Avance en el crecimiento de la vivienda de alquiler

Poco más de medio mes después de la directiva del Secretario General y Presidente To Lam, el Gobierno finalizó la tarea de asignar las localidades para que comiencen los proyectos de viviendas de alquiler, con el fin de implementar el pilar estratégico del desarrollo de viviendas para la población.

Los proyectos comenzarán rápidamente en junio.

Presidiendo una sesión de trabajo el 1 de junio con los líderes de la ciudad de Hai Phong y las provincias de Quang Ninh, Bac Ninh, Ninh Binh y Hung Yen sobre el desarrollo de viviendas de alquiler, según lo dispuesto por el Secretario General y Presidente To Lam, el Primer Ministro Le Minh Hung enfatizó: La región económica clave del norte es un área central para el desarrollo industrial, que actualmente experimenta una tasa muy alta de urbanización y una gran concentración de mano de obra. Hai Phong, Quang Ninh, Bac Ninh y Hung Yen tienen algunas de las tasas de crecimiento económico más altas del país, con cientos de miles de trabajadores empleados en zonas industriales. La presión sobre las viviendas de alquiler para los trabajadores es muy urgente, y el desarrollo de viviendas de alquiler en esta región también sirve como precedente para poner a prueba y replicar este enfoque en otras localidades del país.

El gobierno está implementando rápidamente proyectos de vivienda de alquiler.

Foto: Dinh Son

De manera decisiva y urgente, el jefe de gobierno emitió un ultimátum sin precedentes: para junio, cada una de las cuatro provincias y ciudades mencionadas debe esforzarse por iniciar al menos un proyecto de vivienda de alquiler; y, simultáneamente, completar los trámites para implementar proyectos de vivienda de alquiler a gran escala en el tercer y cuarto trimestre de este año. Es significativo que esta directiva, que ya no es una simple guía con frases como "esforzarse" o "hacer un esfuerzo", enfatice que se trata de un requisito urgente, rechazando informes en papel y exigiendo resultados concretos. En los casos en que las localidades encuentren dificultades u obstáculos, los ministerios y organismos centrales deben brindar apoyo y soluciones inmediatas de manera proactiva.

Crear mecanismos para atraer capital privado a participar en el desarrollo de viviendas de alquiler es una buena manera de implementar la política del Estado y de la ciudadanía trabajando conjuntamente.

FOTO: DINH SON

La directiva del Primer Ministro representa un paso rápido y concreto para materializar la visión estratégica del Partido, apenas medio mes después de que el Secretario General y Presidente To Lam emitiera la trascendental directiva: la vivienda de alquiler debe ser un pilar estratégico. Se trata de un ritmo sin precedentes, ya que, normalmente, un proyecto de vivienda social tarda un promedio de 18 a 24 meses en pasar de la aprobación urbanística, la aprobación de la política de inversión y la asignación de terrenos a la obtención del permiso de construcción y el inicio de las obras.

Con más de 40 años de investigación en el sector de la vivienda de alquiler, el Sr. Le Hoang Chau, Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), expresó su inmensa alegría y emoción ante las rápidas y decisivas directrices del Gobierno, tras el histórico cambio de enfoque estratégico del Secretario General y el Presidente respecto al sector de la vivienda de alquiler. Subrayó que esto no solo representa una excelente noticia para el mercado inmobiliario, sino que también impacta directamente en la vida de la mayoría de las personas de ingresos medios y bajos en las zonas urbanas. Asimismo, abre una nueva visión estratégica, orientada a garantizar los derechos de los ciudadanos, tal como se estipula en la Constitución.

Actualmente, los jóvenes, especialmente la Generación Z, lideran la tendencia de dejar de priorizar la propiedad de una vivienda permanente. Gracias al desarrollo de la Cuarta Revolución Industrial, la inteligencia artificial (IA) y la economía colaborativa, pueden trabajar a distancia desde cualquier lugar, desde Hanói y Ciudad Ho Chi Minh hasta Phu Quoc o Sa Pa. Disfrutan explorando y cambiando de trabajo con frecuencia para adquirir experiencia. Para los jóvenes, una vivienda de alquiler flexible que se adapte a su estilo de vida y trabajo es una prioridad. A nivel mundial, en países desarrollados como Japón y Occidente, el porcentaje de personas que alquilan en zonas urbanas ronda el 60%. En Singapur, esta cifra alcanza aproximadamente el 80%.

«El XIV Congreso Nacional del Partido se ha fijado como objetivo que Ciudad Ho Chi Minh, al igual que todo el país, se convierta en una nación industrial desarrollada para 2045, con una profunda transformación de su estructura económica y social. Por lo tanto, la demanda de viviendas de alquiler aumentará, y esta es una tendencia inevitable», afirmó el Sr. Le Hoang Chau.

Un impulso para el mercado inmobiliario.

El primer ministro Le Minh Hung, dirigiéndose a las autoridades locales, señaló que el desarrollo de viviendas de alquiler asequibles es una cuestión urgente que debe abordarse. El Estado debe tomar la iniciativa y considerar los recursos estatales como una herramienta para apoyar y atraer recursos privados; utilizar eficazmente el Fondo Nacional de Vivienda y los fondos locales para impulsar el mercado; y movilizar diversos recursos, sin depender únicamente del presupuesto, centrándose en la captación de capital privado y a largo plazo.

El desarrollo de viviendas de alquiler contribuye a solucionar el problema de la vivienda para la población.

Foto: Dinh Son

En respuesta al llamado del Partido y del Gobierno, muchas empresas también han anunciado su disposición a participar. El fin de semana pasado, los directivos de la empresa inmobiliaria Hoang Quan informaron que, en el proyecto de vivienda social Golden City (Tay Ninh), la empresa destinará la mitad de sus unidades al alquiler y aplicará esta proporción a todos los proyectos futuros. Específicamente, en la fase inicial del proyecto Golden City, Hoang Quan ha construido cuatro edificios de apartamentos con aproximadamente 1000 viviendas. La empresa los ha dividido en dos edificios para la venta y dos para el alquiler. En un futuro próximo, en todos los proyectos, Hoang Quan destinará al menos el 50 % al alquiler. La empresa también ha recibido ofertas de dos bancos interesados ​​en cooperar en la construcción de viviendas de alquiler en respuesta al llamado del Gobierno.

El Sr. Le Hoang Chau comentó que esta es una dirección de desarrollo razonable y lógica, ya que, en la orientación del desarrollo, la inversión pública no puede abarcarlo todo, sino que actúa únicamente como palanca. Sin embargo, si dependemos exclusivamente del sector privado como fuerza principal, el camino que tenemos por delante seguirá plagado de innumerables obstáculos, desde mecanismos hasta operaciones prácticas.

En concreto, el mayor obstáculo para las empresas que invierten en vivienda social y de alquiler es la dificultad de adquirir terrenos y la carga que suponen los costes de desmonte. La experiencia de otros países demuestra que el Estado debe asumir un papel protagonista, utilizando con decisión terrenos públicos destinados a vivienda o servicios comerciales dentro de zonas industriales para organizar licitaciones públicas y seleccionar inversores de buena reputación que construyan viviendas de alquiler para trabajadores e inmigrantes. En este caso, las empresas estarían exentas de tasas por uso del suelo y de derechos de arrendamiento. En los casos en que las empresas negocien de forma independiente la adquisición de derechos de uso de tierras agrícolas a los residentes para sus proyectos, es necesario modificar el mecanismo de deducción de los costes de compensación por desmonte para que refleje el valor real pagado por las empresas, en lugar de aplicar la lista de precios actual, excesivamente baja, que genera pérdidas para los inversores.

Además de la escasez de terrenos, el acceso al crédito a largo plazo representa otro obstáculo que requiere la intervención del gobierno. Dado el largo plazo de amortización, que puede extenderse a varias décadas, sin políticas crediticias preferenciales que ofrezcan bajas tasas de interés y condiciones de préstamo equivalentes, las empresas privadas no podrán soportar la presión de la deuda, lo que las obligará a aumentar los precios de los alquileres y, sin querer, menoscabará el carácter humano de este tipo de vivienda.

«La orientación del Estado en este momento debe concretarse resolviendo de inmediato las contradicciones legales existentes. Por ejemplo, la Ley de Vivienda permite a los inversionistas en proyectos de vivienda social para alquiler acceder a crédito preferencial, pero el Decreto Gubernamental 100 estipula que el Banco de Política Social no puede otorgar préstamos a este grupo. Esta inconsistencia, este "documento que desafía la ley", debe enmendarse urgentemente para armonizar el ordenamiento jurídico», citó el Sr. Chau a modo de ejemplo.

Simultáneamente, para incentivar verdaderamente la participación del sector privado, según el Sr. Le Hoang Chau, el Estado debe armonizar las políticas tributarias y de infraestructura urbana. Si bien la Ley de Vivienda de 2014 estipulaba que la tasa impositiva para los proyectos de vivienda social en alquiler debía ser menor que para la venta, esta regulación ha permanecido en papel durante muchos años, ya que la Ley Tributaria aún no ha permitido las enmiendas correspondientes. Además, el Estado debe desempeñar un papel pionero invirtiendo proactivamente el presupuesto para conectar el transporte y la infraestructura técnica con los límites de los proyectos de vivienda social. Esta conexión armonizada no solo ayuda a las personas de bajos ingresos —el grupo más vulnerable de la sociedad— a acceder a modelos urbanos convenientes y establecerse en ellos, sino que también constituye la herramienta más práctica para transformar la visión estratégica de las políticas en soluciones de vivienda tangibles.

Las autoridades locales toman la iniciativa, las autoridades locales realizan el trabajo.

El profesor Dang Hung Vo, ex viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente, enfatizó que esta es una política totalmente correcta y afirmó que este tema se abordó en la Ley de Vivienda de 2005, la primera ley de vivienda de Vietnam. Sin embargo, el desarrollo del segmento de vivienda de alquiler no ha tenido éxito, ya que la inversión en este sector requiere un largo período de rotación de capital de 40 a 50 años. Además, el margen de beneficio no es muy alto porque los precios de alquiler deben ser bajos y asequibles para muchas personas. En cambio, si se desarrolla vivienda comercial, los inversores pueden recuperar su inversión total en 5 a 7 años cuando se vende el proyecto, además de obtener una ganancia considerable. Por lo tanto, es inevitable que las empresas privadas no muestren mucho entusiasmo. Depender únicamente del presupuesto estatal para la inversión en este segmento también es difícil, ya que el presupuesto es limitado y debe invertirse en sectores económicos esenciales como la infraestructura.

Por lo tanto, el profesor Dang Hung Vo propuso que se necesitan muchas iniciativas para implementar esta política. En primer lugar, las empresas e incluso las agencias de gestión estatal deben cambiar la tecnología de construcción y los materiales de construcción, y aprovechar al máximo el espacio en los edificios de apartamentos para ayudar a reducir el costo de la construcción de viviendas de alquiler. A continuación, el Estado necesita políticas y mecanismos que faciliten la participación del capital privado. Específicamente, se debería considerar la aplicación del modelo BOT o PPP de asociación entre empresas. En este modelo, el Estado es responsable del terreno y las empresas invierten en la construcción de las viviendas. Durante el período de alquiler, las empresas recuperan el capital invertido en la construcción más las ganancias, de forma similar a otros modelos de explotación. El apoyo estatal en materia de terrenos también es más sencillo y menos costoso que si las empresas privadas se encargaran de todo. Esto también se considera una herramienta del Estado para incentivar y atraer capital privado a participar en el desarrollo del mercado de viviendas de alquiler a la mayor velocidad posible, logrando así los objetivos establecidos. Como resultado, las empresas tendrán mayor confianza para participar en más proyectos, creando viviendas de alquiler asequibles para la mayoría de la población.

En particular, el profesor Dang Hung Vo hizo hincapié en que, para promover el desarrollo de viviendas de alquiler, especialmente para la población, y de viviendas en general, las autoridades locales deben ser proactivas y decisivas, mientras que el gobierno central solo se limita a establecer un marco legal general. Las autoridades locales deben proponer proactivamente soluciones adaptadas a sus propias realidades. Durante la implementación, si alguna normativa resulta inadecuada, deben proponer modificaciones al gobierno central.

«La política de desarrollo de viviendas de alquiler es acertada y una medida urgente que debe acelerarse para ayudar a resolver el problema de la vivienda para la población. Sin embargo, depender únicamente del apoyo financiero estatal será difícil debido a los limitados recursos presupuestarios del Estado. Solo creando mecanismos que incentiven la participación empresarial se lograrán resultados rápidamente. Esto también implica generar un amplio consenso en la sociedad. Asimismo, refleja la convicción de que cuando el Estado y la ciudadanía trabajan juntos, cualquier política tendrá éxito», enfatizó el profesor Dang Hung Vo.

La oferta de viviendas de alquiler es insuficiente para satisfacer la demanda.

En una sesión de trabajo celebrada el 1 de junio, el primer ministro Le Minh Hung declaró que la demanda de viviendas de alquiler es muy alta, mientras que la oferta es muy insuficiente, especialmente en lo que respecta a alquileres a largo plazo a precios razonables, lo que constituye el principal obstáculo. La mayoría de los trabajadores y obreros de las cinco provincias de Hai Phong, Quang Ninh, Bac Ninh, Ninh Binh y Hung Yen actualmente alquilan viviendas construidas informalmente por particulares, lo que supone riesgos significativos para la seguridad, en particular la seguridad contra incendios, la higiene ambiental, las condiciones de vida y las necesidades de infraestructura social.

Anteriormente, el Ministerio de Construcción anunció, con base en informes de 18 localidades, que la demanda total de viviendas de alquiler para el período 2026-2030 asciende a 71.187 unidades. Cabe destacar que el número de viviendas sociales disponibles para alquiler en todo el país es de aproximadamente 42.275. De estas, Da Nang lidera con más de 12.400 unidades, seguida de Bac Ninh con casi 9.850 unidades y Ciudad Ho Chi Minh con alrededor de 5.700 unidades. Estas localidades también han desarrollado e implementado modelos de vivienda para que trabajadores y obreros puedan alquilar, creando numerosas oportunidades para que adquieran una vivienda propia y se establezcan.

El desarrollo de viviendas de alquiler contribuye a garantizar la seguridad social.

Estamos en proceso de enmendar la Ley de Tierras, la Ley de Vivienda y la Ley de Negocios Inmobiliarios. Espero que estas leyes se aprueben y entren en vigor pronto, posiblemente a partir del 1 de enero de 2027, para crear un marco legal sólido. Necesitamos emitir nuevas regulaciones y estándares para la vivienda de alquiler. Si miramos hacia atrás en la historia de Ciudad Ho Chi Minh, tuvimos corporaciones como Hui Bon Hoa (Tío Hoa) o Mydeen que proporcionaron vivienda de alquiler de manera sostenible durante cientos de años, a lo largo de muchas generaciones. Creo que con la dirección correcta del Secretario General y Presidente To Lam, junto con las acciones rápidas y decisivas del Gobierno, podremos formar grandes corporaciones privadas profesionales en el sector de la vivienda de alquiler, contribuyendo a garantizar una seguridad social sostenible en la nueva era.

El Sr. Le Hoang Chau, Presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh.

Fuente: https://thanhnien.vn/dot-pha-toc-do-nha-o-cho-thue-18526060222145342.htm