Endurecimiento de los préstamos para depósitos inmobiliarios: el mercado puede desacelerarse, pero se está volviendo más transparente

El Sr. Nguyen Quang Huy, director ejecutivo de la Facultad de Finanzas y Banca (Universidad Nguyen Trai), afirmó que, a corto plazo, la regulación mencionada podría provocar un estancamiento temporal del mercado, especialmente en el segmento primario y en proyectos en las primeras etapas de movilización de capital. Algunos inversores que utilizan apalancamiento a corto plazo verán reducidas sus oportunidades y la liquidez disminuirá ligeramente.

Sin embargo, a medio y largo plazo, se trata de un proceso de depuración necesario: se regularán los flujos de crédito hacia compradores y proyectos reales, se mejorará la calidad de las garantías bancarias y se fortalecerá la confianza del mercado sobre una base más transparente y estable.

Si se implementa de forma coordinada, con directrices claras, mecanismos de bloqueo transparentes y procesos estandarizados de control de riesgos, esta política no solo impedirá los flujos de capital, sino que también creará un marco operativo más seguro para bancos, empresas y compradores. A partir de ahí, el mercado inmobiliario puede pasar de la fase de «crecimiento basado en el apalancamiento» a la de «desarrollo basado en la capacidad financiera real y el valor real de los activos».

Restringir los préstamos para depósitos inmobiliarios: El mercado se depurará. (Foto ilustrativa: Minh Duc).

El Sr. Huy analizó además que el Banco Estatal de la Región 2 exige a los bancos que dejar de prestar pagos de depósitos El uso de un "acuerdo escrito" (o formato similar) al comprar un inmueble es una medida estratégica de regulación del crédito, que demuestra la dirección prudente del organismo gestor al controlar los riesgos y dirigir los flujos de capital hacia los objetivos de desarrollo sostenible.

En esencia, no se trata de una medida de ajuste extrema, sino de un paso de ajuste necesario para garantizar la seguridad del sistema financiero y bancario, al tiempo que se restablece la disciplina en el mercado inmobiliario después de un período de fuerte crecimiento y alto apalancamiento.

En la práctica del crédito inmobiliario, los bancos suelen prestar solo entre el 50 % y el 70 % del valor de tasación de la propiedad y solo desembolsan el dinero cuando el cliente ha completado el capital social. Sin embargo, recientemente se ha observado el fenómeno de algunos clientes que solicitan préstamos para pagar el depósito, cuando la propiedad aún no se ha formalizado, el proyecto aún no cumple las condiciones legales o incluso solo existe en forma de contrato de reserva o de depósito inicial.

En aquella época, los bancos desembolsaban préstamos sobre la base de “acuerdos” que carecían de una base jurídica clara, lo que provocaba que los flujos de crédito entraran en zonas de alto riesgo, dando lugar fácilmente a disputas y deudas incobrables.

No sólo eso, el préstamo de depósitos también alimenta inadvertidamente actividades especulativas, cuando algunos inversores utilizan la misma cantidad de capital para depositar muchos productos diferentes, esperando que el banco continúe desembolsando de acuerdo con esa proporción.

Este ciclo de apalancamiento genera una gran demanda de inversión, lo que contribuye al aumento de precios y afecta gravemente el equilibrio entre la oferta y la demanda, haciendo que el mercado sea susceptible al sobrecalentamiento. Cuando la tendencia se revierte, las transacciones apalancadas se retiran rápidamente, lo que conlleva el riesgo de cancelación de depósitos y suspensión de pagos, lo que presiona a los inversores y aumenta los riesgos para el sistema crediticio.

En ese contexto, la suspensión de los préstamos de depósito puede considerarse una medida de precaución razonable, que ayuda al mercado a recuperar una situación financiera sana. Esta política busca proteger a los compradores de viviendas, obligando a las transacciones a volver a una base legal estándar: solo cuando el proyecto sea apto para la venta y la propiedad tenga una valoración transparente, el banco concederá el crédito y desembolsará según el progreso. Los compradores deben contar con un capital suficiente, lo que les permite considerarlo con mayor cuidado antes de realizar un depósito, minimizando así el riesgo de verse atrapados en proyectos incompletos o con contratos complejos.

Compartiendo la misma opinión, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de la ciudad de Ho Chi Minh (HoREA), también dijo que es necesario exigir a las instituciones de crédito que no presten ni paguen depósitos para realizar transacciones futuras que en el momento del depósito no cumplieran las condiciones.

En caso de subdivisión y venta ilegal de terrenos o proyectos de apartamentos que no hayan completado la cimentación ni cumplan con las condiciones para la movilización de capital según la normativa, los clientes no podrán solicitar préstamos para realizar un depósito. Esto tiene como objetivo proteger los derechos e intereses legales y legítimos de los clientes que compran o alquilan bienes inmuebles y futuras viviendas, y contribuir a la construcción de un mercado inmobiliario saludable , afirmó el Sr. Le Hoang Chau.

El Sr. Giang Anh Tuan, director de Tuan Anh Real Estate, también expresó su conformidad con este nuevo requisito, ya que contribuirá a depurar el mercado y reducir los riesgos tanto para los bancos como para los prestatarios. El Sr. Tuan añadió que los inversores que no cuentan con la personalidad jurídica suficiente para vender productos deben movilizar capital a través del canal de depósitos. Por lo tanto, la restricción de los préstamos ayudará a eliminar a los inversores con dificultades financieras.

En cuanto a los clientes que solicitan préstamos directamente desde el depósito, esto también demuestra que su potencial financiero es bajo y que son especuladores que "atrapan a ladrones con las manos vacías". Ajustar el pago del préstamo para el depósito puede reducir el grupo de compradores especulativos, navegantes y quienes no tienen necesidades reales de vivienda, lo que ayuda a los compradores con necesidades reales a acercarse a la oportunidad de adquirir una casa.

Según él, este requisito tiene como objetivo controlar estrictamente el destino del capital de los prestatarios y controlar los riesgos crediticios.

En el caso de los proyectos que, al momento del depósito, cumplen los requisitos de ejecución legal, las entidades de crédito siguen prestando para cubrir los depósitos y realizar operaciones futuras normales. Por lo tanto, esta no constituye una medida de restricción de capital, por lo que el mercado inmobiliario no se verá afectado significativamente.

Los negocios inmobiliarios que cumplan con la ley no se verán afectados porque los futuros proyectos inmobiliarios y de vivienda que cumplan con las condiciones para la movilización de capital aún podrán ser utilizados por los clientes para solicitar crédito para pagar depósitos.

Los compradores de vivienda limitarán los riesgos. (Ilustración: Minh Duc)

Previamente, al expresar su opinión sobre este tema, el experto económico Dr. Dinh The Hien también afirmó que el principio de funcionamiento de los bancos es la gestión de riesgos. Los bancos suelen otorgar préstamos según la naturaleza del caso. Además, el depósito inicial es muy bajo y es solo el comienzo. Si el comprador de bienes raíces no lo tiene, ¿cómo puede el banco atreverse a prestar?

La cancelación de depósitos y bienes inmuebles que no cumplen con los requisitos para completar los trámites legales es normal y ocurre con frecuencia. En ese caso, el préstamo puede ser demasiado arriesgado como para convertirse en una deuda incobrable para el banco.

Según él, no justifica la concesión de préstamos a los bancos para actividades de inversión como depósitos y aportaciones iniciales de capital. Además de las regulaciones para demostrar la capacidad financiera al enviar hijos a estudiar al extranjero y garantizar la aportación de capital para establecer un negocio, si los bancos prestan, pierde sentido demostrar la capacidad financiera para estas actividades.

Por lo tanto, este trabajo es necesario y se realiza con más detalle para aumentar la seguridad del sistema bancario, sin afectar la situación crediticia general de los bancos ni el mercado inmobiliario.

Fuente: https://baolangson.vn/siet-cho-vay-dat-coc-bds-thi-truong-co-the-chung-lai-nhung-ngay-cang-minh-bach-5062732.html