“Apalancamiento” para que los inmuebles industriales lideren el mercado

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Un año de “reversión” para el sector inmobiliario industrial

Según la Revista Económica de Saigón , en un contexto en el que el mercado inmobiliario residencial presenta dobles dificultades en cuanto a la legalidad de los proyectos y el flujo de capital de inversión, el segmento inmobiliario industrial ha ido a contracorriente durante el último año. Muchas empresas han registrado un sólido crecimiento de sus beneficios, que incluso se ha multiplicado por varios en comparación con el año anterior, alcanzando un nuevo máximo.

La Corporación de Desarrollo e Inversión Industrial (Becamex IDC), una empresa líder en el sector, registró ingresos de 8.204 billones de dongs en 2023, un 25 % más que el año anterior, y un beneficio después de impuestos de 2.314 billones de dongs, un 34 % más. La Sociedad Anónima del Parque Industrial Nam Tan Uyen, que gestiona tres parques industriales en la ciudad de Tan Uyen, provincia de Binh Duong, con una superficie de casi 970 hectáreas, también logró el mayor beneficio de los últimos cinco años, equivalente a casi 300.000 millones de dongs.

Otra gran empresa del norte, Kinh Bac Urban Development Corporation, registró ingresos netos de 5.645 billones de VND, un aumento de casi seis veces con respecto al año anterior. Los ingresos provienen principalmente del arrendamiento de terrenos e infraestructura. El beneficio después de impuestos alcanzó los 2.218 billones de VND, un aumento de casi el 41 % con respecto al año anterior. Continuando con este impulso de crecimiento, la empresa del Sr. Dang Thanh Tam también planea obtener 4 billones de VND en beneficios este año.

Gracias al arrendamiento de terrenos en el Parque Industrial Cong Hoa - Chi Linh ( Hai Duong ), que registró ingresos únicos, Vietnam Rubber Industrial Park and Urban Development Joint Stock Company tuvo una ganancia récord en el cuarto trimestre de 2023 en los últimos 10 años, alcanzando los 198 mil millones de VND y más de 4 veces más alto que el mismo período.

Bienes raíces - — La atracción de capital extranjero en Vietnam ha experimentado un fuerte crecimiento, lo que ha impulsado al sector inmobiliario industrial a convertirse en el segmento líder del mercado. Foto ilustrativa de internet.

El sector inmobiliario de parques industriales recibió el año pasado numerosas señales positivas, como la ola de inversión y las expectativas de promover una mayor cooperación con empresas extranjeras. A finales de 2023, según datos del Ministerio de Planificación e Inversión, el país contaba con 416 parques industriales establecidos. La superficie total de terrenos industriales era de aproximadamente 89.200 hectáreas, lo que representa un aumento de casi el 2% con respecto al mismo período. La tasa de ocupación de los parques industriales en funcionamiento superó el 72%.

Parte del desarrollo de este segmento inmobiliario se debe al aumento de la inversión extranjera directa (IED). Según la Oficina General de Estadística, en 2023, la IED registrada alcanzó los 36.600 millones de dólares y la desembolsada los 23.000 millones, un 32% y un 4% más, respectivamente, en comparación con el año anterior. El sector inmobiliario recibió una gran atención de la IED, ocupando el segundo lugar entre los sectores que más capital atraen, con una inversión total cercana a los 4.700 millones de dólares, lo que representa casi el 13% y un aumento cercano al 5%.

En el primer bimestre de este año, según la Oficina General de Estadística, la inversión extranjera directa (IED) realizada se estima en 2.800 millones de dólares, un aumento de casi el 10 % con respecto al mismo período del año anterior, la cifra más alta en un primer bimestre de los últimos cinco años. Vietnam sigue siendo un destino atractivo para los inversores extranjeros, por lo que se prevé un buen crecimiento del sector inmobiliario de parques industriales este año. Sin embargo, aún quedan muchos problemas internos por resolver para impulsar aún más sus valores, lo que le convierte en el referente para que el mercado inmobiliario entre en un nuevo ciclo.

“Apalancamiento” para el desarrollo inmobiliario industrial

Según los expertos, el buen crecimiento en la atracción de inversión extranjera directa (IED) en Vietnam sigue siendo la fuerza impulsora para que el sector inmobiliario industrial se convierta en el segmento líder del mercado, especialmente después de "superar con éxito la tormenta" en tiempos difíciles como 2023.

Los capitales de IED fluyen hacia 16 de los 21 sectores de la economía nacional, y la industria de procesamiento y manufactura ha recuperado su posición de liderazgo después de "caer" al segundo lugar en enero de 2024 para dar paso al sector inmobiliario.

Con un capital de inversión total cercano a los 2.540 millones de dólares, la IED dirigida a la industria de procesamiento y manufactura representó el 59,1 % del capital de inversión registrado y aumentó un 16,8 % durante el mismo período. El sector inmobiliario ocupó el segundo lugar con un capital de inversión total cercano a los 1.410 millones de dólares, lo que representa el 32,7 % del capital de inversión registrado, una cifra 3,5 veces superior a la del mismo período.

Cabe destacar que, al compartir soluciones innovadoras para atraer IED en el futuro, el viceministro de Planificación e Inversión, Tran Quoc Phuong, dijo que para atraer grandes proyectos e inversionistas a Vietnam, el Primer Ministro ha dirigido y asignado tareas a los ministerios y sucursales; en el cual el Ministerio de Planificación e Inversión se enfoca en atraer capital en los campos de ciencia y tecnología, innovación, chips semiconductores, así como nuevas industrias.

Al mismo tiempo, el viceministro Tran Quoc Phuong señaló que una de las tres áreas de mayor interés para los inversionistas extranjeros que llegan a Vietnam es la infraestructura y el suelo. Para proyectos de gran envergadura, la demanda de suelo es muy alta, por lo que los inversionistas tienen requisitos muy exigentes en materia de infraestructura. Por lo tanto, la solución para el sector de suelo e infraestructura es seguir mejorando y acelerando el progreso de los proyectos de infraestructura a gran escala y orientar la implementación de la Ley de Suelos (enmendada) con numerosos puntos nuevos que contribuyan a eliminar dificultades y promover el sector de la inversión.

Estos factores se consideran importantes palancas para impulsar el desarrollo del sector inmobiliario industrial de Vietnam en el futuro próximo. Según un análisis de CBRE Vietnam, la demanda positiva de los grupos industriales impulsará el crecimiento de los alquileres en muchas localidades en el futuro próximo; se espera que los precios de alquiler de terrenos industriales aumenten entre un 5 % y un 9 % anual en el norte y entre un 3 % y un 7 % anual en el sur.

La demanda positiva de los grupos industriales ha impulsado el crecimiento de los alquileres en muchas localidades. Mientras tanto, se prevé que los precios de alquiler de naves y fábricas prefabricadas aumenten ligeramente entre un 1 % y un 4 % anual durante los próximos tres años.

Una mirada retrospectiva al mercado durante la difícil "tormenta" de 2023 muestra que la tasa de ocupación en los mercados de suelo industrial de primer nivel todavía se mantiene en un nivel positivo.

Fabricantes de diversos sectores y países continúan expandiéndose con fuerza en ambas regiones. Esto demuestra un desarrollo sostenible en muchos campos, así como una tendencia positiva para el mercado industrial vietnamita.

En concreto, la región Norte registró una tasa de ocupación promedio del 81%, mientras que la región Sur alcanzó el 92%. Cabe destacar que la superficie de absorción en el mercado Norte alcanzó su nivel más alto en los últimos cinco años, superando las 800 hectáreas, un 37% más que en el mismo período del año anterior. En el mercado Sur, debido a la escasez de suelo industrial, la superficie de absorción fue un 32% inferior a la del mismo período del año anterior, alcanzando aproximadamente las 500 hectáreas.

Sin embargo, hay un nuevo punto señalado por los expertos: además de los fabricantes de productos electrónicos, automóviles y accesorios, los inquilinos de nuevas industrias en el campo de la alta tecnología, como la fabricación de vehículos eléctricos, semiconductores o materiales verdes, también están prestando atención a Vietnam.

La Sra. Nguyen Hoai An, directora sénior de CBRE Vietnam en Hanoi, afirmó que la industria de semiconductores y la de vehículos eléctricos comenzaron a invertir en Vietnam en 2023. Con la orientación de las provincias y ciudades y el interés de muchas empresas en industrias de alta tecnología y sostenibles, se prevé que esta industria impulse la demanda en el futuro.

En particular, con la expansión de la cooperación de Vietnam con las principales economías, seguirán surgiendo oportunidades en este sector inmobiliario. Sin embargo, Vietnam también necesita preparar activamente la infraestructura, los recursos humanos y los productos industriales de calidad para maximizar las oportunidades, analizó la Sra. An.

Con la misma opinión, el Sr. Pham Vu Thang Long, Jefe del Departamento de Macroeconomía de HSC Securities Company, evaluó: «Vietnam ha tenido éxito en el fomento de las relaciones internacionales. Se han firmado numerosos acuerdos de cooperación multilateral entre Vietnam y otras economías, y se han fortalecido las relaciones bilaterales con Japón, China, Estados Unidos, etc., lo que genera buenas oportunidades».

Vietnam puede aprovechar esta oportunidad para aprender del modelo japonés y convertirse en un "tigre asiático". Por ejemplo, después de 34 años, cuando su PIB era solo una sexta parte del de Filipinas en 1989, el PIB de Vietnam ha superado al de Filipinas y está alcanzando gradualmente a los países más desarrollados de la región, comentó el Sr. Long.

Al mismo tiempo, los compromisos de inversión extranjera directa (IED) de China serán cada vez más fuertes, lo cual constituye una señal muy positiva. En el contexto del desarrollo de la cadena de suministro de Vietnam, no solo como centro de fabricación de productos electrónicos, sino también como un destino potencial para la fabricación de semiconductores (que actualmente representa más del 20% de las exportaciones de productos electrónicos), Vietnam avanzará considerablemente en los próximos años para atraer inversiones, y los parques industriales se beneficiarán enormemente de ello, señaló este experto.

Con una serie de factores favorables, en 2024, el sector inmobiliario industrial seguirá siendo un segmento con buen crecimiento, especialmente cuando los flujos de capital de la IED se mantengan positivos gracias a las políticas fiscales preferenciales. Además, gracias a una infraestructura de tráfico cada vez más sincronizada y moderna, y a un compromiso de inversión en infraestructura de primer nivel en la región, el sector inmobiliario industrial seguirá siendo un sólido soporte para el mercado.

Dao Vu (T/h)

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