Transparencia en los precios y subastas de terrenos

En Hanói , no solo aumentan continuamente los precios de los apartamentos y terrenos en el centro de la ciudad, sino que también se registra una intensa actividad en las transacciones de terrenos en las afueras. Foto: Quang Vinh.

Cabe destacar que, en la autorización del Comité Popular de Hanoi a los Comités Populares de nivel distrital, se establece la decisión sobre el precio inicial para la subasta de derechos de uso de la tierra para la asignación de tierras con el pago de tasas por uso de la tierra o el arrendamiento de tierras a hogares e individuos; Decisión sobre el precio inicial para la subasta de derechos de uso de la tierra cuando el Estado asigna o arrienda tierras en casos donde la parcela o área de tierra ha sido objeto de inversión en infraestructura técnica de acuerdo con una planificación de construcción detallada.

La actividad comercial es intensa, pero no frenética.

Según el Comité Popular de Hanói, los Comités Populares de distrito son responsables de completar el Consejo de Valoración de Tierras y demás documentación relacionada (si la hubiere), instruyendo a los Departamentos de Recursos Naturales y Medio Ambiente (TNMT), Finanzas y Planificación, y demás departamentos y oficinas pertinentes para que organicen su implementación. Antes del 10 de diciembre de 2024, el Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente, junto con los departamentos, dependencias y Comités Populares de distrito, resumirán y evaluarán los resultados, e informarán al Comité Popular de la Ciudad para que este considere la posibilidad de autorizar la implementación en el período siguiente.

En Hanói, el mercado inmobiliario siempre está en auge. No solo los precios de los apartamentos, sino también los del suelo en el centro de la ciudad, aumentan constantemente, y las transacciones de terrenos en las afueras son igualmente activas. Desde abril de 2024, las subastas de terrenos para viviendas y particulares, desde distritos como Dong Anh, Hoai Duc, Ung Hoa y Phu Xuyen hasta la remota zona de Ba Vi, han estado muy concurridas.

En el distrito de Hoai Duc, el Centro de Desarrollo del Fondo de Tierras del Distrito subastó con éxito 23 parcelas de terreno con una superficie de 2.441,8 metros cuadrados (el 18 de marzo), recaudando 179.200 millones de VND. En abril, el Centro anunció la subasta de derechos de uso de suelo para 34 parcelas con una superficie de 3.366,7 metros cuadrados, con la expectativa de recaudar 200.000 millones de VND.

De manera similar, en el distrito de Dong Anh, en febrero y marzo, se organizó con éxito la subasta de derechos de uso de la tierra con una superficie total de 2.872,2 metros cuadrados; los ingresos presupuestarios superaron los 143 mil millones de VND, excediendo la estimación en casi 69 mil millones de VND.

Ba Vi es un distrito remoto de Hanoi, que también ha subastado con éxito 37 parcelas de tierra (pueblo de Dong Bang, comuna de Dong Thai); recaudando para el presupuesto más de 99 mil millones de VND.

Según el Sr. Nguyen Huy Hoang, director del Centro del Fondo de Tierras del Distrito de Hoai Duc, el motivo del rápido aumento de las transacciones y los precios de los terrenos es que la ciudad y la localidad están acelerando la implementación de muchos proyectos clave de infraestructura de transporte, incluidos el Anillo Periférico 4 - Región Capital y los Anillos Periféricos 3 y 5. La conexión con el centro de la ciudad es más conveniente.

Sin embargo, para mayo de 2025, las subastas de terrenos en distritos suburbanos eran habituales. Por ejemplo, en el distrito de Hoai Duc, en comparación con algunos distritos céntricos, el precio inicial superaba los 60 millones de VND/m², frente a los más de 100 millones de VND/m² que solía alcanzarse en el centro de la ciudad. Un terreno tenía un precio inicial de 42,8 millones de VND/m², pero el ganador de la subasta solo lo incrementó un nivel, hasta 42,9 millones de VND/m². Esto demuestra que, si bien la subasta fue favorable, no se produjo un auge repentino; no se observaron aumentos de precios inusuales, especulación ni inflación, a diferencia de las anteriores fiebres inmobiliarias en las que los precios se duplicaban o triplicaban con respecto al precio inicial.

Tras la subasta, la tasa de cancelación de depósitos y de impago es elevada. Concretamente, en 2022 y 2023, hasta el 70 % de las subastas de terrenos suburbanos no tuvieron participantes o el número de participantes no alcanzó el mínimo requerido para la apertura de la subasta.

En cuanto a las subastas de terrenos, existe mucha incertidumbre al respecto. Por ejemplo, en el distrito de Me Linh, durante la subasta celebrada la tarde del 30 de diciembre de 2023, una persona pagó 4.280 millones de VND/m² por un terreno de 102 m², cuando el precio inicial era de 30 millones de VND/m², y resultó adjudicataria. Sin embargo, posteriormente, a petición del ganador, el distrito de Me Linh accedió a anular la adjudicación y devolverle más de 600 millones de VND depositados.

Esta persona declaró que era la primera vez que participaba en una subasta de derechos de uso de tierras, por lo que estaba nervioso y apresurado, y cometió un error. "Calculé más de 4.280 millones de VND por todo el terreno, sin tener en cuenta que las normas de la subasta calculan por metro cuadrado, así que me equivoqué", dijo.

El caso anterior también debe considerarse una lección sobre la participación en subastas de derechos de uso de la tierra, especialmente cuando el Comité Popular de Hanoi ha autorizado al Comité Popular de nivel distrital a decidir el precio inicial para las subastas de derechos de uso de la tierra.

Recuento de votos de las unidades participantes en una subasta de terrenos en el distrito de Thanh Oai (Hanoi), diciembre de 2023. Fuente: HNM.

Hanoi organizará numerosas subastas de derechos de uso de la tierra.

Muchos opinan que la autorización del Comité Popular de Hanói a los Comités Populares de distrito para fijar el precio inicial de las subastas de derechos de uso del suelo dinamizará y fortalecerá el mercado inmobiliario. Se prevé que esta actividad comience en junio próximo, sobre todo cuando los terrenos subastados cuenten con planificación urbanística, infraestructuras técnicas y sociales integradas, acceso a las principales vías de comunicación y las condiciones necesarias para la creación de nuevas zonas residenciales modernas.

Según el Comité Popular de Hanói, este año la ciudad recibió una asignación presupuestaria estatal estimada de 408.547 billones de VND, de los cuales 378.530 billones de VND corresponden a ingresos internos. Al identificar los ingresos por tierras como el principal recurso de inversión de los distritos, pueblos y ciudades, el Comité Popular de Hanói solicitó al Ministerio de Finanzas y al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente que coordinen con las dependencias pertinentes la recopilación de datos sobre la capacidad de licitación y subasta de los ingresos por tierras de los 30 distritos, pueblos y ciudades.

Con estas medidas positivas, se considera que los terrenos subastados son el producto líder en el mercado inmobiliario de Hanoi en 2024.

Las direcciones de las subastas de terrenos son bastante claras. De ellas, cerca de 180 parcelas en los distritos de Chuong My, Dong Anh y Me Linh, y en la ciudad de Son Tay, se subastaron para la adquisición de derechos de uso de suelo, con un precio inicial máximo de 33 millones de VND/m². En una subasta celebrada en marzo de 2024, el precio máximo alcanzado fue de 56,1 millones de VND/m².

En el distrito de Me Linh, que incluye 30 parcelas de terreno: en la zona de Quan Cho (pueblo de Bong Mac, comuna de Lien Mac), el precio inicial es de 19 a 22,5 millones de VND/m². En la ciudad de Quang Minh, el precio inicial es de 26 a 27 millones de VND/m².

En el distrito de Dong Anh, también se subastaron 72 parcelas de terreno para la adquisición de derechos de uso, con precios iniciales que oscilaron entre 23,5 y 24,5 millones de VND/m². En algunos lugares, los precios iniciales oscilaron entre 28 y 33 millones de VND/m².

En el distrito de Phuc Tho, se subastaron 14 parcelas de terreno para la adquisición de derechos de uso, con precios de salida de 17,2 millones de VND/m2 y 18,5 millones de VND/m2...

Implementar nuevas políticas pronto

Desde hace mucho tiempo, el precio de los terrenos ha sido motivo de preocupación para toda la sociedad. El Gobierno y la Asamblea Nacional también están muy atentos a este tema.

El 24 de mayo de 2024, presidiendo una reunión nacional en línea para escuchar informes y dar opiniones sobre el proyecto de Decreto que regula los precios de la tierra, el Viceprimer Ministro Tran Hong Ha solicitó al Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente que tomara en serio los comentarios y contribuciones a lo largo del proceso de desarrollo, completara rápidamente el proyecto de Decreto y pusiera en práctica con prontitud las nuevas e innovadoras políticas y directrices de la Ley de Tierras de 2024.

Anteriormente, el 8 de mayo, en una conferencia directa y en línea con 63 localidades para recabar opiniones sobre el proyecto de Decreto que regula la compensación, el apoyo y el reasentamiento cuando el Estado recupera tierras; el proyecto de Decreto que regula los precios de la tierra; el Viceprimer Ministro Tran Hong Ha dijo que el Primer Ministro ha emitido un documento que ordena a los ministerios y ramas que elaboren con urgencia documentos de orientación detallados, garantizando las condiciones suficientes para que la Asamblea Nacional considere y permita que la Ley de Tierras de 2024 entre en vigor el 1 de julio de 2024 (5 meses antes de lo previsto, el 1 de enero de 2025).

La Ley de Tierras de 2024, con numerosas políticas innovadoras, beneficia a la población durante el proceso de desarrollo, armonizando los intereses de todas las partes involucradas en la implementación de proyectos. La regulación de los precios de la tierra garantiza la objetividad, la transparencia y la regulación de los ingresos por tierras para el Estado, la ciudadanía y las empresas, previniendo fluctuaciones excesivas en los precios y equilibrando los costos de los proyectos de inversión para el desarrollo socioeconómico. El nuevo método de valoración de tierras debe ser claro, sencillo y coherente para proteger a quienes realizan esta labor.

Volviendo a la autorización del Comité Popular de Hanói a los Comités Populares de distrito para fijar los precios de los terrenos y los precios de salida en las subastas de derechos de uso de la tierra, queda claro que esta labor debe llevarse a cabo con transparencia, pero también bajo una estricta supervisión. De hecho, a lo largo de los años, la corrupción y los delitos económicos en el sector inmobiliario se han generalizado. Las denuncias en este sector representan, además, el mayor porcentaje de quejas, y su tramitación y resolución consumen mucho tiempo. Debido a la complejidad del problema, muchos casos resultan difíciles de resolver por completo.

El 13 de septiembre de 2022, el informe de la Comisión de Peticiones en la sesión de supervisión temática del Comité Permanente de la Asamblea Nacional "Aplicación de la ley sobre recepción de ciudadanos y tramitación de quejas y denuncias del 1 de julio de 2016 al 1 de julio de 2021" mostró que las quejas, denuncias, peticiones y reflexiones surgidas estaban relacionadas principalmente con el ámbito de la gestión de tierras y la implementación de la recuperación de tierras, la compensación, el apoyo, el reasentamiento y la limpieza de sitios al ejecutar proyectos (representando más del 69,5%).

Según el Sr. Le Bao Long, experto en bienes raíces, la regulación gubernamental de la lista de precios de la tierra, implementada por el Comité Popular Provincial, difiere de la anterior, ya que se basa en un marco de precios de la tierra que se actualiza anualmente. De esta manera, se ha delegado autoridad y responsabilidad a las localidades para que los precios de la tierra se ajusten mejor a la situación real de cada una. Estas regulaciones específicas contribuirán a que la valoración de la tierra sea transparente, clara y realista. El Sr. Long predice que los precios de los bienes raíces aumentarán tras la entrada en vigor de las nuevas leyes. En consecuencia, los terrenos serán los más afectados. Sin embargo, incluso si se produce un aumento, no será desmesurado.

Fuente: https://daidoanket.vn/minh-bach-trong-gia-dat-dau-gia-dat-10280937.html