Novedades a tener en cuenta al cambiar el uso del suelo y separar y fusionar parcelas según la Ley de Tierras de 2024

La Ley de Tierras de 2024, que entra en vigor a partir del 1 de agosto de 2024, tiene muchos puntos nuevos que benefician a los usuarios de la tierra. En consecuencia, a excepción de siete casos en los que está prohibido cambiar el propósito y se requiere permiso, las personas son libres de cambiar el propósito y separar las parcelas de tierra de acuerdo con las regulaciones.

Ampliación de los derechos de los usuarios de la tierra

Aprovechando esta regulación relativamente flexible de la Ley de Tierras de 2024, desde octubre de 2024 hasta ahora, al igual que otras provincias, los Nghe An, especialmente en las áreas suburbanas de la ciudad de Vinh y algunos distritos y pueblos vecinos, han aprovechado la oportunidad para pasar por procedimientos para separar parcelas y cambiar el propósito de tierras de jardín y tierras agrícolas de acuerdo con las regulaciones a tierras residenciales.

En concreto, en el artículo 121 de la Ley de Tierras de 2024, se establecen 7 supuestos de conversión del uso del suelo que deben ser permitidos por las autoridades competentes; En otros casos, a los usuarios de la tierra se les permite cambiar los propósitos del uso de la tierra y los organismos estatales competentes deben facilitar los procedimientos para las personas de acuerdo con las reglamentaciones.

La gente viene al Centro de Servicios de Administración Pública de la ciudad de Vinh para realizar trámites de tierras. Foto: Nguyen Hai

En concreto, las autoridades competentes deberán permitir siete supuestos de cambio de finalidad:

- Convertir tierras de cultivo de arroz, tierras forestales de uso especial, tierras forestales protectoras y tierras forestales de producción en otros tipos de tierras del grupo de tierras agrícolas;

- Convertir tierras agrícolas en tierras no agrícolas;

- Convertir otros tipos de tierras en tierras de ganadería concentrada cuando se implementen proyectos de ganadería concentrada a gran escala;

- Convertir tierras no agrícolas asignadas por el Estado sin cobrar derechos de uso de la tierra en otros tipos de tierras no agrícolas asignadas por el Estado con cobro de derechos de uso de la tierra o arrendamiento de tierras;

- Convertir tierras no agrícolas que no sean residenciales en tierras residenciales;

- Convertir terrenos para construcción de obras públicas, terrenos utilizados para fines públicos con fines comerciales, en terrenos para producción no agrícola y comercial;

- Convertir tierras de producción y de negocios no agrícolas que no sean tierras comerciales o de servicios en tierras comerciales o de servicios.

Los archivos sobre cambio de uso del suelo y división y consolidación de tierras representan más del 60% de los archivos administrativos en el Centro de Servicios de Administración Pública de la ciudad de Vinh. Foto: Nguyen Hai

El Sr. Nguyen Cong Thanh, Director de la Oficina de Registro de Derechos de Uso de la Tierra de la provincia de Nghe An, agregó: Después de que la Ley de Tierras de 2024 entre en vigencia, el 30 de septiembre de 2024, el Comité Popular Provincial emitió la Decisión No. 34/2024/QD-UBND aboliendo la Decisión 28/2021/QD-UBND y una serie de otras Decisiones, proporcionando regulaciones más flexibles sobre los límites de las tierras residenciales, las condiciones para la división y fusión de tierras, creando condiciones más favorables para las personas... En consecuencia, en el Artículo 10, la Decisión No. 34/2024/QD-UBND estipula que la ciudad de Vinh, los pueblos, distritos, comunas en las áreas fronterizas costeras, los hogares con parcelas de tierra con un área mínima de 50m2 pueden realizar procedimientos de división y fusión de tierras para emitir certificados.

Respecto a la autoridad, el artículo 123 de la Ley de Tierras de 2024 estipula que la autoridad para permitir el cambio de propósito del uso de la tierra para las organizaciones es el Comité Popular Provincial y el Comité Popular Distrital permite el cambio de propósito del uso de la tierra para los individuos.

Además, en caso de que un individuo cambie el propósito de uso de la tierra agrícola para fines comerciales o de servicios, aunque no hay restricción, si el área es de 0,5 ha (5.000 m2) o más, debe haber aprobación por escrito del Comité Popular Provincial antes de que el Comité Popular del Distrito tome una decisión. El organismo estatal competente que permita el cambio de destino del uso del suelo cuando le sea asignado conforme a la Ley, no podrá ser descentralizado ni reautorizado.

Las obligaciones financieras aumentan según la nueva Lista de Precios de Terrenos

Al hablar con nosotros, un representante del Departamento de Impuestos de la X Región dijo: Anteriormente, de acuerdo con el Decreto 45/2024 que guía la implementación de la Ley de Tierras de 2013, al cambiar los propósitos del uso de la tierra, las personas solo tenían que pagar el 50% de las tarifas por uso de la tierra calculadas de acuerdo con los precios de los terrenos residenciales; De manera similar, si el propósito se cambia de terreno de jardín a terreno residencial, se calculará el 50% de la tarifa por uso del terreno...

Trámites administrativos en la Ventanilla Única de la comuna de Ngoc Bich, Dien Chau. Foto: Nguyen Hai

Sin embargo, actualmente, de acuerdo con el Decreto 103/2024/ND-CP que guía la implementación de la Ley de Tierras de 2024, en la Cláusula 1, Cláusula 2, Artículo 8, la tarifa por uso de la tierra cuando se cambia el propósito de uso a tierra residencial es el 100% del precio de la tierra residencial después del cambio de propósito menos la tarifa por uso de la tierra para tierras agrícolas o tierras de jardín antes de eso multiplicado por el área solicitada para cambiar el propósito. Por este motivo, en comparación con antes, las obligaciones financieras al cambiar el propósito del uso del suelo bajo la Ley de Tierras de 2024 han aumentado en comparación con la Ley de Tierras de 2013.

Sin embargo, según algunas personas que han cambiado el propósito del uso de la tierra, Nghe An y muchas otras provincias están aplicando actualmente la Lista de Precios de la Tierra para el período 2020-2024, por lo que el nivel de obligación financiera mencionado anteriormente sigue siendo bastante bajo en comparación con la nueva Lista de Precios de la Tierra. De acuerdo con la Resolución de la Asamblea Nacional sobre las directrices para la implementación de la Ley de Tierras de 2024, si alguna localidad aún no ha emitido una nueva Lista de Precios de Tierras para el período 2025-2050, la Lista de Precios de Tierras para el período 2020-2024 se aplicará temporalmente hasta el 31 de diciembre de 2025.

Las personas realizan los procedimientos de pago del impuesto de registro en el Departamento de Impuestos de Vinh. Foto: Nguyen Hai

En Nghe An, un representante del Departamento de Impuestos de la Región X dijo: El 9 de mayo de 2025, el Consejo Popular de la provincia de Nghe An emitió la Resolución No. 03/2025/NQ-HDND que modifica y complementa la Resolución No. 19/2029/NQ-HDND que aprueba la Lista de Precios de Tierras en el área del 1 de enero de 2020 al 31 de diciembre de 2024; Luego, el 21 de mayo de 2025, el Presidente del Comité Popular Provincial de Nghe An firmó las Decisiones que modifican y complementan las Decisiones correspondientes anteriores del Comité Popular Provincial sobre la promulgación de listas de precios de tierras en la ciudad de Vinh, distritos y pueblos para el período 2020-2024. Por lo tanto, de acuerdo a la normativa, la industria debe aplicar las nuevas regulaciones en lugar de esperar hasta el 1 de enero de 2026. Los expedientes de consolidación de tierras, división de tierras o conversión del propósito del uso de la tierra recibidos a partir del 21 de mayo de 2025 se aplicarán de acuerdo con las disposiciones de la Resolución 03/2025/NQ-HDND y las Decisiones detalladas sobre la Lista de Precios de 20 distritos, ciudades y pueblos del Comité Popular Provincial.

De acuerdo al Anexo emitido con la Resolución N° 03/2025/NQ-HDND de la provincia, las áreas de planificación para subasta de explotación de fondos de tierras cuentan con su propia Lista de Precios, incluyendo el precio de inicio anual. Foto: Nguyen Hai

En comparación con las regulaciones anteriores, si el expediente de división y consolidación de tierras se recibe antes del 21 de mayo de 2025, se resolverá de acuerdo con la antigua Lista de Precios de Tierras, pero si el expediente se recibe a partir del 21 de mayo de 2025, se calculará de acuerdo con la Lista de Precios de Tierras prescrita en la Resolución 03/2025/NQ-HDND. Las personas y empresas que necesiten terrenos residenciales, división de terrenos y conversión de uso de suelo deben estudiar y consultar las condiciones, procedimientos y finanzas para cumplir con las regulaciones.

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La Resolución No. 03/2025/NQ-HDND del Consejo Popular Provincial de Nghe An, emitida el 9 de mayo de 2025, estipula:

- Lista de precios de terrenos en 20 distritos, pueblos y ciudad de Vinh desde el 1 de enero de 2019 hasta el 31 de diciembre de 2024.

- El precio de lista de terrenos de producción y negocios no agrícolas (excluidos los terrenos comerciales y de servicios) es igual al 20% del precio del terreno residencial adyacente (misma ubicación de ruta) o del terreno residencial con ubicación equivalente (misma ruta y misma infraestructura).

- El precio de lista para terrenos comerciales y de servicios es igual al 25% del precio de un terreno residencial adyacente (misma ubicación de ruta) o de un terreno residencial con ubicación equivalente (misma ruta y misma infraestructura).

- Lista de precios de terrenos para fines productivos y comerciales destinados a la explotación minera: igual al 40% del precio del terreno colindante (mismo lugar de ruta) o ubicación equivalente.

(Extracto de la Resolución N° 03/2025/NQ-HDND)

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Fuente: https://baonghean.vn/diem-moi-can-biet-khi-chuyen-muc-dich-su-dung-va-tach-hop-thua-dat-theo-luat-dat-dai-2024-10298486.html