Qué tener en cuenta al invertir en apartamentos

La reputación del inversor, el precio de venta y el uso del apalancamiento financiero son las tres principales consideraciones que los consultores de inversión inmobiliaria dan a los inversores en el segmento de apartamentos.

Muchos inversores en la ciudad de Ho Chi Minh buscan apartamentos en Hanoi . Foto: Duc Thanh

Flujo de efectivo de Ciudad Ho Chi Minh a Hanói

Últimamente hemos visto a muchos inversores del Sur "nadar contra corriente" hacia el mercado de Hanoi. Están interesados ​​y conocen proyectos en el segmento de departamentos de alta gama.

Los datos de OneHousing muestran que el número de personas que buscan bienes raíces en Hanoi desde la ciudad de Ho Chi Minh ha aumentado 7,5 veces en comparación con antes.

Según el Sr. Tran Quang Trung, director de desarrollo comercial de OneHousing, hasta el momento, ya sean productos primarios o secundarios, el nivel de precios en Hanoi sigue siendo más barato que en Ciudad Ho Chi Minh. En concreto, en el mercado de apartamentos, en el mismo segmento, en Hanoi la diferencia es de alrededor del 30% en comparación con Ho Chi Minh City, con algunas líneas de productos de hasta el 40%.

El informe del Ministerio de Construcción sobre el mercado inmobiliario en el primer trimestre de 2024 muestra que el mercado de apartamentos sigue atrayendo la atención de grupos con necesidades reales de vivienda e inversores a medio y largo plazo. En particular, el precio de venta promedio de algunos proyectos en Hanoi y Ho Chi Minh fluctúa entre 50 y 70 millones de VND/m2.

Los expertos recomiendan que los inversores consideren cuidadosamente el límite del préstamo. Ningún banco ni inversor puede acompañar a los clientes con un compromiso de hasta 15-20 años, por lo tanto, un préstamo de alrededor del 50% del valor del producto es apropiado, y cualquier cosa mayor, del 70% o más, es de alto riesgo.

En Hanoi, los precios de los apartamentos en venta han aumentado continuamente tanto en el mercado primario como en el secundario. En abril de 2024, el segmento de apartamentos asequibles (menos de 30 millones de VND/m2) aumentó de precio un 12% en comparación con el mes anterior. Los apartamentos de gama media (30-50 millones de VND/m2) también aumentaron un 5%, los apartamentos de lujo (más de 50 millones de VND/m2) aumentaron un 3%.

El representante de OneHousing dijo que los inversores desde Ciudad Ho Chi Minh hasta Hanoi y algunas grandes provincias y ciudades del Norte tienen dos gustos principales.

En primer lugar, busque apartamentos en proyectos de poca altura, proyectos existentes de inversores con buena reputación, ellos ven este como el momento de invertir dinero. La característica de este grupo de inversionistas es que no consideran la inversión a largo plazo, su período de inversión es solo de unos 2 años.

En segundo lugar, en el segmento de apartamentos, los inversores en Ciudad Ho Chi Minh priorizan la elección de proyectos de inversores con marcas de renombre, especialmente aquellos cuyos productos les han ayudado a generar ganancias y tienen buena liquidez en el mercado de Ciudad Ho Chi Minh.

En Vinhomes Ocean Park y Vinhomes Smart City, el inversor Masterise Homes siempre representa una gran proporción y aumenta de forma constante cada año, previéndose que alcance más del 40% en el período 2024-2026. Esto representará una oferta abundante para los inversores que buscan invertir en el segmento de apartamentos de alta gama en Hanói.

Actualmente, la mayor presión para los inversores es mantener el efectivo. Los precios del oro están subiendo, la inflación está en aumento, lo que hace que los inversores piensen que si guardan dinero están perdiendo gradualmente sus activos, por lo que tienden a invertir en bienes raíces.

La Sra. Cao Thi Thanh Huong, gerente senior del Departamento de Investigación de Savills Ho Chi Minh City, comentó que este es el momento adecuado para invertir en apartamentos en alquiler, porque en los próximos 3 a 5 años, la oferta de apartamentos en el centro de la ciudad de Ho Chi Minh City y Hanoi seguirá siendo escasa debido al fondo limitado de tierras para el desarrollo de proyectos. Por lo tanto, después de un período de arrendamiento, los inversores pueden vender para disfrutar de la diferencia de precio a lo largo del tiempo, y al mismo tiempo tener un flujo de caja adicional por el arrendamiento.

Muchos inversores han visto oportunidades cuando a los vietnamitas en el extranjero se les permite comprar casas y tienen plenos derechos como ciudadanos vietnamitas bajo la Ley de Tierras (enmendada). Si invierte en la actualidad, puede tener una buena liquidez al recibir grandes flujos de efectivo de vietnamitas en el extranjero.

Tenga cuidado antes de depositar dinero

Los expertos de Savills afirman que, a la hora de decidir invertir en pisos en alquiler, los inversores deben priorizar los pisos que estén entregados y tengan libros rosas para poder pedir préstamos a los bancos. En el caso de comprar un piso nuevo hay más cálculos. Es posible que se priorice transferir un depósito para obtener ganancias, luego considerar el arrendamiento y esperar a que el precio aumente.

El acceso de las personas a los apartamentos es cada vez más difícil, ya que el crecimiento de los ingresos no puede seguir el ritmo del crecimiento de los precios de la vivienda. En el futuro, los proyectos de departamentos primarios tendrán precios altos porque los inversionistas deben optimizar las ganancias cuando aumentan los costos de los insumos. Esto explica en parte la tendencia de muchas familias jóvenes a alquilar casas hoy en día. Sin embargo, para los inversores, comprar una casa para esperar a que suba el precio o explotarla para alquilar en este momento también necesita un cálculo cuidadoso.

Según la Sra. Cao Thi Thanh Huong, en este momento, las políticas de ventas lanzadas por los inversores también "complacen" a los compradores. Sin embargo, los compradores de vivienda deben prestar atención a la reputación del inversor.

“Ofrecer muchas políticas atractivas, si se pueden implementar o no, es otra cuestión. Hay muchos casos en los que, por diversas razones, los inversores en proyectos se quedan a mitad de camino y no pueden cumplir sus compromisos con los compradores de vivienda”, afirmó la Sra. Huong.

Además, los inversores deben analizar cuidadosamente los precios de los apartamentos. Durante el proceso de venta, las casas vendidas en etapas posteriores suelen tener precios más altos que las vendidas anteriormente. Por ello, los inversores también implementan muchos incentivos y los métodos de pago también son más diversos. Los compradores deben comparar y verificar los precios cuidadosamente para decidir si comprar productos de la etapa anterior o de la siguiente.

Comprar productos en las primeras etapas tendrá mejores precios, pero el período de pago será más corto, por lo que es necesario preparar recursos financieros con antelación. En las etapas posteriores, aunque el precio es más alto, el cronograma de pago es más largo, por lo que la presión financiera se reducirá.

Por último, está el uso del apalancamiento financiero de los bancos para comprar una casa. Según los expertos de Savills, normalmente los bancos ofrecen paquetes de préstamos con tipos de interés preferenciales durante un periodo fijo (2-3 años), después del cual el tipo de interés flotará.

Por lo tanto, los inversores deben considerar cuidadosamente su situación financiera, evitar endeudarse demasiado, ya que si toman prestado y no pueden devolverlo, tendrán que vender y sufrir pérdidas.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/luu-y-gi-khi-xuong-tien-dau-tu-chung-cu-d215915.html