Superar el obstáculo de los precios de la vivienda: El desarrollo de la vivienda social debe ser una prioridad estratégica.

Fotografía ilustrativa.

Ante esta situación, en la reciente Conferencia del Comité Directivo Central sobre política de vivienda y mercado inmobiliario, el Primer Ministro Pham Minh Chinh planteó una pregunta que desestabiliza a todo el sector: "¿Por qué los precios de los apartamentos son altos y siguen siéndolo?". Esta pregunta no solo refleja la preocupación por la racionalidad del mercado, sino que también pone de manifiesto la urgente necesidad de ajustar las políticas, los mecanismos y la mentalidad en materia de desarrollo de vivienda, especialmente en el segmento de vivienda social, considerado clave para reducir los precios de los apartamentos a gran escala.

* Demanda real - oferta desequilibrada

El Dr. Bui Duc Hung, exdirector del Departamento de Planificación Financiera del Ministerio de Construcción , comentó que el análisis de la situación actual del mercado revela que el conflicto entre la oferta y la demanda es una de las causas principales. Mientras que el segmento de vivienda comercial, especialmente el de gama media-alta, presenta un exceso de oferta, la vivienda social escasea gravemente. Existen muchos factores que impulsan el alza de los precios de los apartamentos, pero la causa fundamental, que persiste desde hace años, es la falta de oferta de vivienda social asequible para los compradores.

El primer ministro Pham Minh Chinh señaló que el mercado inmobiliario se está desarrollando de forma desequilibrada, con la mayor parte de la oferta concentrada en el segmento de lujo, lejos de las necesidades reales de la sociedad. Los precios de la vivienda se han disparado, a veces con aumentos drásticos, especialmente en las dos grandes ciudades de Hanói y Ciudad Ho Chi Minh. «Mucha gente necesita casas, pero como los precios son tan altos, no pueden comprarlas. ¿Quién tiene el dinero para comprar casas que cuestan más de 70 o 100 millones de VND por metro cuadrado?», enfatizó el primer ministro.

Un informe del Ministerio de Construcción muestra que los precios de los apartamentos en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh se mantienen actualmente en un promedio de 70-80 millones de VND/m², lo que representa un aumento de aproximadamente el 5,6 % con respecto a principios de año. Mientras tanto, muchos proyectos de vivienda social no se han ejecutado según lo previsto, alcanzando solo el 59,6 % del plan establecido en el proyecto para construir un millón de viviendas sociales para 2030. El paquete de crédito de 145 billones de VND destinado a apoyar el desarrollo de este sector solo ha desembolsado poco más de 4 billones de VND después de dos años de implementación.

Desde la perspectiva de un experto, el Dr. Bui Duc Hung afirmó que una de las principales razones por las que resulta difícil reducir los precios de los apartamentos es la dificultad que tienen las empresas para acceder a capital de inversión. La política monetaria no ha creado condiciones favorables para que los promotores inmobiliarios accedan al crédito bancario, mientras que los canales de movilización de capital a largo plazo, como los bonos corporativos y el mercado de valores, aún no se han desarrollado.

Dado que el capital crediticio a corto plazo de los bancos representa una gran proporción del total, el aumento de los riesgos de liquidez genera cautela en los bancos al otorgar préstamos. Esto dificulta que las empresas implementen nuevos proyectos o provoca retrasos, lo que a su vez genera escasez de oferta y un aumento de precios.

Al mismo tiempo, el sistema legal, a pesar de numerosas modificaciones, aún presenta muchas superposiciones, resulta poco claro y dificulta su implementación. Los largos trámites administrativos, la falta de sincronización entre los organismos competentes y las localidades, junto con la limitada capacidad de gestión a nivel local, también ralentizan la inversión en construcción y la comercialización de viviendas.

Además de los factores legales y de capital, los costos de los proyectos de apartamentos están aumentando. Los precios de los terrenos, los costos de limpieza del sitio, las tasas de uso del suelo, los impuestos, las tarifas y los precios de los materiales de construcción están subiendo, sin que exista un mecanismo de control estricto. Estos costos se incluyen finalmente en el precio de venta, trasladando la carga al comprador, analizó el Sr. Hung.

De hecho, muchas empresas también señalan que el actual sistema de precios de terrenos y el método de cálculo de las tasas por uso del suelo están incrementando considerablemente los costos de desarrollo de los proyectos. Asimismo, la valoración de los terrenos y la recaudación de dichas tasas varían entre localidades, lo que genera falta de transparencia y un aumento en los costos de inversión.

* Reestructuración del mercado

Ante esta situación, el Sr. Nguyen Anh Que, Presidente del Grupo G6 y miembro del Comité Ejecutivo de la Asociación de Bienes Raíces de Vietnam, formuló una serie de recomendaciones específicas y viables para moderar los precios de los apartamentos durante el período 2025-2027. En primer lugar, es necesario completar y publicar a la brevedad posible una nueva lista de precios de terrenos con una orientación más razonable, y al mismo tiempo, eliminar por completo los trámites legales, creando así las condiciones para que las empresas puedan ejecutar proyectos con mayor fluidez.

Al mismo tiempo, para los terrenos subastados por particulares, el Sr. Que propuso que es necesario estipular claramente un mecanismo para limitar las transferencias a un plazo de 2 años, exigir depósitos elevados, demostrar capacidad financiera y, al mismo tiempo, obligar al pago dentro de los 7 días posteriores a la adjudicación de la subasta, con el fin de eliminar la especulación y el acaparamiento de terrenos a la espera de aumentos de precio...

Al mismo tiempo, es necesario controlar el margen de beneficio de las ventas primarias de los proyectos de apartamentos, limitándolo al 50%. Según el Sr. Que, actualmente muchos proyectos tienen un margen de beneficio de dos a tres veces superior, lo que eleva el precio de venta a más del doble del coste real. Por ejemplo, un proyecto de apartamentos de lujo en Hanói en 2022 costaba 40 millones de VND/m² con un coste de construcción de aproximadamente 25 millones de VND/m², pero para 2025 el precio aumentará a 90 millones de VND/m², mientras que el coste solo aumentará a unos 35 millones de VND/m².

En particular, es necesario desarrollar fuertemente la vivienda social dentro y alrededor de las grandes ciudades, con una planificación sincronizada y una buena infraestructura, para crear una fuente de oferta adecuada a la demanda real del mercado.

Compartiendo esta misma opinión, el Dr. Bui Duc Hung enfatizó la necesidad de un cambio de mentalidad y de reorientar la inversión en vivienda, pasando de la compraventa a un mayor enfoque en el alquiler y la compra a plazos. Esto representa un avance crucial en la implementación de la política de vivienda social.

Esto no solo resuelve el problema de la vivienda, sino que también constituye una solución para regular el trabajo social. Los trabajadores pueden ir a cualquier lugar de trabajo, siempre que tengan una vivienda adecuada a sus ingresos; especialmente en el contexto de la reestructuración organizativa, la implementación de un gobierno local de dos niveles, la fusión de provincias, la abolición del nivel distrital y la fusión de comunas.

“La ideología de la Constitución de 2013, las Resoluciones del Partido y la Estrategia de Desarrollo Socioeconómico 2021-2030 establecen claramente que el Estado, la comunidad y el pueblo tienen la responsabilidad de velar por el desarrollo de la vivienda. En particular, el Estado debe desempeñar un papel fundamental en el desarrollo de la vivienda social. Por lo tanto, es necesario revisar el modelo de las empresas con actividades de servicio público en la construcción y gestión de la vivienda social”, sugirió el Dr. Bui Hung.

En lo que respecta al mercado, el Sr. Tran Khanh Quang, Director General de la empresa inmobiliaria Viet An Hoa, afirmó que actualmente no hay escasez de viviendas, sino de viviendas adecuadas. La mayoría de los compradores actuales no buscan una vivienda para vivir en ella, sino para invertir o especular, con la expectativa de obtener ganancias. Mientras tanto, quienes realmente tienen necesidades no pueden acceder a ellas debido a los altos precios.

Algunas políticas actuales de gestión territorial y desarrollo urbano, si bien buscan controlar el mercado, obstaculizan involuntariamente la oferta. Por ejemplo, las regulaciones que restringen la subdivisión y venta de terrenos, o el mecanismo de "compensación autonegociada", hacen casi imposible la implementación de proyectos a pequeña escala, lo que reduce significativamente la flexibilidad y la descentralización del mercado.

Por lo tanto, según el Sr. Quang, para reducir los precios de los apartamentos, no solo se necesitan soluciones en materia de capital y procedimientos administrativos, sino también reformas más profundas en la planificación, la gestión del suelo y las finanzas, así como una orientación hacia el desarrollo de viviendas sostenibles.

El primer ministro Pham Minh Chinh ha enfatizado repetidamente el papel estratégico de la vivienda social en las políticas de desarrollo socioeconómico, ya que no solo sirve a la seguridad social sino que también contribuye a la estabilidad macroeconómica.

Por lo tanto, la vivienda social se identifica como un motor para el mercado. Para reducir los precios de los apartamentos, es necesario considerar el desarrollo de la vivienda social como una prioridad de inversión nacional, con mecanismos específicos en materia de capital, suelo, impuestos y planificación. Asimismo, es necesario incentivar la participación activa de las empresas privadas en este sector, mediante políticas de incentivos específicas y viables.

Los expertos coinciden en que la solución al problema de la reducción de los precios de los apartamentos no se puede lograr con unas pocas medidas aisladas o a corto plazo. Se trata de una cuestión que abarca numerosos ámbitos, desde la planificación urbana, el derecho, las finanzas y la fiscalidad, hasta el desarrollo inmobiliario y la estrategia de gestión macroeconómica.

En particular, es necesaria una estrecha coordinación entre ministerios, organismos gubernamentales, localidades y el sector empresarial. Más importante aún, debemos cambiar la mentalidad respecto al desarrollo de la vivienda para que sirva a la población, y no solo como instrumento de inversión. Cuando el mercado inmobiliario recupere su verdadero valor, con productos adecuados y precios razonables y transparentes, la gente tendrá más oportunidades de acceder a la vivienda y la economía se beneficiará de un mercado estable, saludable y sostenible.

Fuente: https://vtv.vn/go-nut-that-gia-nha-phat-trien-nha-o-xa-hoi-phai-la-uu-tien-chien-luoc-100250924195403496.htm