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| La liquidez en el mercado inmobiliario está mejorando gradualmente. (Foto: Thanh Son) |
Los precios de alquiler de suelo industrial aún tienen margen para aumentar en los próximos 2 años
Una encuesta realizada por CBRE Vietnam Co., Ltd. muestra que la demanda positiva de muchas industrias y muchas nacionalidades ayuda a impulsar el crecimiento del alquiler en muchas localidades. Al mismo tiempo, se prevé que los precios de alquiler de naves ya construidas aumenten ligeramente, entre un 2 y un 4 % anual, en los próximos dos años. Los proyectos nuevos con buenas especificaciones y ubicaciones convenientes tendrán precios de alquiler más altos que el promedio del mercado.
En los tres trimestres de 2023, los inquilinos de China, Vietnam, Japón, EE. UU. y la Unión Europea (UE) son inversores activos que buscan terrenos industriales y almacenes en el mercado vietnamita; representando alrededor del 70 - 80% del número de consultas de arrendamiento a CBRE tanto en el Sur como en el Norte.
Al evaluar las tendencias futuras, la Sra. Nguyen Hoai An, Directora Senior de CBRE Vietnam - Sucursal de Hanoi , comentó que el mercado inmobiliario industrial de Vietnam seguirá teniendo muchos cambios con la expectativa de crecimiento de la inversión extranjera directa (IED), el cambio y la diversificación de las industrias de las empresas de IED.
En particular, según la Sra. An, la tendencia se centrará más en el sector de alta tecnología. Al mismo tiempo, cada vez más empresas e inquilinos incluyen los objetivos de desarrollo sostenible en los criterios para elegir ubicaciones para desarrollar fábricas y alquilar almacenes. Este será un factor que impulsará el desarrollo de nueva oferta de edificios verdes en el futuro.
Cushman & Wakefield Vietnam también cree que el mercado logístico será la "gallina de los huevos de oro" en Vietnam porque este es el destino principal de los inversores globales en la industria logística en la región Asia- Pacífico .
La encuesta anual de Cushman & Wakefield a los principales clientes globales en 2022 encontró que más del 60% de los encuestados clasificaron a la India como su mercado emergente preferido (excluyendo China continental) para invertir. Sobre la base de la primera y segunda preferencia, Vietnam fue el mercado emergente elegido, capturando casi el 80% de los votos, superando ampliamente el 75% de la India, citó la compañía.
La Sra. Trang Bui, directora general de Cushman & Wakefield Vietnam, comentó que en los últimos meses del año, cuando se prevé que aumente la demanda del mercado minorista, la "sed" de suministro de fábricas y almacenes se intensificará aún más.
Actualmente el suministro total de almacenes en Hanoi y Ciudad Ho Chi Minh. Ciudad Ho Chi Minh sólo alcanzó 2.022.000 m2 y 5.130.000 m2 respectivamente. Los parques industriales y la logística de almacenes en las principales ciudades, especialmente Hanoi y Ho Chi Minh, están experimentando altas tasas de ocupación, y en algunos lugares alcanzan casi el 100%.
La demanda crecerá en el próximo tiempo. Especialmente cuando la oferta no puede satisfacer la demanda, aumenta la presión competitiva sobre las empresas minoristas y de transporte.
¿Por qué el mercado está difícil pero los precios de los apartamentos no bajan?
En el anuncio del informe "Evaluación del proceso de recuperación del mercado inmobiliario de Vietnam en el tercer trimestre de 2023 y pronóstico de la situación del mercado en el cuarto trimestre de 2023" de la Asociación de Corredores Inmobiliarios de Vietnam (VARS), la tarde del 12 de octubre, la Sra. Pham Thi Mien, subdirectora del Departamento de Investigación de Mercado y Consultoría de Promoción de Inversiones Inmobiliarias (VARS), afirmó que la liquidez en el mercado inmobiliario está mejorando gradualmente.
Según la Sra. Mien, en el tercer trimestre, el mercado registró 5.750 transacciones en todos los segmentos; Esta cifra es 1,5 veces mayor que la del segundo trimestre y más del doble que la del primer trimestre. En particular, las transacciones provienen principalmente del segmento de apartamentos y de productos con precios inferiores a 3 mil millones de VND.
Sin embargo, en los primeros 9 meses de este año, el volumen de transacciones fue sólo del 50% en comparación con el mismo período del año pasado.
Al margen del anuncio del informe, el Sr. Le Dinh Chung, Director General de SGO Homes Real Estate Investment and Development JSC, dijo que el mercado inmobiliario actualmente es muy "paradójico". Es decir, aunque el mercado está difícil, los precios de los inmuebles no bajan, especialmente en el segmento de departamentos residenciales.
El fenómeno de precios altos, en aumento o estancados se aplica principalmente a los productos en el centro de las grandes ciudades. La razón de que no disminuyan se debe a la escasez de oferta y a la limitación de terrenos. Si bien el gobierno está eliminando activamente los obstáculos para nuevos proyectos, el progreso sigue siendo lento y tardará mucho en tener productos disponibles, afirmó el Sr. Chung.
Además, este dirigente también dijo que debido a los mayores costos de insumos como el impuesto territorial según el nuevo marco de precios, está bastante cerca del mercado. O antes, los impuestos se podían pagar en cada fase del proyecto, pero ahora hay que pagarlos en un corto periodo de tiempo, lo que obliga a los inversores a preparar grandes flujos de caja y no es fácil pedir prestado a los bancos.
El precio de las materias primas ha aumentado y los productos lanzados más tarde al mercado son más caros que los lanzados antes, debido a la necesidad de invertir en comodidades adicionales y un mayor nivel de acabado. Con estos factores, el Sr. Chung afirmó que los precios de los productos de apartamentos en los centros urbanos sólo pueden permanecer iguales o aumentar, pero no pueden disminuir.
En la misma ruta, los precios de las tierras agrícolas en Binh Duong son tres veces más altos que en Ciudad Ho Chi Minh.
Información en Vietnamnet, relacionada con la compensación para los hogares cuyas tierras fueron recuperadas en la ciudad de Thu Duc, en la reunión con los votantes antes de la 6ª sesión de la 15ª Asamblea Nacional, Unidad No. 1 de la ciudad. El 11 de octubre, algunos votantes expresaron su opinión de que, aunque se encuentran en la misma calle en el barrio de Long Binh, el precio de la tierra agrícola en Binh Duong es tres veces más alto que en la ciudad de Ho Chi Minh.
Con respecto a este tema, el Departamento de Economía de Tierras, Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente (TN&MT) de Ciudad Ho Chi Minh dijo que el precio específico de la tierra para el cálculo de la compensación en el proyecto de la carretera de circunvalación 3 de Ciudad Ho Chi Minh a través de la ciudad de Thu Duc es cercano al precio de transferencia real en el mercado.
El Comité Popular de la ciudad de Thu Duc ha contratado una unidad de consultoría para preparar un certificado con muestras de información que comparen los precios de las tierras agrícolas y otros tipos de tierras que se han transferido con éxito en el mercado.
Antes de presentarlo al Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente para su presentación al Consejo de Valoración de Tierras de la Ciudad de Ho Chi Minh para su consideración, evaluación y aprobación, el Comité Popular de la Ciudad de Thu Duc publicó y recopiló opiniones de las personas cuyas tierras fueron recuperadas.
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| Se encuentra en construcción una sección del componente 1A, sección Tan Van - Nhon Trach, fase 1 de la circunvalación 3 de la ciudad de Ho Chi Minh. (Fuente: Vietnamnet) |
Anteriormente, en la ciudad de Thu Duc, se implementó el proyecto componente 1A, sección Tan Van - Nhon Trach, fase 1, perteneciente a la carretera de circunvalación 3 de la ciudad de Ho Chi Minh. El Comité Popular de la ciudad de Thu Duc aprobó el plan de compensación, la mayoría de la gente está de acuerdo con el precio de la tierra, por lo que el Comité Popular de la ciudad de Thu Duc completó el pago para implementar la adquisición de tierras.
Según la División de Economía de Tierras, Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente de la ciudad de Ho Chi Minh, el precio específico de la tierra para calcular la compensación cuando el Estado recupere tierras en el proyecto Ring Road 3 se ha equilibrado con los proyectos que se están implementando en la ciudad de Thu Duc.
Se sabe que algunas localidades determinan los precios de los terrenos agrícolas recopilando datos de precios de los terrenos residenciales y luego restando las obligaciones financieras que deben cumplirse. Los precios de las tierras agrícolas recopilados de la manera antes mencionada no son consistentes con la Circular No. 36/2014/TT-BTNMT del 30 de junio de 2014 del Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente.
El Comité Directivo del componente 2 del proyecto de inversión en la construcción de la carretera de circunvalación 3 de la ciudad de Ho Chi Minh acaba de actualizar los resultados de la adquisición de tierras, la compensación, el apoyo y el reasentamiento en la ciudad de Thu Duc y los distritos de Cu Chi, Hoc Mon y Binh Chanh.
Al 12 de octubre, de un total de 410.439 hectáreas de tierra que debían recuperarse de 1.678 hogares, las localidades habían recuperado y entregado 390.069 hectáreas de tierra a los inversionistas, alcanzando una tasa del 95,04%.
De éstos, sólo el distrito de Hoc Mon ha completado la adquisición de tierras y entregado el sitio al inversor del proyecto Ho Chi Minh City Ring Road 3 con un área de casi 90 hectáreas.
Hasta la fecha, 1.243 hogares afectados han recibido una compensación por un importe total de más de 6,510 billones de VND, alcanzando una tasa del 74,08%.
Normativa sobre la construcción de viviendas en terrenos destinados a cultivos perennes
En los artículos 6 y 170 de la Ley de Tierras de 2013, los usuarios de tierras agrícolas están obligados a utilizar la tierra de conformidad con la planificación, el plan de uso de la tierra, el propósito del uso de la tierra, los límites de las parcelas, las regulaciones sobre la profundidad subterránea y la altura sobre la cabeza, proteger las obras públicas subterráneas y cumplir con otras disposiciones legales pertinentes.
Al mismo tiempo, de acuerdo con el apartado 1 del artículo 10 de la Ley de Tierras de 2013, las tierras para el cultivo de cultivos perennes pertenecen al grupo de tierras agrícolas no destinadas a fines residenciales. Por lo tanto, a los hogares y a las personas no se les permite construir casas en terrenos utilizados para el cultivo de cultivos perennes.
En caso de que un hogar o individuo quiera construir una casa en un terreno destinado a cultivos perennes, deberá realizar trámites para cambiar el uso del terreno de suelo agrícola a suelo residencial (o de hecho, también se le denomina suelo residencial).
De conformidad con la cláusula 1 del artículo 57 de la Ley de Tierras de 2013, los siguientes casos de cambio de propósito de uso de la tierra deben ser permitidos por los organismos estatales competentes:
Convertir tierras de cultivo de arroz en tierras de cultivo perenne, tierras forestales, tierras de acuicultura y tierras para la producción de sal.
Conversión de tierras para el cultivo de otros cultivos anuales en tierras para acuicultura salada, tierras para la producción de sal o tierras para acuicultura en forma de estanques, lagos o lagunas.
Conversión de tierras forestales de uso especial, tierras forestales protectoras y tierras forestales de producción a otros fines dentro del grupo de tierras agrícolas.
Convertir tierras agrícolas en tierras no agrícolas.
Convertir tierras no agrícolas asignadas por el Estado sin pago de derechos de uso de la tierra en tierras no agrícolas asignadas por el Estado con pago de derechos de uso de la tierra o arrendamiento de tierras.
Convertir tierras no agrícolas que no sean residenciales en tierras residenciales.
Convertir terrenos para construcción de obras públicas, terrenos utilizados para fines públicos con fines comerciales, terrenos para producción no agrícola y negocios que no sean terrenos comerciales o de servicios, en terrenos comerciales o de servicios; Conversión de terrenos comerciales, terrenos de servicio y terrenos para la construcción de obras públicas en terrenos para instalaciones de producción no agrícola.
En resumen, en caso de que un hogar o individuo quiera cambiar el propósito de uso de la tierra para cultivos perennes a tierra residencial, se requiere permiso del organismo estatal competente. En otras palabras, si desea convertir tierras para cultivos perennes en tierras residenciales, debe solicitar permiso al organismo estatal competente.
De conformidad con la Cláusula 2 del Artículo 59 de la Ley de Tierras de 2013, el Comité Popular a nivel de distrito decide asignar tierras, arrendar tierras y permitir el cambio de propósito del uso de la tierra en los siguientes casos:
Asignación de tierras, arrendamiento de tierras, permiso para cambiar el uso de la tierra para hogares e individuos. En caso de arrendamiento de tierras a hogares e individuos, permitiendo la conversión del uso de tierras agrícolas a fines comerciales y de servicios con una superficie de 0,5 hectáreas o más, debe haber aprobación por escrito del Comité Popular Provincial antes de tomar una decisión.
Asignación de tierras a comunidades residenciales.
Por lo tanto, en caso de que un hogar o individuo quiera cambiar el propósito de uso de la tierra para cultivos perennes a tierra residencial, debe obtener permiso del Comité Popular del distrito donde se encuentra la tierra.
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