Se observa un impulso positivo para la recuperación del mercado inmobiliario.

A pesar de enfrentar numerosos riesgos y desafíos, el mercado inmobiliario vietnamita aún cuenta con los fundamentos necesarios para su recuperación. Desde finales de este año y durante todo 2024, el mercado seguirá necesitando el apoyo de los mecanismos y políticas gubernamentales , así como de los ministerios y agencias, para perfeccionar el marco regulatorio, eliminar los obstáculos legales y generar un impulso positivo para el proceso de recuperación.

En todo el país, actualmente hay 1200 proyectos pendientes de resolución, pero solo unos 500 están en revisión. (Foto: MP)

A lo largo de los años, el mercado inmobiliario se ha desarrollado a un ritmo vertiginoso, en parte debido a la enorme demanda de inversión. Sin embargo, actualmente, este mercado se está desacelerando debido a los precios excesivamente altos y los obstáculos legales, lo que provoca un estancamiento en la confianza de los inversores. Un claro ejemplo es que, a nivel nacional, hay 1200 proyectos pendientes de resolución, pero solo unos 500 están en revisión, lo que significa que más de 800 proyectos permanecen paralizados.

Según el Sr. Nguyen Quoc Hiep, Presidente de GP Invest, en realidad, entre el 70% y el 80% de los obstáculos empresariales están relacionados con cuestiones legales y trámites administrativos. Por ello, las empresas esperan con impaciencia la resolución de los aspectos legales que la Asamblea Nacional está considerando y aprobando. Por ejemplo, la expropiación de terrenos, los procedimientos y los mecanismos para la adquisición de tierras son muy largos; algunos proyectos llevan 15 años en marcha sin finalizar. En cuanto a los trámites de inversión, actualmente un solo proyecto requiere más de 30 sellos oficiales, lo que supone un gran gasto para las empresas.

Compartiendo esta opinión, el Sr. Nguyen Van Dinh, Presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam, señaló que las dificultades actuales del mercado inmobiliario también se derivan del propio mercado y de los numerosos problemas existentes en el sector. Las estadísticas de las unidades funcionales del Banco Estatal de Vietnam y del Ministerio de Construcción muestran que los apartamentos con precios inferiores a 25 millones de VND/m² son muy escasos, casi inexistentes. Actualmente, el mercado experimenta un importante desequilibrio entre la oferta y la demanda, con una oferta concentrada principalmente en los segmentos de gama alta y media. El segmento de gama baja, destinado a personas de bajos ingresos, aún es limitado.

En una reciente conferencia en línea para la implementación de la Directiva 993/CĐ-Ttg del Primer Ministro, el Sr. Dao Minh Tu, Vicegobernador del Banco Estatal de Vietnam, afirmó que los precios de la vivienda han disminuido muy lentamente, o incluso aumentado, mientras que las tasas de interés de los préstamos han bajado. Es necesario que las empresas inmobiliarias coordinen sus esfuerzos en relación con los precios de la vivienda. Actualmente, los precios son muy elevados y las empresas deben considerar cuidadosamente cómo abordar el poder adquisitivo del mercado.

Según datos de Ciudad Ho Chi Minh, desde 2020 hasta la actualidad, la vivienda de alta gama ha dominado el mercado, representando entre el 70% y el 80% de las propiedades, mientras que el resto corresponde a vivienda de gama media. En los últimos tres años, la ciudad ha visto desaparecer la vivienda asequible con un precio inferior a 25 millones de VND por metro cuadrado, mientras que este segmento llegó a representar más del 44% en 2017. Mientras tanto, los precios de la vivienda han seguido aumentando desde 2017, superando la capacidad financiera de las personas de bajos y medianos ingresos. El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), estima que a las personas de bajos y medianos ingresos les tomaría aproximadamente 25 años ahorrar 100 millones de VND anuales para comprar un apartamento asequible con un precio de entre 2 y 3 mil millones de VND. En lo que respecta a la vivienda social, si la política no cambia, incluso aquellos que pagan el impuesto sobre la renta personal en el primer tramo (ganando menos de 60 millones de VND al año) no podrán permitírsela, mientras que la vivienda comercial asequible estará fuera de su alcance.

La gobernadora del Banco Estatal de Vietnam, Nguyen Thi Hong, considera que la transparencia y la fijación de precios en los proyectos son cruciales para impulsar la demanda de inversión inmobiliaria. Las empresas y corporaciones deben acatar las directrices gubernamentales de la Resolución n.° 33, que enfatiza la buena gobernanza corporativa, el equilibrio entre los objetivos de rentabilidad y la estructura de productos, y la consideración de reducciones de precios. Esto, sumado a las soluciones de los ministerios, sectores y gobiernos locales, fomentará la inversión en este mercado.

Con una serie de señales positivas registradas recientemente, muchos expertos creen que el mercado inmobiliario ha tocado fondo y está iniciando un nuevo ciclo, lo que conlleva una mayor demanda de personal por parte de las agencias y empresas de corretaje inmobiliario. El mercado inmobiliario comenzó a dinamizarse con un fuerte aumento en las transacciones a partir del tercer trimestre de 2023, con clientes que regresaron activamente al mercado durante los eventos de venta de diversos proyectos. Según un informe reciente de la Asociación Vietnamita de Corredores Inmobiliarios (VARS), el primer indicio de que el mercado está entrando en una nueva fase es el aumento de la liquidez. Específicamente, en el segundo trimestre de 2023, el mercado registró 3700 transacciones, un aumento del 37 % en comparación con las 2700 del primer trimestre. Para el tercer trimestre, el mercado había registrado casi 6000 transacciones, 1,5 veces más que en el segundo trimestre de 2023.

Según VARS, los nuevos proyectos lanzados en todo el país han atraído recientemente un gran interés por parte de los inversores. Algunos proyectos en zonas prometedoras incluso han registrado un aumento considerable en las reservas. Las casas adosadas, villas y propiedades comerciales con precios superiores a 5 mil millones de VND también han experimentado una demanda considerable.

En realidad, se espera que el mercado inmobiliario se recupere en el cuarto trimestre de 2023, con resultados de transacciones significativamente mejores que en los tres trimestres anteriores, gracias a una mayor confianza de los inversores, tipos de interés más bajos y una mayor oferta de propiedades adecuadas. Debido a la clara recuperación del mercado inmobiliario en los últimos meses, el mercado laboral relacionado con este sector también se ha vuelto más dinámico. La tendencia alcista del mercado inmobiliario también se ve impulsada por los tipos de interés. Actualmente, los tipos de interés de los depósitos bancarios están bajando drásticamente, llegando en algunos lugares a tan solo un 3-5% anual. Esto incentiva a las personas con ahorros acumulados a optar por canales de inversión más atractivos, como el sector inmobiliario, ya que el tipo de interés medio de los préstamos preferenciales para la compra de inmuebles durante el primer año oscila actualmente entre el 7% y el 9% anual.

Muchos expertos predicen que el mercado inmobiliario experimentará una mejora más significativa después del segundo trimestre de 2024. La bajada de los tipos de interés bancarios tendrá un impacto notable en el mercado. Actualmente, será difícil reducir el tipo de interés oficial hasta principios de 2024. La razón no es la inflación, sino la presión cambiaria. Si el tipo de cambio se dispara, no solo afectará al flujo de caja, sino también a las propias empresas. Es necesario aceptar cierto grado de depreciación del VND, pero esta no puede ser excesiva.

Al evaluar el potencial de crecimiento del mercado, HoREA afirmó que los signos de recuperación se harán más evidentes a partir del segundo semestre de 2024. Esto se debe a que los principales obstáculos legales están siendo abordados por agencias estatales mediante proyectos de enmienda a leyes como la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios. Cientos de proyectos también enfrentan dificultades, y junto con la reestructuración de productos por parte de los promotores y la reducción de precios de la vivienda, el mercado tiene una perspectiva prometedora para la recuperación. Si bien el mercado inmobiliario sigue siendo complejo, existen bases sólidas para afirmar con confianza sus perspectivas de recuperación y crecimiento continuo de manera segura, saludable y sostenible, impulsado por factores como: la consideración por parte de la Asamblea Nacional de proyectos de enmienda a la Ley de Vivienda, la Ley de Negocios Inmobiliarios, la Ley de Entidades de Crédito y la Ley de Subastas de Activos… Si estas leyes se promulgan, garantizarán coherencia, uniformidad, viabilidad y relevancia a la realidad. Además, la demanda real de vivienda sigue siendo muy alta, especialmente de vivienda asequible y vivienda social.

Creo que el nuevo ciclo de mercado tendrá elementos muy diferentes, ya que la tendencia actual se centra en desarrollar valor real, satisfacer las necesidades reales de los clientes y contribuir significativamente a la recuperación del mercado.

Sin embargo, como bien señaló el economista Vo Tri Thanh, el gobierno está implementando soluciones, incluyendo la modificación de varias disposiciones en decretos y circulares por parte del Ministerio de Construcción. Es fundamental que los marcos legales sean claros antes de que los bancos puedan invertir. El mercado inmobiliario cuenta con muchos fundamentos para la recuperación, pero también enfrenta numerosos riesgos y desafíos. Desde finales de este año y durante los meses siguientes de 2024, el mercado seguirá necesitando apoyo adicional de los mecanismos y políticas gubernamentales, así como de los ministerios y organismos pertinentes, para impulsar el proceso de recuperación.

Partido Comunista de Vietnam

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