Modificar la Ley de Tierras para crear sostenibilidad en el mercado inmobiliario

Esta mañana, 19 de noviembre, los diputados de la Asamblea Nacional debatieron en grupos el proyecto de Resolución de la Asamblea Nacional que estipula una serie de mecanismos y políticas para eliminar las dificultades y los obstáculos en la organización de la aplicación de la Ley de Tierras. La normativa sobre tierras se ha considerado durante mucho tiempo el ámbito más delicado del ordenamiento jurídico, dado que afecta directamente a los intereses vitales de la mayoría de la población.

Los prolongados problemas en materia de adquisición de tierras, limpieza de terrenos, valoración de terrenos, cambio de uso del suelo, etc., han provocado que muchos proyectos se "paralicen", que se malgasten recursos sociales y que no se garanticen los derechos de las personas.

En este contexto, la presentación por parte del Gobierno de un proyecto de resolución a la Asamblea Nacional mediante el procedimiento simplificado se considera una medida oportuna y necesaria para abordar de inmediato los asuntos urgentes y evitar un estancamiento prolongado. Uno de los aspectos más importantes del proyecto es el alcance de la recuperación de tierras. El proyecto incorpora tres supuestos en los que el Estado recupera tierras en aras del interés nacional y público; en particular, el mecanismo que permite al Consejo Popular Provincial considerar y aprobar la recuperación de la superficie restante (para la asignación y el arrendamiento de tierras) cuando el inversor haya alcanzado un acuerdo sobre más del 75 % de la superficie y más del 75 % de los usuarios de la tierra.

Según la Comisión de Asuntos Económicos y Financieros de la Asamblea Nacional, esta propuesta busca eliminar el obstáculo que durante años ha impedido la implementación de proyectos de desarrollo socioeconómico mediante acuerdos sobre derechos de uso de la tierra. Este mecanismo crea condiciones favorables para los inversionistas que, si bien han negociado la mayor parte del terreno, tienen dificultades para desbrozar el área restante, les permite ejecutar el proyecto según lo previsto. No obstante, la comisión también solicitó a la comisión redactora que establezca normas para armonizar los intereses en el cálculo de las indemnizaciones, evitando así posibles quejas y litigios al aplicar la lista de precios de la tierra y el coeficiente de ajuste para calcular las indemnizaciones en los casos restantes, dado que el precio de la tierra en la lista suele ser inferior al precio promedio acordado.

Anteriormente, al comentar el proyecto de resolución sobre este tema, la Cámara de Comercio e Industria de Vietnam (VCCI) también señaló que si no se puede cubrir la diferencia entre el precio de la lista de precios del terreno y el coeficiente de ajuste, y el precio de mercado —que sirve de base para que los inversionistas negocien con la población—, esto podría derivar en litigios, prolongar el proyecto y generar conflictos de interés. La VCCI propuso, además, que el Estado actúe como mediador, apoyando a las partes en la negociación del precio. Si no se llega a un consenso, el terreno será expropiado conforme a la normativa vigente.

Además, se prevén muchos otros desafíos para la implementación de la resolución, en caso de ser aprobada. En primer lugar, el temor a la responsabilidad del equipo de implementación ha ralentizado numerosos proyectos debido a la preocupación de los funcionarios por los riesgos legales. En segundo lugar, existe el riesgo de una valoración incorrecta de los terrenos cuando los datos están incompletos, lo que provoca un aumento desproporcionado de los precios o, por el contrario, una caída por debajo del valor de mercado, generando inseguridad y afectando los derechos legítimos de la población.

A pesar de las preocupaciones sobre la recuperación de tierras, los listados de precios y los mecanismos de fijación de precios de mercado, la opinión pública y los expertos mantienen altas expectativas respecto al proyecto de resolución. Este constituirá un importante mecanismo transitorio para la Ley de Tierras de 2024, contribuyendo a agilizar los proyectos pendientes y a minimizar las quejas prolongadas. La resolución no solo resuelve las dificultades inmediatas, sino que también crea una base jurídica sólida para que la Ley de Tierras opere de manera más sostenible. Sin embargo, si no se implementa correctamente, podría generar nuevos riesgos, especialmente para la confianza de la población en las políticas de recuperación y fijación de precios de tierras. El principio fundamental de todo ajuste territorial debe seguir siendo el mismo: el desarrollo económico no debe comprometer la justicia social. La sostenibilidad del mercado inmobiliario y la eficiencia en el uso del suelo dependen en gran medida de cómo se logre un equilibrio armonioso entre estos dos valores.

¡JA MI

Fuente: https://www.sggp.org.vn/sua-luat-dat-dai-tao-su-ben-vung-cho-thi-truong-bat-dong-san-post824207.html