Una de las novedades destacables del Decreto 261/2025/ND-CP es la regulación de que el monto de dinero que deben pagar los inversionistas es equivalente al valor del fondo de tierras invertido en la construcción del sistema de infraestructura técnica que debe reservarse para la construcción de viviendas sociales.
Anteriormente, el Decreto No. 100/2024/ND-CP no estipulaba específicamente cómo calcular el dinero de reemplazo del 20% del fondo de tierra del proyecto para vivienda social; la determinación a menudo se realiza después de la finalización de la infraestructura técnica, lo que genera diferentes entendimientos y aplicaciones entre localidades, causando dificultades en el cálculo y la recaudación.
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En concreto, el Decreto No. 261/2025/ND-CP modifica y complementa la Cláusula 2, la Cláusula 3, la Cláusula 4 y añade la Cláusula 2a después de la Cláusula 2, Artículo 19 del Decreto No. 100/2024/ND-CP que regula el caso de pago de dinero equivalente al valor del fondo de tierras invertido en la construcción de sistemas de infraestructura técnica para construir viviendas sociales.
De acuerdo con la nueva normativa, el importe que debe pagar el inversor es equivalente al valor del fondo de suelo residencial invertido en la construcción del sistema de infraestructura técnica que debe reservarse para la construcción de viviendas sociales, incluyendo: Tasa de uso del suelo del 20% del área de suelo residencial del proyecto determinado de acuerdo con las disposiciones de la ley de tierras; El importe equivalente al coste de inversión de la construcción del sistema de infraestructura técnica se determina por la relación del 20% del área de suelo residencial con el área total de suelo del proyecto multiplicado por el coste total de inversión de la construcción del sistema de infraestructura técnica del proyecto calculado de acuerdo con la tasa de capital de inversión para la construcción de la infraestructura técnica anunciada por el Ministro de Construcción al momento de calcular la tasa de uso del suelo de acuerdo con las disposiciones del Punto a de esta Cláusula, excluyendo el coste de nivelación y recuperación de tierras en caso de que el proyecto tenga un elemento de recuperación marina.
El Decreto 261/2025/ND-CP complementa la regulación de que en caso de que el inversor se retrase en el pago de dinero de acuerdo con las disposiciones anteriores, debe pagar intereses por demora (o un monto equivalente a los intereses por demora) por el monto prescrito anteriormente de acuerdo con las disposiciones de la ley de administración tributaria.
La cantidad de dinero pagada por el inversor de acuerdo con las normas anteriores debe ingresarse en el presupuesto local y administrarse y utilizarse de acuerdo con las disposiciones de la ley sobre el presupuesto estatal y la ley sobre el Fondo Nacional de Vivienda.
En el caso de que el inversionista de un proyecto de inversión en construcción de vivienda comercial haya pagado dinero equivalente al valor del fondo de tierra para vivienda social e invertido en el sistema de infraestructura técnica de acuerdo con las regulaciones anteriores, la obligación respecto de la vivienda social se habrá cumplido.
Al mismo tiempo, el Decreto No. 261/2025/ND-CP también modifica y complementa la Cláusula 1 y la Cláusula 2 del Artículo 30 del Decreto No. 100/2024/ND-CP estipulando las condiciones de ingresos para disfrutar de las políticas de apoyo a la vivienda social de la siguiente manera:
Para los sujetos especificados en las Cláusulas 5, 6 y 8 del Artículo 76 de la Ley de Vivienda, se deben cumplir las siguientes condiciones de ingresos: Si el solicitante es soltero o se declara soltero, el ingreso mensual promedio no debe superar los 20 millones de VND, calculados según la Tabla de Salarios y Sueldos confirmada por la agencia, unidad o empresa donde trabaja el solicitante. Si el solicitante es soltero o se declara soltero y tiene un hijo menor de edad a cargo, el ingreso mensual promedio no debe superar los 30 millones de VND, calculados según la Tabla de Salarios y Sueldos confirmada por la agencia, unidad o empresa donde trabaja el solicitante.
Si el solicitante está casado conforme a la ley, tanto él como su cónyuge deben tener un ingreso mensual promedio total no superior a 40 millones de VND, calculado según la Tabla de Salarios y Sueldos confirmada por la agencia, unidad o empresa donde trabaja el solicitante. El plazo para determinar la condición de ingresos, según lo estipulado en los puntos a) y b) anteriores, es de 12 meses consecutivos, contados a partir de la fecha de confirmación por la autoridad competente.
Con base en las condiciones y niveles de ingresos de cada área de la localidad, las políticas preferenciales de vivienda para cuadros, funcionarios, empleados públicos y el número de dependientes de acuerdo con las disposiciones de la ley, el Comité Popular Provincial está autorizado a decidir sobre el coeficiente de ajuste de ingresos especificado en los puntos a) y b) anteriores, pero sin exceder la relación entre el ingreso per cápita promedio en la localidad y el ingreso per cápita promedio de todo el país; decidir sobre políticas para incentivar el acceso a la vivienda social para los beneficiarios de las políticas de apoyo a la vivienda social con 3 o más dependientes en el mismo hogar.
En caso de que el sujeto señalado en el inciso 5 del artículo 76 de la Ley de Vivienda no cuente con Contrato de Trabajo, deberá asegurar las condiciones de ingreso a que se refiere el inciso 1 y ser acreditado por el organismo policial de nivel comunal donde resida permanente o temporalmente o donde resida actualmente.
Dentro de los 07 días a partir de la fecha de recepción de la solicitud de confirmación, la agencia policial a nivel comunal de la residencia permanente o temporal o del lugar de residencia en el momento de la solicitud de confirmación, con base en la información de la base de datos de población, confirmará la condición de ingresos.
Así, según la nueva normativa, las personas de bajos ingresos que viven en zonas urbanas, los cuadros, funcionarios, empleados públicos, trabajadores solteros o solteros con un ingreso medio no superior a 20 millones de VND al mes podrán comprar viviendas sociales.
En caso de crianza de hijos menores de 18 años, el ingreso máximo se eleva a 30 millones de VND al mes. Para las personas casadas, el ingreso total de la pareja no supera los 40 millones de VND al mes.
Además, el Comité Popular Provincial puede ajustar el coeficiente de ingresos de acuerdo con las realidades locales y emitir políticas de incentivos para los hogares con tres o más dependientes.
Anteriormente, la normativa anterior solo permitía la compra de vivienda social a personas solteras con ingresos no superiores a 15 millones de VND al mes y a parejas casadas con ingresos no superiores a 30 millones de VND al mes. Por lo tanto, aumentar el nivel de ingresos para la compra de vivienda social se ajusta a las fluctuaciones de precios y al coste de la vida, ampliando las oportunidades de acceso para funcionarios, empleados públicos, trabajadores y personas de bajos ingresos en zonas urbanas.
Además, el Decreto también establece claramente que la tasa de interés actual para préstamos de vivienda social bajo el Decreto No. 100/2024/ND-CP es de 6.6%/año (igual a la tasa de interés de préstamo para hogares pobres prescrita por el Primer Ministro de vez en cuando). Esta tasa de interés es actualmente más alta que la tasa de interés de préstamo aplicada a sujetos bajo otros programas. Por lo tanto, el Decreto No. 261/2025/ND-CP ha modificado y complementado la Cláusula 4, Artículo 48 del Decreto No. 100/2024/ND-CP en la dirección de reducir las tasas de interés de préstamo de la siguiente manera: La tasa de interés de préstamo es de 5.4%/año. La tasa de interés de deuda vencida es de 130% de la tasa de interés de préstamo. En caso de que sea necesario cambiar la tasa de interés de préstamo, el Banco de Vietnam para Políticas Sociales presidirá y coordinará con el Ministerio de Construcción y las agencias relevantes para presentarlo al Primer Ministro para su consideración y decisión.
Al mismo tiempo, el Decreto No. 261/2025/ND-CP también modifica y complementa el Punto b, Cláusula 2, Artículo 67 del Decreto No. 100/2024/ND-CP sobre las condiciones de ingresos para la compra o arrendamiento de viviendas para las Fuerzas Armadas Populares en los casos en que el solicitante esté casado de acuerdo con las disposiciones de la ley. En consecuencia, el cónyuge del solicitante que no esté sujeto a las disposiciones de la Cláusula 7, Artículo 76 de la Ley de Vivienda debe tener un ingreso mensual total que no exceda 1,5 veces el ingreso total de un oficial con el rango de Coronel (incluido el salario básico y las asignaciones según lo prescrito) confirmado por la agencia, unidad o empresa donde trabaja el solicitante. En caso de que el cónyuge del solicitante esté sujeto a las disposiciones de la Cláusula 5, Artículo 76 de la Ley de Vivienda y no haya un Contrato Laboral, la confirmación de las condiciones de ingresos se realizará de acuerdo con las disposiciones de la Cláusula 2, Artículo 30 del Decreto 100/2024/ND-CP./.
Fuente: https://www.tayninh.gov.vn/thong-tin-tuyen-truyen/nguoi-doc-than-co-thu-nhap-binh-quan-khong-qua-20-trieu-dong-thang-duoc-mua-nha-o-xa-hoi-1025673
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