas o incluso realizar depósitos virtuales para manipular la psicología de los participantes. Una vez que los precios de la tierra hayan caído a niveles bajos, estos grupos comprarán bienes a precios baratos y esperarán una oportunidad para volver a subir los precios cuando el mercado mejore. No sólo eso, no inflar deliberadamente el precio de la subasta ganadora también ayudará a deshacerse del inventario más rápidamente.

Para estabilizar el mercado de tierras en subasta, según los expertos, el Estado necesita controlar los precios iniciales y garantizar un mecanismo de subasta más transparente, limitando la situación en la que los corredores de tierras presionan los precios hacia arriba y causan perturbaciones en el mercado.

El Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente de la Asociación de Contratistas de Construcción de Vietnam, dijo que para evitar la especulación en las subastas de tierras, es necesario aumentar el precio inicial y la tasa de depósito en las subastas, determinar el precio inicial cercano al precio de mercado, limitar las transferencias dentro de 5 años y requerir la construcción dentro de 2-3 años, acortar el tiempo para pagar el dinero después de ganar la subasta...

Chau Anh

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