El Secretario General To Lam enfatizó la necesidad de que el Estado garantice derechos justos y efectivos de uso de la tierra para todas las personas. Foto: VNA.
Previamente, el Secretario General también se reunió con los organismos pertinentes para abordar la reforma de la Ley de Tierras. Según el Secretario General, el Estado debe garantizar el derecho a un uso justo y efectivo de la tierra para todos, garantizar su uso efectivo, la distribución y asignación justa y eficaz del valor de la tierra, evitar el desperdicio y maximizar la eficiencia de los recursos de tierra para el desarrollo del país.
La declaración del Secretario General no es solo una observación práctica, sino que también señala un principio fundamental de la gestión territorial en Vietnam. Esta breve declaración ha planteado un importante problema teórico y práctico: dado que la tierra es propiedad de todo el pueblo y está gestionada por el Estado, forzar mecánicamente los precios de la tierra para que "sigan el mercado" no se ajusta al principio y tiene numerosas consecuencias potencialmente peligrosas.
Para ver esto con claridad es necesario analizar profundamente desde la perspectiva de la propiedad, la economía y las políticas públicas.
Tierra: propiedad pública y características únicas de Vietnam
A diferencia de muchos países que reconocen la propiedad privada de la tierra, la Constitución vietnamita afirma que la tierra pertenece a todo el pueblo, y que el Estado representa al propietario y la gestiona de forma uniforme. Esto crea una diferencia fundamental en la formación de los precios de la tierra.
En una economía de mercado típica, los precios de la tierra se forman por la competencia entre numerosos propietarios. La oferta y la demanda son diversas, por lo que los precios se establecen en función de la competencia real. Sin embargo, en Vietnam, el Estado es el único proveedor en el mercado primario. Todas las necesidades de acceso a la tierra deben pasar por las decisiones del Estado sobre la asignación, el arrendamiento y el cambio de uso. En otras palabras, el mercado de tierras vietnamita es un mercado especial, donde el Estado es tanto proveedor como regulador.
En ese contexto, si el Estado "deja que sea la localidad la que determine los precios de la tierra según el mercado", en esencia lo deja a merced de las fluctuaciones fácilmente manipulables por especuladores, intermediarios y grupos de interés. En ese momento, los precios de la tierra ya no reflejan el valor real de uso, sino que están distorsionados por las expectativas especulativas. Esa es la causa de la paradoja: muchas tierras abandonadas aún tienen precios exorbitantes, las empresas productivas tienen dificultades para acceder a la tierra y los especuladores se enriquecen gracias a las diferencias de precios.
El mercado de tierras de Vietnam es un mercado especial en el que el Estado es al mismo tiempo proveedor y regulador.
Los riesgos de imponer el principio del "precio de mercado"
Cuando un bien público propiedad de todo el pueblo está sujeto a un mecanismo de precios “basado en el mercado”, pueden surgir inmediatamente una serie de riesgos graves.
En primer lugar, los precios de los terrenos están inflados de forma irrazonable. Un solo dato no verificado sobre planificación o infraestructura puede generar una "fiebre de la tierra". Los intermediarios inmobiliarios y los especuladores crean fácilmente precios virtuales, multiplicándolos por mucho su valor real, convirtiendo el concepto de "precio de mercado" en un juego para manipuladores.
En segundo lugar, los impactos sociales negativos. Los aumentos desmesurados en el precio del suelo provocan un aumento en el precio de la vivienda, el alquiler, los gastos de manutención y los costos de producción, todo lo cual recae sobre las personas y las empresas. El sueño de establecerse está cada vez más lejos para las personas de ingresos medios; las empresas pierden su ventaja competitiva debido a los altos costos del suelo; el mercado de la vivienda social se ve asfixiado.
En tercer lugar, las distorsiones en la asignación de recursos. Cuando los precios virtuales de la tierra se convierten en un canal para enriquecerse rápidamente, el capital social se centra en la especulación inmobiliaria en lugar de la producción, la tecnología y la innovación. Muchas personas abandonan la producción para lanzarse a la "surfing" de tierras, creando una economía insostenible a corto plazo con riesgos potenciales.
En cuarto lugar, el riesgo de inestabilidad macroeconómica. La burbuja inmobiliaria plantea riesgos para el sistema bancario, ya que la mayor parte de las garantías son bienes raíces. Al mismo tiempo, la brecha entre ricos y pobres se amplía, ya que una minoría se enriquece rápidamente mediante la especulación inmobiliaria, mientras que la mayoría queda excluida del acceso a tierras para establecerse y desarrollarse profesionalmente.
Por lo tanto, la advertencia del Secretario General no sólo es fiel a la realidad, sino que también tiene un valor político extremadamente importante.
El papel inevitable del Estado en la valoración de tierras
En un régimen de propiedad pública, el Estado no puede eludir su responsabilidad de valoración. Por el contrario, tiene la obligación de establecer un marco estándar de precios de la tierra, pues es la única manera de proteger los intereses de todo el pueblo y evitar la pérdida de patrimonio público.
Si permitimos que el mercado se autorregule, en esencia estamos cediendo el poder de determinar el valor de los activos públicos a un grupo de especuladores. Esto no solo es erróneo en términos de los principios de gestión de activos públicos, sino también peligroso en términos de consecuencias sociales.
La determinación del precio de la tierra por parte del Estado no implica negar la función del mercado. Al contrario, es el diseño de un mercado controlado, en el que el precio de la tierra emitido por el Estado actúa como un "ancla estándar", mientras que las transacciones civiles pueden fluctuar dentro de un rango razonable. Este modelo equilibra la flexibilidad del mercado con la necesaria estabilidad de la gestión estatal.
En particular, los precios de la tierra emitidos por el Estado también son una herramienta de política estratégica para ayudar a: garantizar que las personas tengan acceso a la tierra para asentamiento y desarrollo profesional; crear un entorno de costos estable para las empresas, mejorar la competitividad; dirigir el capital social hacia la producción en lugar de la especulación; aumentar los ingresos presupuestarios públicos y transparentes y prevenir la pérdida de activos públicos.
Así, el punto de vista del Secretario General tiene una sólida base teórica: la valoración de la tierra por parte del Estado no es una intervención administrativa arbitraria, sino una exigencia inevitable de un régimen especial de propiedad: la propiedad pública de la tierra.
Mecanismo adecuado para determinar los precios de la tierra en Vietnam
Para implementar esta visión es necesario construir un mecanismo de precios científico, factible y transparente.
En primer lugar, establecer un marco nacional estándar para el precio de la tierra. Un Consejo Nacional de Valoración de Tierras independiente debe emitir un marco de precios de la tierra basado en macrodatos, consultas con expertos y una estrecha supervisión. Es imposible permitir que cada localidad fije sus propios precios, ya que esto puede caer fácilmente en la "zona oscura" de los intereses colectivos.
En segundo lugar, construir una base de datos unificada de tierras. Esta constituirá el sistema nervioso central de la gestión territorial, registrando todas las transacciones, la información fiscal y crediticia en tiempo real, reflejando así con precisión la oferta y la demanda objetivas y eliminando las transacciones virtuales.
En tercer lugar, aplicar un impuesto antiespeculación . Gravar progresivamente las tierras abandonadas o las que se compran y venden en un corto período de tiempo para eliminar los motivos especulativos y permitir que la tierra recupere sus funciones productivas y vitales.
En cuarto lugar, implementar un mecanismo para recuperar las diferencias en la renta de la tierra. Cuando el Estado invierte en infraestructura que incrementa el valor de la tierra, este debe ser recaudado por el Estado mediante impuestos, tasas o subastas. Este es un principio de equidad: ese valor pertenece a toda la población y no puede ser disfrutado por un solo grupo de individuos.
En quinto lugar, garantizar la transparencia y la supervisión. El proceso de valoración de tierras debe ser transparente y estar supervisado por la Asamblea Nacional, el Frente de la Patria, la prensa y la ciudadanía. Solo la transparencia puede prevenir los intereses creados y fortalecer la confianza social.
Sexto, permitir un margen de fluctuación razonable. Los precios de las transacciones civiles pueden diferir de los precios estatales dentro de un cierto rango, pero no pueden superar el límite máximo, a fin de mantener la flexibilidad y la estabilidad.
Estos mecanismos, si se diseñan y aplican con seriedad, crearán un mercado de tierras justo, transparente y sostenible, tal como afirmó el Secretario General.
Orientación estratégica para modificar de manera fundamental la política de tierras
El Secretario General To Lam propuso una dirección estratégica para reformar radicalmente la política de tierras. En un régimen de propiedad pública, no existe un "precio de mercado" correcto si el Estado no lo fija. Solo un precio estándar establecido por el Estado puede garantizar el interés público, prevenir la especulación y reorientar el mercado de tierras hacia el desarrollo sostenible.
Este es un recordatorio para que pongamos fin a la laxitud, la inflación de precios y la especulación inmobiliaria, y al mismo tiempo un llamado a rediseñar el mecanismo de fijación de precios de la tierra hacia la equidad y la transparencia. El Estado debe ser el arquitecto del mercado de tierras; la fijación de precios no es para intervención administrativa, sino para sentar las bases del desarrollo.
El mensaje es muy claro: determinar los precios de la tierra en propiedad pública es responsabilidad histórica del Estado, y es también la clave para que el mercado inmobiliario vietnamita escape de la espiral especulativa, entre en una órbita estable y justa, creando las premisas para un desarrollo sostenible.
Dr. Nguyen Si Dung
Fuente: https://baochinhphu.vn/gia-dat-va-dinh-huong-chien-luoc-cua-tong-bi-thu-102251001144833045.htm
![[Foto] El puente Binh Trieu 1 se ha completado, se ha elevado 1,1 m y se abrirá al tráfico a finales de noviembre.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/10/2/a6549e2a3b5848a1ba76a1ded6141fae)
Kommentar (0)