Según el informe de Savills, el cuarto trimestre de 2023 es el momento en el que el mercado inmobiliario de Hanoi registra el menor número de nuevas ofertas de los últimos 10 años, tanto en el segmento de edificios bajos como en el de apartamentos.
En el segmento de apartamentos, en el cuarto trimestre de 2023, la oferta aumentó un 52 % intertrimestral, pero disminuyó un 1 % interanual, hasta las 2876 unidades. La oferta primaria alcanzó las 11 911 unidades, una disminución del 40 % intertrimestral y del 41 % interanual.
Los precios promedio de la vivienda en ambos segmentos se mantienen altos. De ellos, los apartamentos con precios entre 51 y 70 millones de VND/m² representan el 63 % de la nueva oferta, un 24 % más interanual.
Los apartamentos en este rango de precio representaron el 49% de las unidades vendidas, un 21% más que en el mismo período del año anterior. Los apartamentos con precios superiores a 4.000 millones de VND representaron el 42% de las unidades vendidas en 2023, frente al 3% de 2019.
Los apartamentos con precios entre 2.000 y 4.000 millones de VND representan el 55% del mercado. Solo el 3% de los apartamentos tienen un precio inferior a 2.000 millones de VND.
Para comprar una casa, quienes tienen necesidades reales de vivienda pueden tener una oportunidad en el mercado secundario. (Foto: Cong Hieu).
En el segmento de viviendas de baja altura, en 2023, la oferta total de viviendas nuevas alcanzó las 272 unidades, una disminución interanual del 82%. La oferta principal alcanzó las 710 unidades de 16 proyectos, una disminución intertrimestral del 2% y del 23% interanual. Las casas adosadas son el producto principal, con una participación de mercado del 44%.
El número de apartamentos vendidos en el cuarto trimestre de 2023 alcanzó las 3.045 unidades, un 45 % más que en el trimestre anterior y un 5 % más que en el mismo periodo del año anterior. La nueva oferta tuvo una tasa de absorción del 46 %.
En el segmento de edificios de baja altura, aunque la mayoría de los inversionistas no modificaron los precios, el inventario de edificios de baja altura con precios elevados provocó que los precios primarios aumentaran.
Por ejemplo, los precios de las villas principales aumentaron un 55 % intertrimestral, alcanzando los 160 millones de VND/m² de terreno, principalmente debido a la venta de oferta a bajo precio en Me Linh en el tercer trimestre de 2023. Los precios de las casas adosadas aumentaron un 3 % intertrimestral, alcanzando los 194 millones de VND/m² de terreno. Los precios de las casas comerciales también aumentaron un 3 % intertrimestral, alcanzando los 328 millones de VND/m² de terreno.
Según la Sra. Do Thu Hang, directora sénior del Departamento de Investigación y Consultoría de Savills Hanoi, el segmento de la vivienda sigue creciendo en precio debido al aumento de los costos de la tierra y la construcción, la infraestructura desarrollada y la calidad mejorada.
“ La oferta limitada en el mercado continúa, lo que lleva a que el precio promedio de venta primaria en todo el mercado continúe aumentando”, dijo la Sra. Hang.
Según la Sra. Hang, en un contexto de oferta limitada y altos precios de la vivienda primaria, las oportunidades para quienes tienen necesidades reales de vivienda podrían residir en el mercado secundario. Este mercado ofrece la ventaja de ofrecer una amplia gama de opciones de compra, precios asequibles y una situación legal más segura.
Por ejemplo, el precio de las villas secundarias por metro cuadrado de terreno es un 7% más bajo que el precio primario promedio, las casas adosadas secundarias son un 24% más bajas que los productos primarios y las casas adosadas comerciales secundarias son un 40% más bajas que los precios primarios en el mercado.
Al mismo tiempo, los compradores de vivienda pueden esperar una nueva oferta gracias al desarrollo de infraestructura. Proyectos de inversión en infraestructura como las circunvalaciones 3, 5 y 4 expandirán el mercado inmobiliario de Hanói, con el objetivo de desconcentrar la demanda en las zonas céntricas y del centro.
La infraestructura desarrollada impulsará la demanda de viviendas hacia provincias y zonas vecinas con precios razonables y mayores fondos de tierra.
El informe de Savills también señala que este es un punto positivo para la oferta, ya que los productos de vivienda en áreas no centrales y provincias vecinas ayudarán cada vez más a satisfacer las necesidades de vivienda de Hanoi.
En consecuencia, en 2024, el mercado acogerá 12.100 nuevos apartamentos adicionales, con el 87 % de la cuota de mercado ubicada en los distritos de Hoang Mai, Nam Tu Liem y Ha Dong. Hung Yen y Bac Ninh ofrecerán alrededor de 203.000 apartamentos entre 2024 y 2026. Para 2026, se espera que el segmento de viviendas de baja altura cuente con 14.000 nuevos apartamentos provenientes de 37 proyectos.
Además, se espera que la aprobación de la Ley de Vivienda, la Ley de Negocio Inmobiliario y, más recientemente, la Ley de Suelo tengan un impacto positivo en el mercado.
La Sra. Hang dijo que la regulación que exige a los inversores cumplir obligaciones financieras antes de que se formen futuros productos es uno de los contenidos que fortalece la confianza de los compradores.
“ Por lo tanto, se puede creer que en 2024-2025 y el período siguiente, la confianza del mercado se consolidará más firmemente, los productos serán proporcionados por inversores acreditados con capacidad financiera real, a partir de lo cual el mercado será más equilibrado y diverso en productos”, dijo la Sra. Hang.
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