¿Qué se debe hacer para evitar ser estafado al operar en el sector inmobiliario?

Trámites a través de una notaría

Según los expertos, los compradores de vivienda, especialmente aquellos que adquieren una vivienda futura, se enfrentan actualmente a numerosos riesgos y son fácilmente engañados. En primer lugar, la calidad de la vivienda puede no ser la anunciada. Otro riesgo es que los compradores no reciban el título de propiedad a tiempo. Según la ley, tres meses después de la entrega de la vivienda, el promotor debe entregar el título de propiedad al comprador. En la práctica, con suerte, el título de propiedad estará disponible después de tres años, pero muchos proyectos llevan décadas sin recibirlo. Otro riesgo es que el promotor construya con un diseño inadecuado, e incluso que hipoteque el título de propiedad del comprador al banco. Si no pueden pagar la deuda, el banco se queda con la vivienda y el comprador se entera. Por lo tanto, deberían existir regulaciones para proteger a los compradores de vivienda en el futuro.

Actualmente existe una normativa que obliga a los bancos a ofrecer garantías a los compradores de viviendas futuras. Según esta normativa, si el inversor no entrega la vivienda, el banco indemnizará al cliente. Sin embargo, la mayoría de los inversores la ignoran. Por lo tanto, es necesario reconsiderar las garantías bancarias. Muchos países no las exigen, pero permiten la opción de contratar un seguro de garantía o de responsabilidad civil para los inversores a través de una compañía aseguradora. Además, cuando los inversores venden viviendas, están obligados a transferir el anticipo del cliente a una cuenta bloqueada. Solo cuando se entrega la vivienda, el inversor puede retirar este dinero. Es necesario mejorar la capacidad financiera de los inversores, que actualmente es muy baja e insuficiente. Esto provoca que las empresas no tengan la capacidad de movilizar capital de diversas fuentes.

Las personas realizan trámites de transacciones inmobiliarias en la Notaría N° 3.

El Dr. Nguyen Ngoc Dien, profesor asociado de la Universidad de Economía y Derecho (Universidad Nacional de Ciudad Ho Chi Minh), afirmó que los bienes raíces son un activo valioso que siempre atrae la atención. Las transacciones inmobiliarias conllevan riesgos de inseguridad, falsificación de documentos, disputas y pérdidas entre las partes, por lo que se requiere un marco legal estricto.

Para garantizar la seguridad, en los países desarrollados, las transacciones se llevan a cabo mediante servicios notariales, comprendiendo el estatus legal de los bienes inmuebles, asegurando transacciones seguras, evitando daños, con seguros para los servicios notariales, estrechamente vinculados al sistema legal, siguiendo la cadena de suministro de auditoría realizada por los notarios.

En Vietnam, según el Dr. Nguyen Ngoc Dien, profesor asociado, la implementación del modelo actual de servicios notariales es la solución más óptima y razonable. En el futuro, será necesario perfeccionar este modelo, creando vínculos legales entre las distintas etapas, aumentando la autenticidad y la verificación, y garantizando la máxima seguridad para todas las partes, al igual que en los modelos aplicados por los países más avanzados.

Eliminar las regulaciones comerciales obligatorias

El Dr. Luu Quoc Thai, profesor de la Universidad de Derecho de Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que, para garantizar la seguridad, la transparencia y el control del uso de los anticipos, los pagos en la compraventa de viviendas futuras deben realizarse a través de bancos. Esta medida puede sustituir las garantías bancarias si se exige al inversor que transfiera la totalidad del anticipo a una cuenta de garantía. El dinero se desembolsará únicamente en función del avance del proyecto del inversor. Esta solución también contribuirá a reducir los costes derivados de las garantías bancarias y a minimizar las transacciones poco claras destinadas al blanqueo de capitales en el sector inmobiliario.

Mientras tanto, según el profesor Dr. Dang Hung Vo, ex viceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente , actualmente, para la venta de viviendas a futuro (sin registro de propiedad), los inversionistas venden a través de agencias inmobiliarias. Para los inmuebles con registro de propiedad, todas las transacciones deben realizarse a través de una notaría.

Los notarios, autorizados por el Estado para prestar servicios públicos, ostentan un título judicial y actúan como garantes, guiando a las partes en las transacciones conforme a la normativa, asegurando así su legalidad y seguridad. En cuanto a las plataformas de negociación, que son servicios privados, carecen de las herramientas administrativas y de gestión estatal necesarias para garantizar la legalidad, lo que genera disputas y riesgos tanto para compradores como para vendedores. «Debemos legalizar el proceso de aplicación de la ley, no simplemente aplicarla mecánicamente a través de las plataformas. Por lo tanto, es necesario eliminar del proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (modificada) las regulaciones sobre transacciones inmobiliarias realizadas a través de estas plataformas», afirmó el profesor Dang Hung Vo.

Las transacciones inmobiliarias no deberían tener que pasar por el suelo.

Según el notario Hoang Manh Thang, jefe de la Oficina Notarial n.° 7 (Ciudad Ho Chi Minh), el sistema notarial actual y las plataformas inmobiliarias difieren en naturaleza, escala, servicios y procedimientos. La notarización es un servicio público estatal, un instrumento de gestión y regulación del Estado y un mecanismo de defensa con valor legal, probatorio y de circulación. En cambio, las plataformas inmobiliarias privadas, que gestionan transacciones inmobiliarias, son de escala única, dependen de las empresas inmobiliarias y se basan principalmente en acuerdos verbales o documentos de transacción que pueden derivar fácilmente en graves consecuencias económicas y legales, disputas y fraudes.

Lo más preocupante es que los agentes en la sala de operaciones pueden ocultar información sobre asuntos legales desfavorables o realizar publicidad de forma sesgada. Cuando surgen disputas, los productos son defectuosos o se retrasan, ¿quién es responsable? Las transacciones realizadas a través de la sala de operaciones carecen de un mecanismo que garantice la seguridad jurídica y la integridad de las transacciones. Por lo tanto, no puede incluirse en el proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (modificada) que se presentará próximamente.

La mayoría de la gente discrepa de la normativa que exige que las transacciones inmobiliarias pasen por la cámara, ya que actualmente estas no tienen la capacidad de confirmar la legalidad de la transacción. Esta normativa es ineficaz y debería eliminarse.

Resumen a las 12 del mediodía del 16 de junio: Boletín informativo panorámico

Enlace de origen: https://thanhnien.vn/lam-gi-de-khong-bi-lua-khi-giao-dich-bat-dong-san-185230616112247003.htm