Cabe destacar que en la autorización del Comité Popular de Hanoi a los Comités Populares a nivel de distrito, se encuentra la decisión sobre el precio inicial para subastar los derechos de uso de la tierra para asignar tierras con tarifas de uso de la tierra o arrendar tierras a hogares e individuos; la decisión sobre el precio inicial para subastar los derechos de uso de la tierra cuando el Estado asigna tierras o arrienda tierras en los casos en que la parcela o el área de tierra se ha invertido en infraestructura técnica de acuerdo con el plan de construcción detallado.
El comercio está activo, pero no es intenso
Según el Comité Popular de Hanói, los Comités Populares distritales son responsables de completar el Consejo de Valoración de Tierras y otros contenidos relacionados (si los hubiera), y de encargar a los Departamentos de Recursos Naturales y Medio Ambiente (TNMT), Finanzas y Planificación, y a los departamentos y oficinas afines que organicen su implementación. Antes del 10 de diciembre de 2024, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, junto con los departamentos, las delegaciones y los Comités Populares distritales, resumirá y evaluará los resultados e informará al Comité Popular Municipal para que considere la continuación de la autorización como base para la implementación en el período siguiente.
Para Hanói, el terreno siempre es un tema candente. No solo los precios de los apartamentos, sino también los del suelo en el centro de la ciudad, están en constante aumento, sino que las transacciones de terrenos suburbanos también son muy activas. Desde abril de 2024, las subastas de terrenos para hogares y particulares desde distritos como Dong Anh, Hoai Duc, Ung Hoa, Phu Xuyen, etc., hasta la remota zona de Ba Vi, también han sido bastante activas.
En el distrito de Hoai Duc, el Centro de Desarrollo del Fondo de Tierras del Distrito subastó con éxito 23 terrenos con una superficie de 2441,8 m² (celebrada el 18 de marzo); el presupuesto recaudó 179.200 millones de VND. En abril, el Centro continuó anunciando la subasta de derechos de uso de suelo para 34 terrenos con una superficie de 3366,7 m²; se espera recaudar 200.000 millones de VND para el presupuesto.
De manera similar, en el distrito de Dong Anh, en febrero y marzo, se organizó con éxito la subasta de derechos de uso de tierras con una superficie total de 2.872,2 metros cuadrados; los ingresos presupuestarios fueron más de 143 mil millones de VND, superando lo esperado en casi 69 mil millones de VND.
Ba Vi es un distrito remoto de Hanoi, que también ha subastado con éxito 37 parcelas de tierra (aldea de Dong Bang, comuna de Dong Thai), lo que le ha hecho ganar al presupuesto más de 99 mil millones de VND.
Según el Sr. Nguyen Huy Hoang, director del Centro de Fondos de Tierras del Distrito de Hoai Duc, el rápido aumento en las transacciones y precios de las tierras se debe a que la ciudad y la localidad están acelerando la implementación de numerosos proyectos clave de infraestructura de transporte, como la Circunvalación 4 - Región Capital y la Circunvalación 3.5. La conexión con el centro de la ciudad es más conveniente.
Sin embargo, para mayo de 2025, las subastas de terrenos en distritos suburbanos eran habituales. Por ejemplo, en el distrito de Hoai Duc, en comparación con algunos distritos centrales, el precio inicial superaba los 60 millones de VND/m², mientras que en el centro de la ciudad era común superar los 100 millones de VND/m². Había un terreno con un precio inicial de 42,8 millones de VND/m², pero el ganador de la subasta solo aumentó el precio un nivel, hasta los 42,9 millones de VND/m². Esto demuestra que, si bien la subasta fue favorable, no fue una subasta muy activa; no se produjeron aumentos de precios inusuales, especulación ni inflación, a diferencia de anteriores fiebres inmobiliarias, cuando los precios se duplicaron o triplicaron con respecto al precio inicial.
Tras la subasta, la tasa de cancelación de depósitos e impagos es alta. En concreto, en 2022 y 2023, hasta el 70 % de las subastas de terrenos suburbanos no tuvieron participantes o el número de participantes no cumplía los requisitos para abrir la subasta.
En cuanto a las subastas de terrenos, no mucha gente lo tiene claro. Por ejemplo, en un caso en el distrito de Me Linh, en la subasta de la tarde del 30 de diciembre de 2023, una persona pagó 4.280 millones de VND/m² por un terreno de 102 m²; cuando el precio inicial era de 30 millones de VND/m², resultó ganadora. Sin embargo, posteriormente, a petición del ganador, el distrito de Me Linh acordó anular el resultado y devolver más de 600 millones de VND en depósito.
Esta persona comentó que era la primera vez que iba a una subasta de derechos de uso de terreno, así que estaba nervioso y con prisas, por lo que anotó la cifra equivocada. "Calculé más de 4.280 millones de VND para todo el terreno, sin tener en cuenta que las normas de la subasta se calculaban por metro cuadrado, así que me equivoqué", dijo.
El caso mencionado también debe considerarse una lección sobre la participación en subastas de derechos de uso de la tierra, especialmente cuando el Comité Popular de Hanoi ha autorizado al Comité Popular a nivel de distrito a decidir el precio inicial de las subastas de derechos de uso de la tierra.
Hanoi organizará numerosas subastas de derechos de uso de tierras.
Numerosas opiniones indican que la autorización del Comité Popular de Hanói a los Comités Populares distritales para decidir el precio inicial de las subastas de derechos de uso de suelo impulsará el mercado inmobiliario. El punto de partida se prevé para junio próximo. Sobre todo, cuando los terrenos subastados se hayan planificado, se haya invertido en infraestructura técnica y social sincronizada y se hayan conectado a los principales ejes de tráfico, satisfaciendo así las necesidades de nuevas zonas residenciales modernas.
Según el Comité Popular de Hanói, este año la ciudad recibió 408.547 billones de VND en ingresos presupuestarios estatales estimados, de los cuales 378.530 billones de VND corresponden a ingresos nacionales. Considerando que los ingresos por tierras son la principal fuente de inversión para distritos, pueblos y ciudades, el Comité Popular de Hanói solicitó al Departamento de Finanzas y al Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente que coordinaran con las unidades para sintetizar los datos relacionados con la capacidad de licitación y subasta de 30 distritos, pueblos y ciudades a partir de los ingresos por tierras.
Con estos movimientos positivos, los terrenos subastados se consideran el producto líder en el mercado de terrenos de Hanoi en 2024.
Las direcciones de las subastas de uso de suelo son bastante claras. De ellas, casi 180 parcelas en los distritos de Chuong My, Dong Anh, Me Linh y la ciudad de Son Tay se subastaron por derechos de uso de suelo, con el precio inicial más alto de 33 millones de VND/m². En una subasta realizada en marzo de 2024, el precio ganador más alto fue de 56,1 millones de VND/m².
En el distrito de Me Linh, que incluye 30 terrenos: en la zona de Quan Cho (aldea de Bong Mac, comuna de Lien Mac), el precio inicial es de 19 a 22,5 millones de VND/m². En la ciudad de Quang Minh, el precio inicial es de 26 a 27 millones de VND/m².
En el distrito de Dong Anh, 72 terrenos también se subastaron para la adquisición de derechos de uso, con precios iniciales que oscilaban entre 23,5 y 24,5 millones de VND/m². En algunos lugares, los precios iniciales oscilaban entre 28 y 33 millones de VND/m².
En el distrito de Phuc Tho, se subastaron 14 parcelas de tierra para derechos de uso de la tierra, con precios iniciales de 17,2 millones de VND/m2 y 18,5 millones de VND/m2...
Implementar nuevas políticas pronto
Durante mucho tiempo, el precio de la tierra ha atraído la atención de toda la sociedad. El Gobierno y la Asamblea Nacional también están muy interesados en este tema.
El 24 de mayo de 2024, al presidir una reunión nacional en línea para escuchar informes y dar opiniones sobre el proyecto de Decreto que regula los precios de la tierra, el viceprimer ministro Tran Hong Ha solicitó al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente que absorbiera seriamente los comentarios y contribuciones durante todo el proceso de desarrollo, completara rápidamente el proyecto de Decreto y pusiera rápidamente en práctica políticas y directrices nuevas y revolucionarias en la Ley de Tierras de 2024.
Anteriormente, el 8 de mayo, en una conferencia directa y en línea con 63 localidades para recopilar opiniones sobre el proyecto de Decreto que regula la compensación, el apoyo y el reasentamiento cuando el Estado recupera tierras; el proyecto de Decreto que regula los precios de las tierras; el viceprimer ministro Tran Hong Ha dijo que el Primer Ministro ha emitido un documento que ordena a los ministerios y sucursales desarrollar urgentemente documentos de orientación detallados, asegurando condiciones suficientes para que la Asamblea Nacional considere y permita que la Ley de Tierras de 2024 entre en vigor el 1 de julio de 2024 (5 meses antes que antes, que era el 1 de enero de 2025).
La Ley de Tierras de 2024, con numerosas políticas nuevas e innovadoras, beneficia a las personas en el proceso de desarrollo, armonizando los intereses de todas las partes en la implementación de los proyectos. La regulación de los precios de la tierra garantiza los principios de objetividad, transparencia y regulación de los ingresos por tierras para el Estado, las personas y las empresas, evitando fluctuaciones bruscas en los precios de la tierra y equilibrando los costos de los insumos para proyectos de inversión en desarrollo socioeconómico. El nuevo método de valoración de tierras debe ser claro, simple y coherente para proteger a quienes realizan las tasaciones.
Volviendo a la autorización del Comité Popular de Hanói a los Comités Populares distritales para decidir sobre los precios de las tierras y los precios iniciales de las subastas de derechos de uso de tierras, se demuestra que esta labor debe llevarse a cabo de forma transparente, pero debe ser supervisada de cerca. De hecho, a lo largo de los años, la corrupción y los delitos económicos en el sector inmobiliario se han generalizado. Las quejas en este ámbito también representan la mayor proporción de quejas, y su tramitación y resolución requieren mucho tiempo. Debido a la complejidad del problema, muchos casos son difíciles de resolver a fondo.
El 13 de septiembre de 2022, el informe de la Comisión de Peticiones en la sesión de supervisión temática de la Comisión Permanente de la Asamblea Nacional "Implementación de la ley de recepción de ciudadanos y manejo de quejas y denuncias del 1 de julio de 2016 al 1 de julio de 2021" mostró que las quejas, denuncias, recomendaciones y reflexiones surgieron principalmente relacionadas con el campo de la gestión de tierras y la implementación de la recuperación de tierras, la compensación, el apoyo, el reasentamiento y el desmonte al implementar proyectos (que representan más del 69,5%).
Según el Sr. Le Bao Long, experto en bienes raíces, la regulación gubernamental sobre la lista de precios de terrenos, implementada por el Comité Popular Provincial, es diferente a la anterior, ya que se basa en el marco de precios de terrenos y se actualiza anualmente. Por lo tanto, se ha delegado la autoridad y la responsabilidad a las localidades, lo que permite que los precios de los terrenos se ajusten más a la situación real de cada localidad que antes. Una normativa específica facilitará que la valoración de los terrenos sea transparente, clara y cercana a la realidad. El Sr. Long predice que los precios de los bienes raíces aumentarán tras la entrada en vigor de las nuevas leyes. En consecuencia, los terrenos serán los más afectados. Sin embargo, incluso si se produce un aumento, no se producirá un incremento desproporcionado en los precios.
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Fuente: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html
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