El presidente de HoREA, Le Hoang Chau, afirmó que, en lo que respecta a las regulaciones sobre el depósito para la compra de bienes inmuebles "sobre papel" o existentes, ofrecer dos opciones para elegir aún puede ser inapropiado y lo más óptimo es combinar ambas opciones en una sola.
En consecuencia, el Sr. Chau propuso combinar en la siguiente dirección: " Los inversionistas de proyectos están autorizados a cobrar depósitos de los clientes cuando las casas y las obras de construcción hayan cumplido las condiciones para su puesta en marcha y hayan realizado transacciones de conformidad con las regulaciones para garantizar el cumplimiento del contrato; o bien, los inversionistas de proyectos inmobiliarios solo están autorizados a cobrar depósitos para garantizar la firma del contrato de acuerdo con el convenio con los clientes cuando el proyecto cuente con un diseño básico evaluado por un organismo estatal y el inversionista posea uno de los documentos sobre derechos de uso de la tierra especificados en la Cláusula 2, Artículo 24 de esta Ley."
El contrato de depósito debe indicar claramente el precio de venta o el precio de arrendamiento con opción a compra de la vivienda o la obra. El monto máximo del depósito lo establece el Gobierno, pero no debe superar el 10% del precio de venta o del precio de arrendamiento con opción a compra de la vivienda o la obra, garantizando así el cumplimiento de las condiciones de desarrollo socioeconómico vigentes en cada período y para cada tipo de inmueble .
Se han implementado numerosas regulaciones para controlar los depósitos en proyectos inmobiliarios. (Ilustración: Cong Hieu)
El Sr. Chau también analizó cada opción en detalle. La opción 1 es: " Los inversores en proyectos inmobiliarios solo pueden cobrar depósitos de los clientes cuando las obras de vivienda y construcción hayan cumplido todas las condiciones para iniciar el negocio y hayan realizado transacciones de conformidad con las disposiciones de esta Ley ."
Según el Sr. Chau, con esta opción, el propósito del depósito es "garantizar el cumplimiento del contrato". En realidad, una vez firmado el contrato, rara vez se dan casos de fraude por parte del receptor del depósito, ya que el contrato suele ser revisado minuciosamente por ambas partes y se ejecuta conforme a la ley. Al ejecutarse el contrato, el depósito se suele descontar del pago inicial de la transacción.
La opción 2 es: “ Los inversionistas en proyectos inmobiliarios solo pueden cobrar depósitos de acuerdo con el contrato con los clientes cuando el proyecto tenga un diseño básico evaluado por una agencia estatal y el inversionista tenga uno de los documentos sobre derechos de uso de la tierra especificados en la Cláusula 2, Artículo 24 de esta Ley.
El contrato de depósito debe indicar claramente el precio de venta o el precio de arrendamiento con opción a compra de la vivienda o la obra. El monto máximo del depósito lo establece el Gobierno , pero no debe superar el 10% del precio de venta o del precio de arrendamiento con opción a compra de la vivienda o la obra, garantizando así el cumplimiento de las condiciones de desarrollo socioeconómico vigentes en cada período y para cada tipo de inmueble .
Según el Sr. Chau, este plan tiene como objetivo "depositar para garantizar la firma del contrato". En realidad, antes de firmar el contrato, el depositante suele ser "defraudado" por quien recibe el depósito y no cumple con el "contrato", lo que le ocasiona un perjuicio.
“ Actualmente, tanto la “opción 1” como la “opción 2” son correctas, por lo que es necesario integrarlas en una sola, regulando el “depósito” para “garantizar la firma del contrato” o el “depósito” para “garantizar el cumplimiento del contrato” a fin de proteger los derechos e intereses legítimos de los clientes que compran, arriendan con opción a compra bienes inmuebles, viviendas disponibles o viviendas que se construirán en el futuro ”, enfatizó el Sr. Chau.
El Sr. Chau también evaluó que la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2006 y 2014 no regula los "depósitos" que se realizan antes de que el proyecto inmobiliario o la vivienda sea elegible para firmar un contrato o movilizar capital para vender futuras viviendas, especialmente terrenos.
Por lo tanto, existe una situación en la que "especuladores, corredores de tierras, empresas deshonestas" se aprovechan de la Cláusula 1, Artículo 328 del Código Civil de 2015 que no estipula el valor y la tasa del "depósito", por lo que reciben "depósitos" de clientes con grandes valores, en algunos casos hasta el 90-95% del valor de la propiedad que se está transando.
Incluso los "especuladores, corredores de tierras y empresas deshonestas" han creado "proyectos fantasma" sin base legal con el propósito de defraudar, causando grandes daños a los clientes y provocando desorden social, como es el caso de fraude ocurrido en la empresa Alibaba.
Chau Anh
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