Si no se determina el precio correcto del terreno según el mercado, las indemnizaciones quedarán estancadas.

Durante la sesión de discusión grupal sobre el proyecto de Resolución de la Asamblea Nacional que estipula una serie de mecanismos y políticas para eliminar las dificultades y obstáculos en la organización de la implementación de la Ley de Tierras, en la mañana del 19 de noviembre, los diputados de la Asamblea Nacional pasaron mucho tiempo analizando las razones por las cuales la compensación, el apoyo y el reasentamiento siguen siendo un punto conflictivo.

En particular, el delegado Nguyen Quang Huan (Ciudad Ho Chi Minh) enfatizó que si el problema del precio de la tierra no se resuelve completamente, todos los esfuerzos de reforma caerán fácilmente en un punto muerto.

"Forma incorrecta de determinar el precio del terreno"

Según el Sr. Huan, el proyecto de resolución señala dos dificultades principales: la recopilación de información para determinar los precios de los terrenos y el mecanismo para seleccionar a los consultores de valoración. Esta es también la razón por la que la gente está insatisfecha y se ha quejado durante muchos años.

La razón es que, desde el principio, determinamos que la información introducida sobre el precio de la tierra era incorrecta y no se ajustaba al espíritu de la Resolución 18, que es seguir el mecanismo del mercado. Dijimos que seguíamos el precio de mercado, pero luego volvimos a la antigua forma de proceder, lo que generó confusión desde el momento de la determinación del precio. Mientras tanto, no hemos aclarado qué es el "precio de mercado", analizó el delegado.

Delegado Nguyen Quang Huan (HCMC) (Foto: Quang Khanh).

Afirmó que la concepción actual del "precio de mercado" es muy diversa. En algunos lugares, se basan únicamente en unas pocas transacciones aisladas o en casos de venta de terrenos a precios elevados, considerándolos como un valor común, cuando en realidad se trata de una transacción personal que no refleja el valor real.

Según él, los precios de mercado deben determinarse durante un período de tiempo suficientemente largo, posiblemente de 6 meses a 1 año, vinculado al proceso de anuncio de la planificación, la preparación de informes de evaluación del impacto del reasentamiento y el anuncio de la recuperación de tierras.

El delegado citó experiencias internacionales, como la del Banco Mundial , que utiliza una "fecha límite": el momento en que el Estado anuncia la recuperación; los bienes que surjan después de esta fecha no se consideran para la compensación a fin de evitar fluctuaciones de precios por motivos psicológicos. Enfatizó que el simple anuncio de la planificación provocará un aumento inmediato en los precios de los terrenos debido a factores de comportamiento, no a la renta de la tierra.

"Sin un informe sistemático de reasentamiento, resulta difícil incluso para el Consejo Popular Provincial o el Comité Popular tener una visión integral de los precios de mercado en el área bajo su gestión, lo que lleva a una situación en la que cada proyecto compensa de manera diferente por la misma área, lo que fácilmente provoca comparaciones y quejas prolongadas."

La gente no comprende los precios del mercado con el mismo detalle que los responsables políticos, pero en cuanto ven que el precio de su terreno es inferior al de los terrenos vecinos, se preguntan. Por lo tanto, para solucionar el problema de la compensación desde su raíz, primero debemos abordar el problema del precio de la tierra”, afirmó el delegado Nguyen Quang Huan.

Respecto a la dificultad que supone la falta de consultoras locales, el Sr. Huan afirmó que esto no debería considerarse un obstáculo. Si la licitación es abierta y el servicio tiene un precio unitario razonable, las consultoras de Hanói y Ciudad Ho Chi Minh pueden desplazarse sin problemas a las provincias, incluso a las zonas fronterizas, para prestar sus servicios.

Citó proyectos de AOD del Banco Mundial (BM) y del Banco Asiático de Desarrollo (BAsD) donde los informes de reasentamiento son siempre más detallados que los informes de viabilidad técnica.

"Como se aplicó con rigor desde el principio, prácticamente no hubo quejas. Vietnam puede aplicar plenamente este método a proyectos de capital con presupuesto nacional", afirmó.

Necesidad de transparencia en el coeficiente de compensación y seguimiento de la recuperación

La delegada de Thi Bich Chau (Ciudad Ho Chi Minh) afirmó que la normativa que permite la adquisición de tierras antes de la aprobación del plan de compensación solo debería aplicarse cuando exista un mecanismo de supervisión independiente. Sugirió que el Consejo Popular Provincial supervise directamente la situación y que todo el progreso y la lista de hogares afectados se publiquen y actualicen periódicamente en el portal de información electrónica.

Según ella, es absolutamente necesario evitar el abuso del concepto de "proyectos urgentes" para acortar el proceso y eludir responsabilidades. Durante la implementación, debe haber supervisión por parte de representantes del pueblo local, especialmente del Frente de la Patria, mediante un proceso de supervisión "claro, completo y verificable".

Respecto a los precios de compensación, dijo que es adecuado aplicar la tabla de precios de tierras y el coeficiente de ajuste, pero se debe especificar un tope para el coeficiente, excluyendo casos especiales.

"Es necesario hacer pública la fórmula para calcular el coeficiente, de modo que las personas y las empresas tengan una base para la comparación, la reflexión y las quejas. Este es un tema que ha preocupado a la gente durante muchos años debido a la falta de transparencia", dijo el delegado.

Delegado en Thi Bich Chau (Foto: Quang Khanh).

En cuanto a las actividades de crítica social, la Sra. Chau enfatizó que el Frente de la Patria debe organizar una conferencia de crítica completa, no solo enviar documentos para solicitar opiniones. La ley permite enviar documentos con 15 días hábiles de anticipación, pero en la práctica, muchos lugares los envían con mucha urgencia, lo que dificulta la calidad de la crítica. Por lo tanto, propuso estipular claramente en el reglamento de coordinación entre el Frente, el Comité Popular y el Consejo Popular que, para temas sensibles como las indemnizaciones, la crítica debe realizarse mediante una conferencia oficial con un documento final.

En relación con el mecanismo de diálogo, el delegado Nguyen Quang Huan afirmó que el plazo de tan solo 10 días para publicar el plan de compensación y de 30 días para el diálogo es «demasiado breve». Mientras que un informe de viabilidad suele tardar entre 6 meses y 1 año, las personas directamente afectadas solo disponen de poco más de un mes para revisarlo y responder.

"Es aceptable que un proyecto se retrase dos o tres años, pero la gente solo tiene treinta días para dialogar, lo cual es demasiado poco tiempo. Necesitan tiempo para consultar con abogados, expertos y personas con conocimientos antes de tomar una decisión", dijo el Sr. Huan, sugiriendo invitar a expertos que hayan trabajado para el Banco Mundial y el Banco Asiático de Desarrollo para perfeccionar el mecanismo de consulta.

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