Las fusiones y adquisiciones inmobiliarias esperan una gran oleada a finales de año.

En el primer semestre de este año, el mercado inmobiliario registró pocas operaciones de fusiones y adquisiciones en los sectores industrial y residencial. Sin embargo, se prevé que este mercado se dinamice en los últimos meses del año, con la entrada en vigor de la nueva legislación territorial.

Se cierran pocos acuerdos.

Si bien la presión vendedora sigue siendo muy alta, el mercado de fusiones y adquisiciones inmobiliarias en la primera mitad de 2024 se mantiene bastante tranquilo, con solo unas pocas operaciones cerradas. Por ejemplo, a finales de junio de 2024, la empresa Phat Dat Real Estate Development Joint Stock Company aprobó la transferencia del 49% de sus acciones en BIDICI Company a un precio de transferencia no inferior al 130% de su valor nominal (10.000 VND por acción).

Cuatro días después, Phat Dat transfirió con éxito el 25% de las acciones de la empresa BIDICI a un particular por 769.500 millones de VND, reduciendo su participación en BIDICI del 49% al 24%. Gracias a esta transacción, Phat Dat registró un beneficio de 50.000 millones de VND en el segundo trimestre de 2024, si bien sus ingresos solo superaron los 8.300 millones de VND.

Se sabe que BIDICI se estableció en octubre de 2020, con un proyecto de inversión en el terreno para apartamentos de gran altura, Subdivisión 9, en el Área Urbana Ecoturística de Nhon Hoi (Binh Dinh), que Phat Dat ganó en la subasta en junio de 2019.

En cuanto a Nam Long Group, después de muchos "retrasos" debido a problemas en los procedimientos para actualizar los certificados de inversión, en junio de 2004, esta empresa completó la transferencia del 25% del capital del Proyecto Paragon Dai Phuoc (también conocido como Nam Long Dai Phuoc) a su socio Nishi Nippon Railroad (Japón), con un valor de 662 mil millones de VND.

El proyecto Paragon Dai Phuoc abarca 45 hectáreas y se ubica en la isla Dai Phuoc (provincia de Dong Nai ). Desde 2022, el Grupo Nam Long ha recibido el monto mencionado, correspondiente a un depósito para la transferencia del 25 % de las acciones de Paragon Dai Phuoc. Gracias a la finalización de esta operación, Nam Long evitó pérdidas en el segundo trimestre de 2024, cuando sus ingresos totales disminuyeron casi un 74 % en comparación con el mismo período del año anterior.

Además de los dos acuerdos mencionados anteriormente, el mercado también registró otros acuerdos, como la cooperación del Grupo Kim Oanh con tres corporaciones: Sumitomo Forestry, Kumagai Gumi y NTT Urban Development, para desarrollar el Proyecto One World en Binh Duong .

One World abarca casi 50 hectáreas y cuenta con una inversión total superior a los mil millones de dólares. El proyecto se divide en seis subproyectos. El inversor planea construir instalaciones que incluyen un centro de conferencias y exposiciones, un centro comercial Aeon, un hotel de cinco estrellas y un colegio internacional de nivel intermedio. Estos productos se lanzarán al mercado en 2025.

Mientras tanto, en el segmento inmobiliario industrial también se registró el acuerdo por el cual Tripod Technology Corporation adquirió un terreno industrial de 18 hectáreas en Ba Ria - Vung Tau a Sonadezi Chau Duc.

Con una inversión de 250 millones de dólares, la fábrica Electronic Tripod Vietnam Factory (Chau Duc) contribuye a la materialización del plan de expansión y desarrollo de la industria electrónica de alta tecnología del Grupo Tripod Technology. Este es, además, el mayor proyecto de alta tecnología del Parque Industrial de Chau Duc hasta la fecha.

Expectativas de aceleración

La presión sobre los vendedores sigue siendo muy grande y las fusiones y adquisiciones se consideran una solución para ayudar a las empresas a superar temporalmente las dificultades actuales, especialmente cuando se espera que la Ley de Tierras, la Ley de Negocios Inmobiliarios y la Ley de Vivienda, que entraron en vigor el 1 de agosto, aclaren los procedimientos legales, acelerando así los procedimientos de compraventa de proyectos.

Tras un largo periodo de planificación para la venta del proyecto, sin éxito, el Consejo de Administración de Van Phat Hung aprobó recientemente una resolución que autoriza la transferencia del 99% de las acciones de Nha Be Real Estate Joint Stock Company (Nha Be Land), inversora del proyecto residencial Nhon Duc en Nha Be (Ciudad Ho Chi Minh). Este es también el principal objetivo comercial de la compañía para 2024.

Las nuevas regulaciones, más abiertas, son la premisa para que el mercado inmobiliario vietnamita reciba una fuerte ola de inversión extranjera en el futuro próximo.

Abogado Nguyen Truc Hien, miembro de Vietnam International Law Firm Limited (VILAF)

De hecho, desde 2021, Lotte Land ha transferido 200 mil millones de VND a Van Phat Hung para adelantar la compra del 55% de las acciones de Nha Be Land, pero según el líder de esta empresa, durante el reciente período difícil, la espera de que se apliquen nuevas leyes, así como la dependencia de las decisiones de las agencias y departamentos, ha ralentizado el proceso de implementación.

El Sr. Phung Dien Trong, Subdirector General de Van Phat Hung, afirmó que el aspecto más importante para completar la transferencia de capital reside en los aspectos legales del proyecto, específicamente en la aprobación de la política de inversión. En los últimos años, la finalización de los trámites legales de los proyectos ha dependido de la decisión de las autoridades, lo que ha prolongado los plazos y ha ocasionado retrasos en la mayoría de los proyectos en Ciudad Ho Chi Minh, incluido el proyecto de la Compañía mencionado anteriormente.

Sin embargo, es probable que el proyecto de la zona residencial Nhon Duc Nha Be reciba la aprobación para la inversión en el tercer trimestre de 2024, una vez que entren en vigor las nuevas leyes de tierras. Esto es un requisito indispensable no solo para Lotte Land, sino también para otros socios interesados que deseen llevar a cabo la transferencia.

Además de los requisitos legales —condición necesaria para el éxito de un proyecto de fusiones y adquisiciones—, las políticas de la nueva ley también abren muchas perspectivas para los inversores extranjeros.

Por ejemplo, la Ley de Negocios Inmobiliarios estipula que los inversionistas que transfieren proyectos deben cumplir con las obligaciones financieras relativas al terreno del proyecto, incluyendo tasas por uso del suelo, alquileres del terreno e impuestos, tasas y cargos relacionados con el terreno; después de completar los procedimientos de transferencia y cumplir con las obligaciones financieras relacionadas con la transacción de transferencia, al comprador se le otorgará un libro rosa.

A diferencia de antes, tras cumplir con las obligaciones financieras sobre el terreno, los inversores deben invertir mucho tiempo para obtener el título de propiedad y la escritura. Este es un aspecto positivo que se espera contribuya a agilizar los trámites para la transferencia de proyectos inmobiliarios.

El abogado Nguyen Truc Hien, miembro del bufete internacional de abogados de Vietnam (VILAF), evaluó que el sector inmobiliario siempre ha atraído la atención de inversores nacionales y extranjeros, pero en el pasado existían muchas barreras, especialmente legales, que impedían que las actividades de fusiones y adquisiciones de proyectos se desarrollaran con éxito.

La Ley de Tierras de 2024 también añade muchos beneficios para los inversores extranjeros, como la recepción de transferencias de derechos de uso de la tierra en parques industriales, clústeres industriales, zonas de alta tecnología, el uso de tierras procedentes de la recepción de transferencias de proyectos inmobiliarios y la ampliación del método de recepción de derechos de uso de la tierra para empresas con inversión extranjera.

“Las nuevas regulaciones, más abiertas, son la premisa para que el mercado inmobiliario vietnamita reciba una fuerte ola de inversión extranjera en el futuro próximo”, enfatizó la Sra. Hien.

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