Miedo a la dificultad de obtener capital prestado
La Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA) acaba de enviar un despacho oficial al Primer Ministro y al Banco Estatal solicitando que se considere la modificación de la Circular 06/2023/TT-NHNN, la Circular 03/2023/TT-NHNN y la Circular 08/2020/TT-NHNN para implementar la Resolución 97/NQ-CP del 8 de julio de 2023 del Gobierno.
Según HoREA, en la difícil situación actual del mercado inmobiliario debido al débil poder adquisitivo, las empresas siguen sufriendo escasez de flujo de caja, caídas de liquidez e incluso pérdida de liquidez.
No sólo eso, la dificultad actual de las empresas es el “bloqueo” de otras fuentes de capital como: capital de bonos corporativos, capital movilizado de los clientes... Por lo tanto, el acceso al capital crediticio es un “salvavidas” para los negocios inmobiliarios.
La disminución del crédito al consumo inmobiliario en los primeros 6 meses de 2023 en comparación con el mismo período del año pasado ha demostrado que los compradores de viviendas y los inversores inmobiliarios tienen dificultades para acceder al crédito o tienen una demanda reducida de crédito relacionada con la psicología de la menor confianza del mercado.
Sin embargo, si existe un mecanismo de apoyo al crédito, ayudará a aumentar el poder adquisitivo y a incrementar la demanda total del mercado inmobiliario.
A partir del 1 de septiembre entrará en vigor la Circular nº 06, que, según HoREA, tiene un contenido "preocupante", añadiendo 4 casos en los que los clientes "con necesidad de capital no podrán solicitar crédito".
“La Circular ha añadido “barreras”, dificultando más que antes el acceso al crédito, pues ha aumentado de 6 a 10 los casos en los que las entidades de crédito no están autorizadas a prestar.
En particular, las cláusulas 8, 9 y 10 conducirán a una situación en la que algunas empresas de sectores económicos que necesitan pedir prestado capital, incluidas las empresas inmobiliarias, los compradores de viviendas y los inversores inmobiliarios, tendrán muchas dificultades para acceder al crédito", señala HoREA.
Además, la Asociación también dijo que la Circular 06 del Banco del Estado fue emitida antes de la Resolución 97, por lo que es necesario considerar su modificación para que el Banco del Estado pueda implementar soluciones para operar la política monetaria de manera proactiva, flexible y en armonía con una política fiscal expansiva razonable...
Enmienda propuesta
HoREA propuso modificar y complementar varias regulaciones. En concreto, la Cláusula 2, Artículo 1, complementa la Cláusula 8, Artículo 8 de la Circular n.º 39/2016/TT-NHNN, estipulando que las entidades de crédito no pueden otorgar préstamos para «pagar aportaciones de capital, adquirir o recibir transferencias de aportaciones de capital de sociedades de responsabilidad limitada o sociedades colectivas; aportar capital, adquirir o recibir transferencias de acciones de sociedades anónimas que no coticen en bolsa o no estén registradas para su negociación en el sistema de negociación Upcom».
Según HoREA, esto es incorrecto, no se ajusta a la realidad y no garantiza la coherencia y consistencia con la cláusula 2 del artículo 5 del Decreto Nº 153/2020/ND-CP.
El artículo 1, cláusula 2, de esta Circular establece que las entidades de crédito no podrán otorgar préstamos “para pagar aportaciones de capital en virtud de contratos de aportación de capital, contratos de cooperación en materia de inversión o contratos de cooperación empresarial para la ejecución de proyectos de inversión que no cumplan las condiciones para su puesta en marcha según lo dispuesto en la ley vigente en el momento en que la entidad de crédito decida otorgar el préstamo”.
Según HoREA, esto no es coherente ni consistente con la Cláusula 2, Artículo 21 y Artículo 24 de la Ley de Inversiones de 2020, que estipula "inversión en forma de aportación de capital, compra de acciones y compra de aportación de capital", mientras que "inversión en forma de aportación de capital" es una forma de "contrato de cooperación" según las disposiciones del Código Civil de 2015.
El inciso 9 del artículo 8 de la Circular 39 (modificado y complementado en el inciso 2 del artículo 1 de la Circular 06) tampoco es coherente con los artículos 55 y 57 de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2014, que estipula que los futuros bienes inmuebles deben cumplir las condiciones para su puesta en funcionamiento antes de ser comercializados y pagados en la compra, venta y arrendamiento-compra de futuros bienes inmuebles...
Además, la insuficiencia del inciso 2 del artículo 1 de la Circular 06 complementa el inciso 10 del artículo 8 de la Circular 39 sobre la regulación de los costes incurridos durante menos de 12 meses.
Por ello, la Asociación propone considerar extender por 12 meses la regulación que exige que las entidades de crédito cumplan con la proporción máxima de capital de corto plazo utilizado para préstamos a mediano y largo plazo hasta el 1 de octubre de 2024, en lugar de la fecha límite del 1 de octubre de 2023, para facilitar que las entidades de crédito implementen la Resolución 97.
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