El endurecimiento del crédito para préstamos para segundas viviendas no puede solucionar la causa raíz del aumento de los precios de la vivienda

Según los expertos, en lugar de restringir el crédito para la compra de segundas viviendas, aumentar la oferta puede enfriar los precios de la vivienda.

Los expertos afirman que, para combatir específicamente la "enfermedad" de los altos e incontrolables precios de la vivienda, es necesario implementar diversas soluciones coordinadas para aumentar la oferta, en lugar de restringir la demanda para evitar la especulación. En particular, el desarrollo de la vivienda social y el alquiler son las dos soluciones más eficaces.

desarrollo de viviendas sociales

El Sr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Corredores de Bienes Raíces de Vietnam, comentó: Precio vivienda social En las grandes ciudades, el precio fluctúa entre 18 y 20 millones de VND/m², con algunos proyectos en Hanói que alcanzan hasta 27 millones de VND/m². Sin embargo, en comparación con el nivel general de precios de los apartamentos, este sigue siendo un nivel ideal en el contexto actual. Por lo tanto, el desarrollo de vivienda social será una solución para mejorar la oferta del mercado y reducir el precio de la vivienda comercial.

El Sr. Dinh cree que cuando aumenta la oferta de viviendas sociales, los precios de los apartamentos bajarán a un nivel más adecuado para las personas con necesidades reales de vivienda.

El desarrollo de vivienda social aumentará la oferta, contribuyendo a la reducción de los precios de la vivienda. (Foto: Periódico oficial ).

Compartiendo la misma opinión, el Sr. Nguyen The Diep, vicepresidente del Club Inmobiliario de Hanoi, comentó que cuando aumenta la oferta de viviendas sociales, el mercado de viviendas comerciales seguramente estará bajo presión para reducir los precios, porque la gente tiende a cambiar sus necesidades.

El Sr. Diep también explicó que el precio actual de la vivienda social no es tan bajo como se esperaba debido al alto costo de la infraestructura, la administración y la operación, los intereses de los préstamos y los precios de los materiales de construcción. Sin embargo, este precio sigue siendo significativamente inferior al de la vivienda comercial. Por lo tanto, las localidades necesitan gestionar proactivamente fondos de suelo limpio e invertir en infraestructura sincrónica para reducir costos y precios de venta, creando oportunidades de propiedad de vivienda para la mayoría de la población.

“ Sin embargo, para atraer a la gente, es necesario que exista un marco legal específico para los inversores y, al mismo tiempo, se requiere inversión en infraestructura técnica, no solo para construir viviendas, sino también para garantizar la calidad”, enfatizó el Sr. Diep.

Según el Sr. Pham Duc Toan, director ejecutivo de EZ Property Company, la clave para frenar los precios inmobiliarios residirá en las zonas urbanas de vivienda social en las zonas de acceso a la capital. Una vez finalizados estos proyectos, los precios de la vivienda en Hanói disminuirán entre un 30 % y un 40 % en comparación con la actualidad.

“ Cuando aumenta la oferta de viviendas sociales, la vivienda comercial se ve obligada a competir en precio y el mercado se autorregula entonces ”, dijo Toan.

Citó que en algunas localidades como Hai Duong (antigua), donde la vivienda social está fuertemente desarrollada, los precios de la vivienda comercial no pueden aumentar tanto como en grandes ciudades como Hanói o Ciudad Ho Chi Minh. Por lo tanto, al establecer políticas, el Estado debería permitir que el mercado se autorregule según la ley de la oferta y la demanda, en lugar de aplicar medidas administrativas.

El Estado también debería utilizar proactivamente el capital presupuestario para desarrollar vivienda social. Los organismos ejecutores pueden incluso dejar de lado los objetivos de rentabilidad y considerarlo una inversión pública, implementada con fines de seguridad social.

Citó: Singapur es uno de los países pioneros en implementar esta política. Desde la década de 1960, el Gobierno ha establecido la Autoridad de Desarrollo de Vivienda para centrarse en el desarrollo de viviendas sociales. Actualmente, la tasa de propiedad de vivienda en Singapur se acerca al 90%, una de las más altas del mundo. De esta, más del 80% de la población vive en proyectos de vivienda social.

El Sr. Nguyen Trung Vu, presidente del Consejo de Administración de Cen Group, también expresó su opinión: «La mejor solución es construir más viviendas sociales y ampliar aún más el público objetivo. Cuando hay muchos proyectos, los clientes tienen más opciones y una amplia oferta, los precios de las viviendas no subirán tan rápidamente como antes », afirmó el Sr. Vu.

Para aumentar la oferta de viviendas sociales, los expertos dijeron que en el futuro, el Ministerio de Construcción, los bancos y las localidades deben seguir especificando áreas prioritarias y liberar fondos de tierras para viviendas sociales en el plan de construcción; acelerar el desembolso del programa de crédito de 120.000 billones de VND, coordinarse con el Banco Estatal para diseñar productos crediticios adecuados a largo plazo; resolver rápidamente los cuellos de botella legales, simplificar el proceso de aprobación, determinar los precios de los terrenos y la limpieza del sitio; promover la transparencia de la información del proyecto, creando confianza para los inversores y los compradores de viviendas.

Promover el modelo de vivienda en alquiler

Además de desarrollar viviendas sociales, según los expertos, para enfriar los precios de la vivienda es necesario promover las viviendas de alquiler, solucionando en parte la sed de "vivienda" de la gente.

Los apartamentos completamente amueblados en alquiler también ayudarán a bajar los precios de la vivienda.

Con el nivel precio de alquiler Sin ser demasiado altos, sin ejercer presión financiera sobre las personas, mientras disfruten de todos los servicios y suministros, la tendencia de alquilar viviendas aumentará en el futuro. Cuando las personas vean las ventajas de alquilar, gradualmente se acostumbrarán a que las casas son el mejor lugar para vivir, y no las verán como un activo, un ahorro para sus hijos y nietos. A partir de ahí, los precios de las viviendas en el mercado se moderarán.

El Sr. Hoang Lien Son, director general de Alpha Real Estate Investment and Brokerage Company, afirmó: « Alquilar una vivienda cuesta unos 10 millones al mes, pero si se pide un préstamo al banco para comprarla, se deben pagar cuotas mensuales de entre 14 y 15 millones de VND en intereses. Esto significa que alquilar una vivienda es solo dos tercios del coste de comprarla y pagar intereses al banco ».

La Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS) también analizó que, con los precios actuales de la vivienda, los apartamentos de dos habitaciones con precios inferiores a 3 mil millones prácticamente han desaparecido. Por lo tanto, incluso si se dispone de financiación equivalente a aproximadamente el 30% del valor del apartamento y se opta por un préstamo para comprar la parte restante, equivalente a más de 2 mil millones de VND, los préstamos para comprar una vivienda para jóvenes aún presentan muchas dificultades.

Optar por un préstamo hipotecario implica tener que devolverlo en un plazo de 15 a 25 años, o tener que recortar muchos otros gastos para acortar el plazo de amortización. Esto afectará significativamente la calidad de vida. Además, el tipo de interés variable es difícil de predecir y hace que muchos jóvenes no se atrevan a pedir un préstamo hipotecario.

Mientras tanto, elegir alquilar una casa en lugar de comprar ayudará a los jóvenes a mantener un estilo de vida flexible y reducir la presión financiera a corto plazo.

El Sr. Nguyen Van Dinh predice que, a largo plazo, la tendencia de alquilar en lugar de comprar una casa seguirá creciendo porque muchos nuevos modelos de alquiler, que poco a poco se están volviendo populares en el mundo, estarán más presentes en Vietnam.

Por ejemplo, el alquiler a largo plazo con derecho a propiedad: el inquilino paga mensualmente y, tras un periodo determinado (5-10 años), puede recomprar la vivienda a un precio fijo o que se le descuente parte del alquiler del precio de compra. O el modelo de propiedad compartida: el comprador solo tiene que pagar entre el 30 % y el 50 % del valor del apartamento por adelantado; el resto continúa alquilando y tiene derecho a adquirir un porcentaje adicional de la propiedad con el tiempo.

El alquiler solo podrá popularizarse cuando el mercado de alquiler esté más profesionalizado y respaldado por políticas financieras. Por ejemplo, las empresas inmobiliarias participan en el desarrollo de modelos de "construcción para alquilar" o las políticas legales cuentan con mecanismos para proteger los derechos de los inquilinos, limitar los aumentos anuales de alquiler y fomentar los contratos de alquiler a largo plazo.

Al mismo tiempo, los bancos tienen paquetes de crédito para modelos de alquiler a largo plazo con derechos de propiedad, dando a los inquilinos la oportunidad de ser dueños de una casa después de un período de alquiler ", comentó el Sr. Dinh.

El Sr. Nguyen Quoc Anh, subdirector general de PropertyGuru Vietnam, también afirmó que, además de los problemas financieros, la mentalidad sobre la propiedad de vivienda también está cambiando gradualmente, especialmente entre las generaciones más jóvenes. Actualmente, alrededor del 28 % de los inquilinos afirman que eligen alquilar porque les gusta la flexibilidad de cambiar de entorno. Por lo tanto, la tendencia al alza en la demanda de alquileres hace que el sector del alquiler en Vietnam sea cada vez más prometedor.

Dijo que la tendencia de buscar alquilar una casa aumentó casi un 22% en 2024. El grupo de clientes de 25 a 34 años que más busca alquilar (casi el 62%), incluso el grupo de ingresos altos de 21 a 40 millones de VND por mes también tuvo una tasa de búsqueda de alquiler de una casa de hasta el 42% en el último año.

Fuente: https://baolangson.vn/siet-tin-dung-vay-mua-nha-thu-hai-khong-tri-duoc-tan-goc-benh-gia-nha-tang-cao-5061541.html