Desarrollo de vivienda social en Ciudad Ho Chi Minh - Artículo final: Creación de un mecanismo transparente para prevenir la especulación

Para poner en práctica la política de vivienda social, Ciudad Ho Chi Minh necesita eliminar las barreras legales, aumentar la transparencia y armonizar los intereses entre las empresas y los ciudadanos.

Se necesitan más políticas para las empresas

Proyecto de vivienda social Thu Thiem Green House en el barrio de Cat Lai (Ciudad Ho Chi Minh ). El proyecto incluye 1.040 apartamentos de diferentes áreas, de uno a dos dormitorios, con un precio de venta de aproximadamente 25 millones de VND/m² y se inauguró a finales de 2024.

El Dr. Nguyen Kim Duc, subdirector del Instituto de Investigación y Consultoría para el Desarrollo Regional de la Universidad de Economía de la ciudad de Ho Chi Minh, dijo que las empresas inmobiliarias son entidades económicas y tienen responsabilidades sociales, por lo que las políticas deben ser lo suficientemente atractivas para que "quieran hacerlas" y "puedan hacerlas", en lugar de simplemente "ser alentadas a hacerlas".

Según el Dr. Duc, dadas las características de los precios de venta controlados, las políticas deben centrarse en reducir los costos de insumos y de oportunidad para las empresas. En cuanto a los costos de insumos, Ciudad Ho Chi Minh puede establecer un fondo centralizado para el desarrollo de viviendas sociales o una agencia especializada similar al modelo HDB (Singapur), encargada de preparar y gestionar fondos de terrenos limpios para que las empresas solo puedan construir.

Además, se ofrecen incentivos fiscales, exenciones de tasas por uso del suelo y políticas crediticias preferenciales estables tanto para inversores como para compradores. En cuanto a los costos de oportunidad, es necesario revisar los procedimientos, identificar los obstáculos adecuados en lugar de reducir los trámites y, al mismo tiempo, comprometerse con un plazo de tramitación claro y establecer un mecanismo específico de rendición de cuentas.

Además, el Sr. Nguyen Kim Duc propuso establecer un grupo de trabajo especial en Ciudad Ho Chi Minh para resolver rápida y completamente los trámites legales, ayudando a las empresas a sentirse seguras en sus inversiones. Solo cuando las empresas operan en un entorno estable, transparente y eficaz, la vivienda social puede desarrollarse de forma sostenible, satisfaciendo las necesidades reales de la población.

En el ámbito del negocio inmobiliario, el Sr. Nguyen Van Thanh Huy, subdirector general de Becamex IDC Corporation, propuso que el Estado priorice los fondos de tierras limpias y los entregue a las empresas de manera temprana para reducir los riesgos en la limpieza del sitio; al mismo tiempo, acortar el período de preparación de la inversión.

Además, el Sr. Huy propuso establecer un "canal verde" de trámites administrativos específico para proyectos de vivienda social, con plazos de tramitación claros para cada paso, evitando así la duplicación entre departamentos y sucursales. "Asimismo, queremos ampliar el acceso a fuentes de crédito preferencial a largo plazo, ya que, a pesar de ser grandes corporaciones, los proyectos de vivienda social aún necesitan capital con bajos intereses para garantizar su rotación", expresó el Sr. Huy.

En cuanto al mecanismo financiero, el Sr. Huy afirmó: «El Estado debe cubrir la diferencia, repartir una parte entre el coste real y el precio máximo, según la normativa, ayudando a las empresas a mantener un nivel mínimo de beneficios. A ello se suma un mecanismo preferencial en materia de impuestos, tasas de uso del suelo y tasas de transacción en la fase inicial, y un modelo transparente de colaboración público-privada para compartir los riesgos y fomentar la participación de las empresas en el desarrollo de vivienda social».

Crear mecanismos transparentes para evitar la especulación

Para limitar la especulación y garantizar que las políticas de vivienda social realmente lleguen a aquellos que realmente las necesitan, el abogado Tran Anh Tuan, del Colegio de Abogados de la ciudad de Ho Chi Minh, dijo que el Decreto 192 ha fortalecido significativamente las medidas de control posteriores a la inversión, con el objetivo de prevenir la especulación y el lucro con las políticas en el sector de la vivienda social.

Según el Sr. Tuan, el Decreto exige que los inversores sean responsables de la calidad y el progreso del proyecto, y estipula claramente el papel de supervisión del Ministerio de Defensa Nacional, el Ministerio de Seguridad Pública y el Comité Popular Provincial.

Este mecanismo obliga a las empresas a implementar proyectos reales, lo que limita la posibilidad de que se queden con el terreno, retrasen el progreso o esperen a que los aumentos de precios les beneficien. Los inversores, auditores y asesores de tasación deben ser responsables ante la ley de la exactitud de los documentos y los precios de venta, lo que contribuye a aumentar la transparencia y la disuasión, evitando la sobreestimación de los costos, analizó el Sr. Tuan.

El Sr. Tuan añadió que una novedad destacable es la ampliación del plazo de restricción de transferencia de 5 a 8-10 años desde la fecha en que el comprador haya pagado la vivienda. Durante este período, el precio de reventa estará estrictamente controlado, incluso limitando la ganancia máxima para eliminar la especulación y la compraventa con fines de lucro.

Según el abogado Tuan, los nuevos decretos y resoluciones no solo contribuyen a una mayor transparencia del mercado, sino que también benefician directamente a la ciudadanía. Con un mayor impulso, el sector de la vivienda social contará con más proyectos con diversas ubicaciones y tipos, lo que brindará oportunidades de acceso a viviendas adecuadas para personas de diferentes niveles de ingresos.

Para implementar la política, el Sr. Tuan sugirió que las localidades combinen mecanismos de control de precios con medidas administrativas y técnicas específicas, especialmente en el proceso de aprobación de beneficiarios. En concreto, la lista de inscritos, los registros, los criterios de puntuación y los resultados de la aprobación deberían publicarse en el portal electrónico de información, no solo a nivel local. Este enfoque contribuye a aumentar la transparencia y a limitar las prioridades erróneas.

Paralelamente, es necesario conectar la base de datos nacional sobre población, impuestos y seguridad social para verificar automáticamente los ingresos, la situación de la vivienda y la duración de la estancia de cada persona. Esto ayuda a eliminar declaraciones falsas y garantiza que la persona que se está evaluando sea realmente la que necesita apoyo.

Cabe destacar que, en caso de que las solicitudes válidas excedan el número de apartamentos, el Sr. Tuan también propuso que el sorteo se realice públicamente, bajo la supervisión de la agencia gestora, el inversor y los representantes del pueblo; al mismo tiempo, se filmen y graben para archivar y dar a conocer los resultados. Este método garantiza la imparcialidad y la objetividad, y elimina la intervención subjetiva.

Mientras tanto, según el experto financiero e inmobiliario Nguyen Duy Chuyen, para desarrollar viviendas sociales es necesario digitalizar todo el proceso de registro de viviendas para evitar que las personas tengan que hacer cola para presentar sus solicitudes, como ocurre actualmente. En la era digital, el registro en línea es totalmente viable. Solo hay que iniciar sesión en el sistema, completar la información y seguir los resultados de la aprobación. Si el número de solicitudes supera la demanda, se puede organizar un sorteo público aleatorio.

“Cuando Vietnam complete el sistema de identificación inmobiliaria vinculado a la identificación personal, la agencia gestora sabrá quién posee cuántas casas, lo que ayudará a controlar eficazmente la compraventa y la especulación. En particular, es necesario brindar a la gente primero un lugar donde vivir y luego mejorar gradualmente la calidad; al mismo tiempo, la política de desarrollo de vivienda social debe implementarse de forma profesional, transparente y con una hoja de ruta metódica”, enfatizó el Sr. Chuyen.

Los líderes de Ciudad Ho Chi Minh informaron que, según el Proyecto del Gobierno, la ciudad tiene la tarea de desarrollar más de 220.000 viviendas sociales para 2030, divididas en dos fases: unas 20.000 unidades en el período 2021-2025 y unas 200.000 unidades en el período 2026-2030. Para preparar la oferta, Ciudad Ho Chi Minh planea asignar más de 1.000 hectáreas de terreno, cumpliendo así el objetivo de 200.000 unidades después de 2025.

En la actualidad, en Ciudad Ho Chi Minh hay alrededor de 120 proyectos con casi 60.000 apartamentos en construcción, incluidos 24 proyectos que iniciaron su construcción en 2025, 23 proyectos que han sido aprobados para inversión y muchos terrenos para las fuerzas armadas y administrados por el Estado.

Próximamente, la Ciudad revisará la planificación, determinará las necesidades, asignará fondos para terrenos, reformará la administración y reducirá en un 30% el tiempo de tramitación de los trámites. Simultáneamente, Ciudad Ho Chi Minh elaborará una resolución para apoyar a los inversores, mejorar los fondos para el desarrollo de viviendas y dar publicidad y transparencia a los préstamos para funcionarios, empleados y trabajadores. Ciudad Ho Chi Minh también anunciará diseños de muestra, eliminará obstáculos en la selección de inversores, la licitación, los precios de venta y el arrendamiento; impulsará el progreso y brindará asesoramiento legal para que los proyectos de vivienda social y comercial se implementen de acuerdo con la normativa.

Fuente: https://baotintuc.vn/phong-su-dieu-tra/phat-trien-nha-o-xa-hoi-tai-tp-ho-chi-minh-bai-cuoi-tao-co-che-minh-bach-ngan-ngua-dau-co-20251012101520399.htm