Impulso positivo para la recuperación del mercado inmobiliario

A pesar de los numerosos riesgos y desafíos que enfrenta, el mercado inmobiliario vietnamita aún cuenta con las bases para la recuperación. Desde finales de este año y en los meses siguientes de 2024, el mercado seguirá necesitando el apoyo de los mecanismos y políticas del Gobierno , los ministerios y las distintas ramas del sector para completar el marco, eliminar los obstáculos legales y generar un impulso positivo para el proceso de recuperación.

A nivel nacional, hay hasta 1200 proyectos pendientes de resolución, pero solo unos 500 se están considerando. (Foto: MP)

En los últimos años, el mercado inmobiliario se ha desarrollado a un ritmo acelerado, en parte debido a la enorme demanda de inversión. Sin embargo, hasta ahora, este mercado se ha "enfriado" debido a un impulso excesivo y a problemas legales, lo que ha estancado la confianza de los inversores. Prueba de ello es que en todo el país hay hasta 1200 proyectos pendientes de resolución, pero solo unos 500 se están considerando, lo que significa que hay más de 800 proyectos que siguen... ¡espera!

Según el Sr. Nguyen Quoc Hiep, presidente de GP Invest, en realidad, entre el 70 % y el 80 % de los problemas de las empresas se relacionan con cuestiones legales y procedimientos administrativos. Por lo tanto, las empresas esperan con interés los aspectos legales que la Asamblea Nacional está considerando aprobar. Por ejemplo, la limpieza del terreno, los procedimientos y los mecanismos de recuperación se han prolongado... algunos proyectos no han completado estas tareas en 15 años. En cuanto a los procedimientos de inversión, actualmente, un proyecto debe solicitar más de 30 sellos. Esto perjudica la salud de las empresas.

Compartiendo esta opinión, el Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam, comentó que, sin embargo, las dificultades actuales del mercado inmobiliario también residen en el propio mercado inmobiliario, y que las empresas inmobiliarias están atravesando numerosos problemas. Las estadísticas de las unidades funcionales del Banco Estatal y del Ministerio de Construcción muestran que los apartamentos con precios inferiores a 25 millones de VND/m² son muy escasos, casi inexistentes. Actualmente, el mercado se encuentra en un estado de gran desequilibrio entre la oferta y la demanda, y la principal oferta se concentra en los segmentos de gama alta y media. El segmento de gama baja, que atiende a las personas de bajos ingresos, aún es limitado.

En la reciente conferencia en línea para implementar el Despacho Oficial 993/CD-Ttg del Primer Ministro, el Sr. Dao Minh Tu, vicegobernador del Banco Estatal, afirmó que recientemente los precios de la vivienda han disminuido muy lentamente, incluso aumentando, mientras que las tasas de interés de los préstamos han disminuido. Las empresas inmobiliarias deben unirse en el mercado inmobiliario. Actualmente, los precios de la vivienda son muy altos, por lo que las empresas deben considerar la posibilidad de resolver el problema del poder adquisitivo del mercado.

Según datos de Ciudad Ho Chi Minh, desde 2020 hasta la actualidad, la vivienda de alta gama siempre ha representado una proporción abrumadora de hasta el 70-80% de los productos en el mercado, el resto corresponde al segmento de gama media. En los últimos 3 años, la ciudad ya no cuenta con viviendas asequibles con precios inferiores a 25 millones de VND por metro cuadrado, mientras que este segmento representaba más del 44% en 2017. Mientras tanto, los precios de la vivienda han seguido aumentando desde 2017, superando la capacidad financiera de las personas de ingresos medios-bajos. El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), comentó que si las personas de ingresos medios-bajos ahorran 100 millones de VND al año, tardarán unos 25 años en poder comprar un apartamento asequible con un precio de 2000 a 3000 millones de VND. En el caso de la vivienda social, si la política no cambia, las personas que pagan el impuesto sobre la renta personal de nivel 1 (regulado en 60 millones de VND al año) no podrán comprar, mientras que la vivienda comercial asequible estará fuera de su alcance.

La gobernadora del Banco Estatal, Nguyen Thi Hong, afirmó que la transparencia y los precios de los proyectos son aspectos importantes para estimular el repunte de la demanda de inversión inmobiliaria. Las empresas y corporaciones también deben seguir las directrices del Gobierno en la Resolución n.º 33, que consiste en mantener un buen gobierno corporativo, equilibrar los objetivos de rentabilidad y la estructura de productos, y considerar la reducción de los precios de venta. De esta manera, junto con las soluciones de los ministerios, las sucursales y las localidades, se fomentará la demanda de inversión en este mercado.

Tras una serie de señales positivas registradas recientemente, muchos expertos creen que el mercado inmobiliario ha superado su punto más bajo y ha entrado en un nuevo ciclo, impulsado por la demanda de recursos humanos de empresas de corretaje y agentes inmobiliarios. El mercado inmobiliario ha comenzado a mostrar un gran dinamismo, con un fuerte aumento de transacciones desde el tercer trimestre de 2023, y los clientes regresan activamente al mercado durante las ventas de proyectos. Según un informe reciente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), la primera señal de que el mercado está entrando en una nueva fase es el aumento de la liquidez. En concreto, en el segundo trimestre de 2023, el mercado registró 3700 transacciones, un aumento del 37 % en comparación con las 2700 del primer trimestre. Para el tercer trimestre, el mercado había registrado casi 6000 transacciones, 1,5 veces más que en el segundo trimestre de 2023.

Según VARS, los nuevos proyectos lanzados en todo el país han captado recientemente la atención de numerosos inversores. Algunos proyectos en zonas con potencial también han registrado un aumento repentino en las reservas. Muchos inversores han pagado más de 5 mil millones de VND por casas adosadas, villas y productos inmobiliarios comerciales.

De hecho, el mercado inmobiliario se recuperará en el cuarto trimestre de 2023, con resultados de transacciones claramente mejores en comparación con los tres trimestres anteriores gracias al fortalecimiento de la confianza de los inversores, la reducción de los tipos de interés y una oferta más adecuada en el mercado. Gracias a la clara recuperación del mercado inmobiliario en los últimos meses, el mercado laboral relacionado con este sector también ha recuperado su dinamismo. El crecimiento del mercado inmobiliario también se debe al factor tipo de interés. Actualmente, los tipos de interés de ahorro en los bancos están cayendo drásticamente, en algunos lugares tan solo entre un 3% y un 5% anual. Esto motiva a las personas con dinero acumulado a cambiar a un canal de inversión más atractivo, como el inmobiliario, cuando en realidad el tipo de interés preferencial para préstamos inmobiliarios fluctúa, de media, entre el 7% y el 9% anual durante el primer año.

Muchos expertos predicen que el mercado inmobiliario experimentará una mejora más clara después del segundo trimestre de 2024. La bajada de los tipos de interés bancarios tendrá un claro impacto en el mercado. Desde ahora hasta principios de 2024, será difícil reducir los tipos de interés operativos. La razón no es la inflación, sino la presión cambiaria. Si el tipo de cambio aumenta demasiado, no solo el flujo de caja, sino también las propias empresas, se verán en graves dificultades. Aún debemos aceptar la depreciación del VND, pero no puede ser demasiado elevada.

Al evaluar el potencial de crecimiento del mercado, HoREA afirmó que las señales de recuperación serán evidentes a partir del segundo semestre de 2024. Esto se debe a que los organismos estatales están resolviendo los principales problemas y obstáculos legales mediante proyectos de reforma, como la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios. También se están resolviendo cientos de proyectos, junto con la reestructuración de los inversores, la reestructuración de productos y la reducción de los precios de la vivienda, lo que contribuirá a una mayor perspectiva de recuperación del mercado. Si bien el mercado inmobiliario aún enfrenta numerosas dificultades, existen motivos sólidos para afirmar la perspectiva de recuperación y un crecimiento continuo en una dirección de desarrollo segura, saludable y sostenible, gracias a los siguientes factores: la Asamblea Nacional está considerando el proyecto de Ley de Vivienda (enmendado), el proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendado), el proyecto de Ley de Entidades de Crédito (enmendado) y el proyecto de Ley de Subastas de Propiedades (enmendado). De aprobarse, las leyes garantizarán la coherencia, la unidad y la viabilidad, y se aproximarán a la realidad. Además, la demanda real de vivienda sigue siendo muy alta, especialmente de vivienda asequible y social.

Creo que el nuevo ciclo de mercado tendrá factores muy diferentes porque la tendencia actual es centrarse en desarrollar valores reales, satisfacer las necesidades reales de los clientes, contribuyendo significativamente a la recuperación del mercado.

Sin embargo, como comentó el experto económico Vo ​​Tri Thanh, el Gobierno está implementando soluciones, incluyendo la modificación por parte del Ministerio de Construcción de algunos decretos y circulares. Solo cuando la ley sea clara, los bancos podrán invertir. El mercado inmobiliario cuenta con numerosas bases para la recuperación, pero también enfrenta numerosos riesgos y desafíos. Desde finales de este año y los meses siguientes de 2024, el mercado seguirá necesitando el apoyo de los mecanismos y políticas del Gobierno, los ministerios y las distintas ramas del sector, lo que generará un impulso positivo para el proceso de recuperación.

Partido Comunista de Vietnam

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