El flujo de caja inmobiliario se está moviendo hacia el sur

El sector inmobiliario del sur atrae la atención

Datos del Instituto de Investigación y Evaluación del Mercado Inmobiliario de Vietnam (VARS IRE) muestran que, al final del tercer trimestre, cerca del 30% de las transacciones en la región sur provinieron de inversores del norte, un 10% más que en el segundo trimestre y el doble que en el mismo período del año anterior. En algunos proyectos de grandes inversores, donde el nivel de precios se considera "más bajo" que en Hanói , se registró un aumento del 5% en tan solo una semana, con información positiva sobre infraestructura.

Según la evaluación del director del Departamento de Investigación de Savills HCMC, el flujo de caja de los inversores del norte se está dirigiendo hacia el sur. En Binh Duong, Long An (antiguo) y Dong Nai, los inversores del norte representan entre el 10% y el 20% de las transacciones del mercado.

Las cifras de One Mount Group también muestran que actualmente más del 50% de los clientes de Hanoi tienen la intención de comprar bienes raíces en Ciudad Ho Chi Minh, de los cuales el 20% está dispuesto a pagar este año.

Según datos de Batdongsan.com.vn, en septiembre de este año, el interés inmobiliario en Dong Nai aumentó un 21%, el doble que en la zona este de Ciudad Ho Chi Minh y superando con creces a otras zonas. El punto fuerte del mercado inmobiliario que bordea la zona este de Ciudad Ho Chi Minh es también la rentabilidad del alquiler de apartamentos. Mientras que el Distrito 2 alcanzó el 2,1%, el Distrito 9 alrededor del 2,7% y Thu Duc el 3,3%, Bien Hoa se situó a la cabeza con un 4,4%, seguido de Nhon Trach con un 3,2%.

Los clientes visitan un proyecto que limita al este de la ciudad de Ho Chi Minh.

Esto demuestra el potencial de ganancias reales del mercado de Bien Hoa, Dong Nai, no solo mediante la tenencia de inversiones a largo plazo, sino también explotando el flujo de efectivo a corto plazo a través del arrendamiento, un factor al que los inversores están prestando atención en el contexto del mercado que busca una alta liquidez.

En el segmento de terrenos, el mercado en el este de Ciudad Ho Chi Minh también se está recuperando. El interés en esta zona aumentó un 6% en septiembre en comparación con abril de 2025, superior al del oeste (+3%) y el norte (+5%), a diferencia de la tendencia a la baja en el sur.

Tan solo en Bien Hoa y Long Thanh, el precio de venta promedio en el tercer trimestre fluctuó entre 16 y 23 millones de VND/m², lo que representa un aumento del 5 al 7 % con respecto al primer trimestre. En comparación con el precio promedio de 130 millones de VND/m² en el centro de Ciudad Ho Chi Minh, esta diferencia demuestra que aún hay mucho margen de crecimiento.

En el caso de los inmuebles de baja altura en zonas urbanas, el nivel de interés en Bien Hoa, la zona que limita con el este de la ciudad de Ho Chi Minh, aumentó un 58% en el tercer trimestre en comparación con el trimestre anterior.

El precio de este tipo de apartamento en el centro de Ciudad Ho Chi Minh está disminuyendo ligeramente y se mantiene en 248 millones de VND/m². Mientras tanto, el precio de los apartamentos de baja altura en la zona de Dong Nai, al este de Ciudad Ho Chi Minh, ronda los 55 millones de VND/m² y sigue aumentando un 6 % en comparación con el primer trimestre de 2023.

Algunas zonas urbanas aún tienen precios atractivos, por ejemplo la ciudad de Izumi (Long Hung, Dong Nai) con una escala de casi 170 hectáreas actualmente tiene un precio de alrededor de 45 millones de VND/m2.

¿Por qué el cambio?

Según el Sr. Nguyen Quoc Anh, subdirector general de Batdongsan.com.vn, a corto plazo, los inversores deberían priorizar las zonas con áreas urbanas claramente definidas, con capacidad para la explotación en alquiler o que satisfagan las necesidades reales de vivienda. A largo plazo, el progreso de la infraestructura y la velocidad de la urbanización serán los factores decisivos para el valor real de la región oriental en el próximo ciclo de desarrollo.

En realidad, a medida que el nivel de precios en el centro de Ciudad Ho Chi Minh aumenta cada vez más y los fondos para terrenos se vuelven cada vez más limitados, la tendencia a la dispersión poblacional y la expansión de la inversión hacia los suburbios es inevitable. En particular, Dong Nai, con su posición como punto de conexión con la región sureste, posee una triple ventaja: bajos precios del terreno, infraestructura en expansión y altos rendimientos del alquiler, afirmó el Sr. Quoc Anh.

La Sra. Nguyen Thi Mien, subdirectora del Instituto de Investigación Inmobiliaria de Vietnam, afirmó que recientemente el mercado ha registrado una migración de capital de inversión del norte al sur. Los precios inmobiliarios en el norte aumentaron drásticamente entre 2023 y 2024, sumado a las limitaciones en la oferta de nueva vivienda y la revisión de la planificación, lo que provocó que los inversores se centraran en Ciudad Ho Chi Minh, Dong Nai y Binh Duong, lugares con infraestructura desarrollada y grandes extensiones de terreno.

La Sra. Mien comentó que el flujo de capital hacia el Sur será una tendencia a largo plazo. Las ciudades satélite de Ciudad Ho Chi Minh se están beneficiando enormemente de las conexiones de infraestructura y las políticas legales transparentes. El número de proyectos recién licenciados y reiniciados en el Sur durante el primer semestre del año duplicó al del Norte.

Los inversionistas del norte tienen experiencia en el seguimiento del desarrollo de infraestructura y suelen liderar oportunidades en zonas donde se desarrollan el tráfico y la planificación. Están dispuestos a comprar inmuebles en zonas suburbanas y ciudades de segundo nivel si el proyecto tiene potencial de aumento de precio, a diferencia de los inversionistas del sur, que suelen priorizar productos que sean tanto residenciales como generadores de flujo de caja.

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