El acreedor se encuentra con una píldora amarga que tragar.
La Sra. P. Lam (Ciudad Ho Chi Minh) relató que utilizó 5 mil millones de VND para adquirir bonos del lote SGL-2020.02 emitidos por Saigon Glory Co., Ltd. (filial de Bitexco, en adelante Saigon Glory). El objetivo de la emisión era financiar el proyecto The Spirit of Saigon: un complejo de oficinas, locales comerciales, servicios, apartamentos y un hotel de 6 estrellas en el corazón del Distrito 1 de Ciudad Ho Chi Minh, frente al Mercado Ben Thanh.
Sin embargo, la Sra. Lam declaró que solo ha recibido pagos de intereses de los bonos en dos ocasiones, cada una por más de 100 millones de VND, y no ha recibido más pagos. Aunque la fecha de vencimiento ya pasó y Saigon Glory está obligada a pagar el capital, no ha recibido ninguna notificación del promotor. Al no recibir el capital y con los intereses "desaparecidos", la Sra. Lam afirmó que esto ha afectado significativamente su vida laboral y familiar.
"Saigon Glory envió previamente una carta solicitando una prórroga para la emisión de bonos, pero no estuve de acuerdo. Sin embargo, desde entonces, la empresa no ha respondido. No ha pagado los intereses ni me ha notificado sobre el capital. 5 mil millones de VND es una suma considerable para mi familia; puedo ignorar los intereses, pero Saigon Glory debe devolverme el capital", declaró la Sra. Lam.
Información sobre emisiones de bonos de Saigon Glory Company (Fotografía tomada del acta de la reunión).
La emisión de bonos que adquirió la Sra. Lam es solo una de las 10 emisiones de bonos que Saigon Glory ha emitido, por un total de 10 billones de VND. De esa cantidad, 5 billones de VND vencieron entre junio y julio de este año, pero Saigon Glory se ha retrasado en el pago de sus obligaciones de capital e intereses. Los 5 billones de VND restantes vencerán en agosto de 2025.
Ante el retraso de Saigon Glory en cumplir con sus obligaciones de pago, el proyecto ahora está considerando opciones para manejar los activos colaterales.
Solicitud de manejo de bienes colaterales.
En representación de los tenedores de bonos (Tan Viet Securities Joint Stock Company) y del banco de gestión de garantías, Techcombank , el Sr. Vu Quang Bao, Director General de Saigon Glory, celebró una reunión reciente el 6 de octubre en la sede de Tan Viet Securities (Hanoi).
Las actas de la reunión fueron acordadas por Tan Viet Securities y el banco de gestión de garantías, mientras que Saigon Glory propuso omitir el contenido relativo al valor de las garantías de los bonos y se negó a firmar las actas.
Según las actas, desde junio de este año, Techcombank ha solicitado a Saigon Glory la reevaluación de la garantía en cinco ocasiones, sin obtener respuesta. En septiembre pasado, el banco anticipó los costos de la reevaluación.
En concreto, el valor de la garantía, que es el futuro inmueble de la Torre A (aún no completado), se ha revalorizado en 4.653 millones de VND según el Certificado de Valoración de fecha 30 de agosto de 2023, emitido por DPV Co., Ltd. (el socio de franquicia autorizado a utilizar la marca Colliers Investment Management and Real Estate Services Group en Vietnam).
El valor de la garantía, que es la contribución de capital de Saigon Glory, se ha revaluado en -1.028 mil millones de VND según el informe de valoración de la contribución de capital de septiembre de 2023 de DSC Securities Joint Stock Company - sucursal de la ciudad de Ho Chi Minh.
El proyecto Spirit of Saigon ha estado detenido durante varios meses (Foto: Quang Anh).
El banco explicó que anteriormente, el valor de la Torre A según el certificado de valoración de Indochina Valuation era de 11.551 mil millones de VND, el valor de la Torre A después de que se completara la construcción al 31 de diciembre de 2024, asumiendo que Saigon Glory tuviera fondos suficientes para completar el proyecto.
Cabe señalar que, en su informe a la Bolsa de Valores de Hanoi (HNX), Saigon Glory afirmó que utilizó 9,915 billones de VND de los 10.000 billones de VND en bonos obtenidos para reestructurar la deuda, y 85 billones de VND para financiar el proyecto.
En septiembre de este año, mientras que la Torre A (parte del complejo de torres) solo contaba con cuatro plantas en bruto, Saigon Glory detuvo la construcción y no tiene planes concretos de reanudarla. Además, según el informe de valoración de la participación accionaria de Saigon Glory realizado por DSC Securities Company, la cuenta de Saigon Glory no contaba con fondos suficientes para la construcción.
La empresa tiene cuentas por cobrar vencidas de terceros por más de 19 billones de VND, que DSC considera improbables de recuperar. Por lo tanto, DPV Co., Ltd. ha valorado el activo inacabado de la Torre A en 4.653 billones de VND.
En cuanto a los activos que representan la aportación de capital de Saigon Glory Company, el valor inicial de la garantía ascendía a 7 billones de VND. A septiembre de 2023, según una evaluación independiente de DSC, los activos de la empresa, incluyendo proyectos, efectivo y cuentas por cobrar, se consideraron insuficientes para cubrir la deuda total de la empresa (aproximadamente 32 billones de VND).
En particular, la mayor pérdida en los activos de Saigon Glory corresponde a las cuentas por cobrar a terceros por un valor superior a 19 billones de VND, cuya recuperación total es improbable. Por lo tanto, el banco concluyó que el valor razonable del capital social al 1 de septiembre de 2023 era negativo en 1.028 billones de VND según el escenario base.
El escenario relativo a las cuentas por cobrar de Saigon Glory según la evaluación del banco (Fotografía tomada del acta de la reunión del 6 de octubre de 2023).
El acta indica que durante la reunión, el banco solicitó a Saigon Glory que entregara las garantías (entregando documentos y realizando inspecciones in situ, firmando contratos de autorización según sea necesario para facilitar la subasta de los activos) antes del 31 de octubre de 2023.
Según el banco, si la subasta no se ha llevado a cabo o no ha tenido éxito, las partes tienen derecho a acordar la búsqueda de un comprador, pero se requiere la aprobación del tenedor del bono antes de venderle. Si la subasta tiene éxito, Saigon Glory no tiene derecho a buscar un comprador.
Según los términos del contrato de gestión de garantías, el producto de la venta de las garantías se utilizará para cubrir los costos de venta, impuestos, comisiones, etc., y posteriormente se destinará al pago a los tenedores de bonos. Los fondos restantes (si los hubiera) se devolverán a los garantes.
Si los ingresos de la venta de la garantía aún son insuficientes para cubrir las obligaciones de la deuda de los bonos, Saigon Glory está obligada a realizar pagos adicionales según lo estipulado en el artículo 307 del Código Civil.
El proyecto Spirit of Saigon está ubicado en la privilegiada zona inmobiliaria del Distrito 1, Ciudad Ho Chi Minh (Foto: Khong Chiem).
Saigon Glory ha programado la entrega de los documentos de manejo de garantías para el 31 de noviembre.
Saigon Glory Co., Ltd. ha enviado una respuesta por escrito al banco y a Tan Viet Securities para aclarar algunas cuestiones relacionadas con la entrega de activos colaterales.
Saigon Glory declaró que las partes involucradas no han reconocido el valor de la garantía, que constituye la aportación de capital a Saigon Glory, como 0 VND. Por lo tanto, modificar el valor de este activo a -1.028.300 millones de VND no refleja con precisión el contenido de la reunión entre las partes. Hasta la fecha, la empresa no ha recibido del banco ningún certificado de valoración ni informe de tasación de la garantía.
Saigon Glory indicó que desde la reunión tripartita del 6 de octubre, el banco aún no ha aclarado el proceso de entrega de garantías, no ha enviado la lista del personal responsable de recibir las garantías ni ha proporcionado los documentos necesarios que requieren la aprobación de la Junta de Miembros de Saigon Glory para la entrega de garantías.
Saigon Glory afirmó que todavía está en el proceso de revisar y categorizar los documentos de transferencia y enfrenta dificultades porque los miembros de la Junta Directiva no asisten a las reuniones cuando son convocados para verificar los registros de la empresa.
Por ello, esta compañía propone posponer la entrega de los documentos relacionados hasta que las cuestiones mencionadas hayan sido aclaradas por todas las partes, con el objetivo de completarla antes del 31 de noviembre, tal y como se discutió en la reunión del 6 de octubre.
La compañía también indicó que coordinará y realizará todos los esfuerzos posibles para agilizar la entrega de los activos en garantía para su procesamiento de acuerdo con lo establecido en los contratos hipotecarios y documentos de bonos emitidos, asegurando los plenos derechos de todas las partes involucradas y cumpliendo con las regulaciones legales.
En 2020, Saigon Glory Co., Ltd. recaudó 10 billones de VND mediante 10 tramos de bonos con vencimientos de 3 a 5 años y una tasa de interés mínima del 11 % anual durante el primer año. De esta cantidad, 5 billones de VND vencieron entre junio y julio de 2023 y 5 billones de VND vencieron en agosto de 2025.
En octubre de 2022, tras la controversia generada en el mercado financiero en torno a la capacidad de la compañía para reembolsar bonos, relacionada con el arresto de los líderes del Grupo Van Thinh Phat, Saigon Glory se comprometió a recomprar la totalidad de los bonos por valor de 10.000 billones de VND antes de lo previsto, en dos fases. La fase 1 implicó la recompra de bonos por valor de 5.000 billones de VND a más tardar el 12 de junio de 2023, mientras que la fase 2 implicó la recompra de los bonos a más tardar el 12 de junio de 2024.
El pasado mes de abril, Saigon Glory informó a la Bolsa de Valores de Hanói sobre el pago de capital e intereses de sus bonos con vencimiento en 2022. En 2022, la compañía realizó 40 pagos de intereses sobre las 10 emisiones de bonos mencionadas, por un total de casi 1,11 billones de VND.
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