Retener a los inquilinos con incentivos y descuentos
Recientemente, un sistema de oficinas en Ciudad Ho Chi Minh, con instalaciones en el Distrito 1, Phu Nhuan, Tan Binh, lanzó un paquete de descuento sin precedentes para sus inquilinos: alquile 2 y obtenga 1 gratis. Según información de este sistema de alquiler de oficinas, en el segmento tradicional, los inquilinos que alquilan 2 m² obtienen 1 m² adicional. Por ejemplo, si un inquilino alquila una oficina de 200 m², podrá usar una de 300 m².
Además del programa mencionado, esta unidad también ofrece un paquete de incentivos para nuevos contratos de alquiler: 2x1. En concreto, al firmar un contrato de alquiler de oficina de 2 años, los clientes reciben un año adicional de uso. Este sistema también ofrece mayor flexibilidad en el pago, como pagar 12 meses de alquiler y obtener 1 mes gratis, o 24 meses y obtener 3 meses gratis...
Además del sistema de oficinas con descuentos sin precedentes mencionado anteriormente, en Ciudad Ho Chi Minh, algunas unidades de alquiler han ajustado públicamente sus precios u ofrecido paquetes preferenciales, promociones con descuentos del 20% al 30%, e incluso del 50% del precio de alquiler a corto plazo. Con el aumento de los programas de descuento, han surgido algunas unidades de alquiler de oficinas de categoría A con precios que oscilan entre los 20 y los 45 USD/m²/mes. Anteriormente, las oficinas de categoría A en Ciudad Ho Chi Minh tenían precios de entre 35 y 70 USD/m²/mes.
La “ola” de desalojos ha obligado a muchos propietarios a ofrecer incentivos especiales para retener a los inquilinos.
Los precios de alquiler de oficinas de clase B también han disminuido drásticamente, de 20 a 35 USD/m² al mes a tan solo 10 a 30 USD/m² al mes, tras la aplicación de programas promocionales de alquiler de unidades. Este precio se considera favorable cuando los precios de alquiler de oficinas alcanzan su punto máximo tras un período de buen crecimiento.
Además de reducir los precios de alquiler y ofrecer buenas promociones, algunas unidades de alquiler también ofrecen políticas como apoyo para la compra de muebles para atraer nuevos inquilinos. Algunas unidades han dividido y alquilado pequeñas áreas para retener a negocios que han recortado personal, lo que les permite ser flexibles a la hora de encontrar locales de alquiler durante tiempos económicos difíciles. En particular, además de ajustar los precios de alquiler, algunas unidades de alquiler también tienen políticas para extender los plazos de pago o retrasar los pagos para clientes con dificultades de liquidez.
La oferta aumenta, los precios siguen bajando
Según JLL Vietnam, la oferta de oficinas en Ciudad Ho Chi Minh ha aumentado significativamente en los primeros meses de 2023. La superficie de oficinas de grado A en Ciudad Ho Chi Minh alcanza actualmente más de 308.325 m2, un aumento de 16.200 m2 en comparación con el trimestre anterior.
En el futuro próximo, Ciudad Ho Chi Minh recibirá nuevas fuentes de suministro cuando se complete y ponga en funcionamiento una serie de oficinas en alquiler. El continuo aumento de la oferta y la disminución de la demanda tras un período económico difícil indica que los precios de alquiler de oficinas se verán significativamente afectados.
Según los expertos de Knight Frank Vietnam, próximamente, la disponibilidad de espacio en Ciudad Ho Chi Minh alcanzará una cifra récord, llegando al 29% en el segmento de oficinas de Grado A. Esto se debe al aumento de la oferta en el segundo semestre de 2023. A partir de ahí, los precios de alquiler de oficinas, especialmente las de Grado A, podrían disminuir drásticamente hasta un 20% cuando la tasa de ocupación alcance el 75%.
Muchas oficinas de clase C de bajo costo tampoco pueden encontrar inquilinos durante tiempos económicos difíciles.
Knight Frank también pronostica que los alquileres de oficinas de Grado A disminuirán a US$53 por metro cuadrado por mes para fines de 2023, US$48,50 por metro cuadrado por mes para fines de 2024 y US$44,50 por metro cuadrado por mes para fines de 2025. Las tasas de vacancia también aumentarán al 29%, 24% y 32% respectivamente, lo que indica un cambio importante en el mercado de alquiler de oficinas de la ciudad.
Las oficinas de clase B enfrentan un panorama aún más sombrío, ya que este segmento será el más afectado por la tendencia del mercado de favorecer cada vez más a los inquilinos, lo que resultará en una competencia feroz.
Se pronostica que los alquileres de oficinas de grado B caerán a US$28,50/m2/mes para fines de 2023, US$26,50/m2/mes para fines de 2024 y US$24,50/m2/mes para fines de 2025. Las tasas de vacancia también aumentarán a 14%, 17% y 20% respectivamente cada año.
Muchos expertos afirman que el segmento de alquiler de oficinas en Ciudad Ho Chi Minh enfrenta una situación difícil debido a la ola de devoluciones de locales, junto con el fuerte aumento de la oferta en el segundo semestre de 2023. Si bien la oferta es abundante, el número de inquilinos de oficinas está disminuyendo, lo que obliga a muchas unidades de alquiler a competir ferozmente con promociones e incentivos para retener a los antiguos inquilinos y encontrar nuevos.
Esta difícil situación también ha provocado que muchos hermosos locales con altos precios de alquiler en el centro de Ciudad Ho Chi Minh se queden vacíos, dejando de ser priorizados como antes. Cada vez más empresas abandonan sus locales céntricos para trasladarse a distritos más alejados o incluso a zonas suburbanas y alquilar oficinas más económicas. Esta ola de retorno de locales no ha cesado y se espera que se extienda en el futuro próximo, hasta que el precio del alquiler se ajuste a un nivel aceptable para las empresas, lo que sin duda no ocurrirá a corto plazo.
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