Cómo prevenir el fenómeno de los ejércitos azules y rojos en las subastas de activos

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Continuando con la VI Sesión, en la mañana del 28 de noviembre, la Asamblea Nacional discutió en el salón el proyecto de Ley que modifica y complementa varios artículos de la Ley de Subastas de Bienes Raíces. Los delegados apreciaron altamente la consideración del Gobierno de modificar y complementar la Ley de Subastas de Propiedades para digitalizar, prevenir y combatir la corrupción, la negatividad, el despilfarro, superar las limitaciones y deficiencias institucionales, promover la publicidad y la transparencia de las actividades de subastas y mejorar la eficacia y eficiencia de la gestión estatal de las subastas de propiedades.

Uno de los temas que interesa y sobre el que opinan muchos delegados es el importe del depósito, los derechos y responsabilidades de la persona que posee el inmueble a subastar, los participantes en la subasta, el subastador, la organización de la subasta del inmueble...

El mayor fallo es determinar el “capital real” de los participantes en la subasta.

El delegado Tran Van Khai (delegación de Ha Nam ) afirmó que modificar y complementar la Ley de Subastas de Propiedades es extremadamente necesario y urgente, contribuyendo a prevenir el acoso, el abuso que causa desorden y la pérdida de presupuesto en este campo.

Los delegados mencionaron el fenómeno de los "corredores de subastas", las "tropas azules y rojas" que andan desenfrenadas, se confabulan, distorsionan los resultados de las subastas y amenazan a los participantes con "deprimir los precios"; Ofrecer precios muy altos por algunos terrenos, luego "abandonar los yacimientos", crear niveles de "precios virtuales" para manipular el mercado... Los delegados indicaron que, para prevenir este fenómeno, el proyecto de ley estipula un manejo estricto de las "filtraciones de información", lo cual es necesario. Sin embargo, según el delegado Tran Van Khai, es necesario estudiar y complementar las regulaciones que prohíben la organización de subastas de activos y el Consejo de Subastas de Activos para que las personas sin suficiente capacidad financiera o "capital" puedan participar en las subastas de activos.

Respecto de los actos prohibidos, la actual Ley de Subastas de Bienes Raíces no regula la cuestión de la determinación de los recursos financieros de los participantes en la subasta. Según el delegado, esto lleva a la situación de aprovechar las subastas para perturbar el mercado de tierras o "subastas por cuenta ajena" por falta de recursos económicos, confiando en muchos casos enteramente en avales bancarios...

En la reciente práctica de subastas de derechos de uso de la tierra, el delegado Tran Van Khai dijo que el mayor problema en la actualidad es también el mayor vacío legal para determinar la capacidad financiera "real" de los participantes en las subastas de derechos de uso de la tierra.

“Esto no se trata solo de la Ley de Tierras, sino también de una compleja especulación. Pueden aprovecharse de la subasta, verse interferidos por fuentes de "capital negro", apropiarse indebidamente o blanquear dinero... lo que facilita que los activos subastados se retrasen, prolonguen, exploten y utilicen según las intenciones de empresas u otras fuerzas”, advirtió el delegado de Ha Nam.

Del análisis anterior, según el delegado, por una parte, es necesario estudiar y perfeccionar la reglamentación sobre 8 supuestos de subasta del artículo 118 de la Ley de Tierras. Por otra parte, es necesario estudiar y agregar más regulaciones: prohibir estrictamente a los participantes de subastas no tener suficientes recursos financieros o utilizar fuentes de capital no transparentes para participar en subastas o asociarse con participantes de subastas autorizados o pujar por segundos o terceros en el punto 5, artículo 9 de la Ley de Subastas de Propiedades reformada en esta ocasión.

Esto permitirá superar el acoso en las subastas de derechos de uso de tierras con fuentes de capital no transparentes, donde los participantes en las subastas pueden pagar precios "altísimos" y luego abandonar sus depósitos, distorsionando el mercado de tierras o compitiendo por el derecho a comprar activos "intangibles" de valor económico , comercial, de seguridad y social...

Respecto de quienes no están autorizados a participar en el registro de subastas de propiedades, los delegados sugirieron que es necesario agregar regulaciones sobre capacidad financiera insuficiente (para determinar los antecedentes financieros de los participantes de la subasta en los registros, identificando claramente la profesión, el trabajo, la fuente de capital, el historial de participación en subastas, el pago de impuestos, las violaciones administrativas y económicas, etc.).

Estas adiciones son muy necesarias, especialmente para quienes participan en subastas de activos muy valiosos, activos intangibles como derechos de uso de la tierra, derechos de explotación minera o derechos de uso forestal. Los derechos de uso de la tierra, en muchos casos, son activos muy importantes, tienen importancia para el desarrollo socioeconómico y un uso a largo plazo relacionado con la seguridad económica y la defensa nacional. Por lo tanto, no todos tienen la capacidad financiera suficiente para participar en las subastas, señaló el delegado.

No permitamos la corrupción y la negatividad en el ámbito de las subastas de propiedades.

Compartiendo la misma opinión, el delegado Duong Khac Mai (delegación de Dak Nong) dijo que actualmente, en las actividades de subasta, todavía hay deficiencias y aspectos negativos como: La situación de "equipo azul, equipo rojo": colusión entre personas con activos subastados y organizaciones de subastas. La normativa sobre la aplicación de las subastas en línea aún presenta algunas limitaciones y deficiencias...

Por lo tanto, el delegado sugirió que el organismo redactor continúe revisando e institucionalizando plenamente las directrices, políticas y estrategias del Partido y del Estado sobre la promoción de la reforma administrativa, la reforma judicial, la prevención y el combate a la corrupción y la negatividad en el manejo de los activos públicos, sin dejar lagunas ni deficiencias para los sujetos corruptos y negativos en el campo de las subastas de activos.

Al mismo tiempo, continuar investigando y regulando estrictamente los derechos y responsabilidades de los propietarios de propiedades, los participantes en subastas de propiedades, los subastadores y las organizaciones de subastas de propiedades; Normativa específica sobre la aplicación de las tecnologías de la información y la transformación digital en las actividades de subasta de activos, especialmente las subastas de activos propiedad del Estado; Para los activos estatales con un precio inicial de más de 500 millones de VND, es obligatorio realizar una subasta en línea.

Respecto del inmueble para ejecución de sentencia, el delegado dijo que se trata de un inmueble especial. Por otra parte, el albacea es únicamente la persona que tiene derecho a subastar el inmueble conforme a las disposiciones de la ley (no el usuario o propietario del inmueble). Por lo tanto, el organismo redactor necesita estudiar y contar con una reglamentación separada de acuerdo con las normas sobre ejecución de sentencias, así como garantizar los derechos de los propietarios y usuarios de los inmuebles.

"Ejército azul, ejército rojo" es cada vez más sofisticado

Mientras tanto, el delegado Pham Duc An (delegación de Hanoi) dijo que el informe del Gobierno y el Ministerio de Justicia mencionan cuestiones negativas que surgen durante el proceso de subasta, como subastadores que violan la ley y la ética profesional y que están sujetos a sanciones administrativas y penales.

La delegación de Hanoi comentó que la situación de colusión en las ofertas, "equipo azul, equipo rojo", intermediarios y amenazas y coerción es bastante sofisticada y tiende a volverse cada vez más complicada. Por lo tanto, al modificar la ley, debe haber regulaciones estrictas, públicas y transparentes para prevenir estos actos.

Respecto a la normativa relacionada con los depósitos, los delegados señalaron que es necesario analizarla a fondo desde dos aspectos, incluyendo la necesidad de modificar el artículo 51 para evitar la manipulación de precios, que causa dificultades tanto a las agencias de valoración como a los participantes de las subastas. Además, es necesario reforzar la responsabilidad del Ministerio de Justicia en el artículo 77 del proyecto de ley en la recolección y compilación de información de las organizaciones que participan en las subastas para detectar irregularidades, y coordinar con el Ministerio de Seguridad Pública para investigar y manejar.

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