Ampliación de los derechos de los usuarios de la tierra
Aprovechando esta regulación relativamente flexible de la Ley de Tierras de 2024, desde octubre de 2024 hasta ahora, al igual que otras provincias, los Nghe An, especialmente en las áreas suburbanas de la ciudad de Vinh y algunos distritos y pueblos vecinos, han aprovechado la oportunidad para pasar por procedimientos para separar parcelas y cambiar el propósito de tierras de jardín y tierras agrícolas de acuerdo con las regulaciones a tierras residenciales.
Específicamente, en el artículo 121 de la Ley de Tierras de 2024, hay 7 casos de cambio de propósito de uso de la tierra que deben ser permitidos por las autoridades competentes; en los casos restantes, los usuarios de la tierra pueden cambiar el propósito del uso de la tierra y las agencias estatales competentes deben facilitar los procedimientos para las personas de acuerdo con las regulaciones.
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En concreto, las autoridades competentes deberán permitir siete supuestos de cambio de finalidad:
- Convertir tierras de cultivo de arroz, tierras forestales de uso especial, tierras forestales protectoras y tierras forestales de producción en otros tipos de tierras del grupo de tierras agrícolas;
- Convertir tierras agrícolas en tierras no agrícolas;
- Convertir otros tipos de tierras en tierras de ganadería concentrada cuando se implementen proyectos de ganadería concentrada a gran escala;
- Convertir tierras no agrícolas asignadas por el Estado sin cobrar derechos de uso de la tierra en otros tipos de tierras no agrícolas asignadas por el Estado con cobro de derechos de uso de la tierra o arrendamiento de tierras;
- Convertir tierras no agrícolas que no sean residenciales en tierras residenciales;
- Convertir terrenos para construcción de obras públicas, terrenos utilizados para fines públicos con fines comerciales, en terrenos para producción no agrícola y comercial;
- Convertir tierras de producción y de negocios no agrícolas que no sean tierras comerciales o de servicios en tierras comerciales o de servicios.
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El Sr. Nguyen Cong Thanh, Director de la Oficina de Registro de Derechos de Uso de Tierras de la provincia de Nghe An, agregó: Después de que la Ley de Tierras de 2024 entre en vigencia, el 30 de septiembre de 2024, el Comité Popular Provincial emitió la Decisión No. 34/2024/QD-UBND aboliendo la Decisión 28/2021/QD-UBND y una serie de otras Decisiones, proporcionando regulaciones más flexibles sobre los límites de las tierras residenciales, las condiciones para la división y fusión de tierras, creando condiciones más favorables para las personas... En consecuencia, en el Artículo 10, la Decisión No. 34/2024/QD-UBND estipula que la ciudad de Vinh, los pueblos, distritos, comunas en las áreas fronterizas costeras, los hogares con parcelas de tierra con un área mínima de 50m2 pueden realizar procedimientos de división y fusión de tierras para emitir certificados.
Respecto a la autoridad, el artículo 123 de la Ley de Tierras de 2024 estipula que la autoridad para permitir el cambio de propósito del uso de la tierra para las organizaciones es el Comité Popular Provincial y el Comité Popular Distrital permite el cambio de propósito del uso de la tierra para los individuos.
Además, si una persona cambia el propósito del uso de terrenos agrícolas para fines comerciales o de servicios, aunque no exista restricción alguna, si el área es de 0,5 ha (5.000 m²) o más, se requiere la aprobación por escrito del Comité Popular Provincial antes de que el Comité Popular Distrital tome una decisión. El organismo estatal competente que permite el cambio de uso del terreno, según lo asignado por la Ley, no podrá ser descentralizado ni reautorizado.
Las obligaciones financieras aumentan según la nueva Lista de Precios de Terrenos
Al hablar con nosotros, un representante del Departamento de Impuestos de la X Región dijo: Anteriormente, de acuerdo con el Decreto 45/2024 que guía la implementación de la Ley de Tierras de 2013, al cambiar los propósitos del uso de la tierra, las personas solo tenían que pagar el 50% de las tarifas por uso de la tierra calculadas en función de los precios de la tierra residencial; de manera similar, si se cambia el propósito de tierra de jardín a tierra residencial, se calculaban el 50% de las tarifas por uso de la tierra...

Sin embargo, actualmente, según el Decreto 103/2024/ND-CP, que rige la implementación de la Ley de Tierras de 2024, en la Cláusula 1, Cláusula 2, Artículo 8, las tasas por uso del suelo al cambiar el propósito del uso a suelo residencial son el 100% del precio del suelo residencial después del cambio de propósito, menos las tasas por uso del suelo para terrenos agrícolas o de huerto anteriores, multiplicado por la superficie solicitada para el cambio de propósito. Por esta razón, en comparación con la Ley de Tierras de 2013, las obligaciones financieras por cambiar el propósito del uso del suelo bajo la Ley de Tierras de 2024 han aumentado.
Sin embargo, según algunas personas que han cambiado el uso del suelo, Nghe An y muchas otras provincias están aplicando actualmente la Lista de Precios de Terrenos para el período 2020-2024, por lo que las obligaciones financieras mencionadas aún son bastante bajas en comparación con la nueva Lista de Precios de Terrenos. De acuerdo con la Resolución de la Asamblea Nacional que rige la implementación de la Ley de Tierras de 2024, si alguna localidad aún no ha emitido la nueva Lista de Precios de Terrenos para el período 2025-2050, aplicará temporalmente la Lista de Precios de Terrenos para el período 2020-2024 hasta el 31 de diciembre de 2025.

En Nghe An, un representante del Departamento de Impuestos de la Región X dijo: El 9 de mayo de 2025, el Consejo Popular de la provincia de Nghe An emitió la Resolución No. 03/2025/NQ-HDND que modifica y complementa la Resolución No. 19/2029/NQ-HDND que aprueba la Lista de precios de la tierra en el área del 1 de enero de 2020 al 31 de diciembre de 2024; luego, el 21 de mayo de 2025, el Presidente del Comité Popular de la provincia de Nghe An firmó Decisiones que modifican y complementan las Decisiones correspondientes anteriores del Comité Popular Provincial sobre la promulgación de la lista de precios de la tierra en la ciudad de Vinh y los distritos y pueblos para el período 2020-2024. Por lo tanto, de acuerdo a la normativa, la industria debe aplicar las nuevas regulaciones en lugar de esperar hasta el 1 de enero de 2026. Los expedientes de consolidación de tierras, división de tierras o conversión del propósito del uso de la tierra recibidos a partir del 21 de mayo de 2025 se aplicarán de acuerdo con las disposiciones de la Resolución 03/2025/NQ-HDND y las Decisiones detalladas sobre la Lista de Precios de 20 distritos, ciudades y pueblos del Comité Popular Provincial.

En comparación con la normativa anterior, si la solicitud de división o consolidación de terrenos se recibe antes del 21 de mayo de 2025, se tramitará según la antigua Lista de Precios de Terrenos, y si se recibe a partir del 21 de mayo de 2025, se calculará según la Lista de Precios de Terrenos estipulada en la Resolución 03/2025/NQ-HDND. Las personas y empresas que demanden terrenos residenciales, división de terrenos y cambio de uso de suelo deben estudiar y consultar las condiciones, los procedimientos y las finanzas para cumplir con la normativa.
La Resolución No. 03/2025/NQ-HDND del Consejo Popular Provincial de Nghe An, emitida el 9 de mayo de 2025, estipula:
- Lista de precios de terrenos en 20 distritos, pueblos y ciudad de Vinh desde el 1 de enero de 2019 hasta el 31 de diciembre de 2024.
- El precio de lista de terrenos de producción y negocios no agrícolas (excluidos los terrenos comerciales y de servicios) es igual al 20% del precio del terreno residencial adyacente (misma ubicación de ruta) o del terreno residencial con ubicación equivalente (misma ruta y misma infraestructura).
- El precio de lista para terrenos comerciales y de servicios es igual al 25% del precio de un terreno residencial adyacente (misma ubicación de ruta) o de un terreno residencial con ubicación equivalente (misma ruta y misma infraestructura).
- Lista de precios de terrenos para fines productivos y comerciales destinados a la explotación minera: igual al 40% del precio del terreno colindante (mismo lugar de ruta) o ubicación equivalente.
(Extracto de la Resolución N° 03/2025/NQ-HDND)
Fuente: https://baonghean.vn/diem-moi-can-biet-khi-chuyen-muc-dich-su-dung-va-tach-hop-thua-dat-theo-luat-dat-dai-2024-10298486.html
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