¿Qué hacer para evitar ser estafado al negociar bienes raíces?

Transacción a través de notaría

Según los expertos, los compradores de vivienda, especialmente aquellos que compran casas en el futuro, están expuestos actualmente a muchos riesgos y son fácilmente engañados. En primer lugar, la calidad de la vivienda puede no ser tan buena como se anuncia. Otro riesgo es que los compradores no reciban el libro rosa a tiempo. Según la ley, después de 3 meses de haber entregado la casa, el inversor debe emitir el libro rosa al cliente. En realidad, con suerte, el libro rosa estará disponible después de 3 años, pero muchos proyectos no lo han tenido durante décadas. Otro riesgo es que el inversor construya con diseños incorrectos, incluso hipotecando el libro rosa del cliente al banco. Cuando no pueden pagar la deuda, el banco embarga la casa, y el comprador solo se entera. Por lo tanto, debería haber regulaciones para proteger a los compradores de viviendas en el futuro.

Actualmente existe una regulación que exige que los bancos garanticen a los compradores de futuras viviendas. En consecuencia, si el inversor no entrega la vivienda, el banco indemnizará al cliente. Sin embargo, la mayoría de los inversores ignoran esta normativa. Por lo tanto, es necesario reconsiderar las garantías bancarias. En muchos países no las exigen, pero se permite la opción de garantía o seguro de responsabilidad civil para los inversores, otorgado por las compañías de seguros. Además, cuando los inversores venden viviendas, deben transferir el anticipo del cliente a una cuenta bloqueada. Solo tras la entrega de la vivienda, el inversor puede retirar este dinero. Es necesario modificar la capacidad financiera de los inversores, que actualmente es muy baja e insuficiente. Esto impide que las empresas movilicen capital de diversas fuentes.

Las personas realizan trámites de transacciones inmobiliarias en la Notaría N°3

El profesor asociado Dr. Nguyen Ngoc Dien, de la Universidad de Economía y Derecho (Universidad Nacional de Ciudad Ho Chi Minh), afirmó que los bienes raíces son un activo valioso que siempre atrae la atención del público. Las transacciones inmobiliarias siempre presentan riesgos de inseguridad, falsificación de documentos, numerosas disputas y pérdidas entre las partes, por lo que se requiere un régimen legal estricto.

Para garantizar la seguridad, en los países desarrollados, las transacciones se llevan a cabo por servicios notariales a través del conocimiento del estatus legal de los bienes inmuebles, asegurando transacciones seguras, evitando daños, seguros para servicios notariales, estrechamente vinculados al sistema legal, siguiendo la cadena de suministro de revisión realizada por notarios.

En Vietnam, según el Profesor Asociado Dr. Nguyen Ngoc Dien, implementar el modelo actual de servicios notariales es la solución más óptima y razonable. En el futuro, es necesario centrarse en perfeccionar este modelo, construir corredores legales que conecten las etapas, aumentar la autenticidad y la verificación, y garantizar la máxima seguridad para todas las partes, como los modelos que aplican los países avanzados.

Eliminar las reglas de intercambio obligatorias

El Dr. Luu Quoc Thai, profesor de la Universidad de Derecho de Ho Chi Minh, explicó que, para garantizar la seguridad, la transparencia y el control del uso de los anticipos, los pagos en futuras transacciones de vivienda deben realizarse a través de bancos. Esta medida puede sustituir las garantías bancarias si el inversor debe transferir la totalidad del anticipo a una cuenta de depósito en garantía. El dinero solo se desembolsará según el avance de la construcción del proyecto del inversor. Esta solución también ayudará a reducir los costos asociados a las garantías bancarias y minimizará las transacciones "no transparentes" con fines de blanqueo de capitales en las transacciones inmobiliarias.

Mientras tanto, según el profesor Dr. Dang Hung Vo, exviceministro de Recursos Naturales y Medio Ambiente , actualmente, para futuras transacciones de vivienda (sin libros rosas), los inversores venden a través de intermediarios inmobiliarios. En el caso de los bienes raíces con libros rosas, todas las transacciones deben tramitarse ante notario.

Los notarios están autorizados por el Estado para prestar servicios públicos, son un título judicial y desempeñan la función de "guardianes", guiando a las partes para que realicen transacciones conforme a la normativa, garantizando la legalidad y la seguridad. En cuanto a los parqués, que son servicios privados, es difícil contar con herramientas administrativas y de gestión estatal para garantizar la legalidad, lo que genera disputas y riesgos tanto para compradores como para vendedores. "Debemos legalizar la aplicación de la ley, no aplicar mecánicamente las transacciones a través del parqué. Por lo tanto, es necesario eliminar las regulaciones sobre las transacciones inmobiliarias a través del parqué del proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendado)", declaró el profesor Dang Hung Vo.

Las transacciones inmobiliarias no deberían obligar a pasar por el piso.

Según el notario Hoang Manh Thang, jefe de la Notaría n.° 7 de Ciudad Ho Chi Minh, el sistema notarial actual y las plataformas de negociación inmobiliaria difieren en naturaleza, escala, productos y procedimientos. La notarización es un servicio público organizado por el Estado, una herramienta de gestión y regulación estatal, un mecanismo de defensa, con valor legal, valor probatorio y valor circulatorio. Por otro lado, las plataformas de negociación inmobiliaria privadas atienden transacciones inmobiliarias, son de una sola escala, dependen de empresas inmobiliarias y se componen principalmente de acuerdos verbales o documentos transaccionales, lo que puede fácilmente generar graves consecuencias económicas y legales, disputas y fraude.

Lo más preocupante es que los corredores en el mercado de valores pueden ocultar información relacionada con asuntos legales desfavorables o hacer publicidad imparcial. En caso de disputas, productos defectuosos o retrasos, ¿quién es responsable? Las transacciones en el mercado de valores carecen de un mecanismo que garantice la seguridad jurídica y la protección de las transacciones. Por lo tanto, no pueden incluirse en el proyecto de Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendado) que se presentará próximamente.

La mayoría de la gente no está de acuerdo con la regulación que exige que las transacciones inmobiliarias se realicen a través de la Junta de Conciliación y Arbitraje (JIA), ya que actualmente estas no tienen la capacidad de confirmar la legalidad de la transacción. Esta regulación es ineficaz y debería eliminarse.

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Enlace de origen: https://thanhnien.vn/lam-gi-de-khong-bi-lua-khi-giao-dich-bat-dong-san-185230616112247003.htm