¿Cómo afectará la aplicación anticipada de tres nuevas leyes al mercado inmobiliario? ¿Aumentarán los precios de los terrenos?

El Gobierno acaba de someter a consideración de la Asamblea Nacional la aplicación anticipada de tres leyes relacionadas con el mercado inmobiliario, entre ellas la Ley de Tierras de 2024, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 y la Ley de Vivienda de 2023.

Según la normativa, estas tres leyes entrarán en vigor oficialmente a partir del 1 de enero de 2025. Sin embargo, la propuesta del Gobierno permite que las tres nuevas leyes entren en vigor a partir del 1 de julio, seis meses antes que la normativa anterior.

La aplicación anticipada de tres leyes, a saber, la Ley de Tierras de 2024, la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 y la Ley de Vivienda de 2023, tendrá un fuerte impacto en el mercado inmobiliario. (Foto: ST)

Al comentar este tema, algunos expertos dicen que los precios de los bienes inmuebles, especialmente los de los terrenos, aumentarán, pero no crearán una fiebre virtual.

El Sr. Dinh Minh Tuan, director de Property Guru Vietnam, evaluó que la pronta recuperación del mercado inmobiliario fue impulsada por dos factores: la ola de cambios anticipados en las tres nuevas leyes que entrarán en vigor a partir de 2025 y la "saturación" de otros canales de inversión.

Según el Sr. Tuan, la Ley de Negocios Inmobiliarios (enmendada) y la Ley de Vivienda (enmendada) afectarán en gran medida el mercado de tierras a partir de 2024.

En particular, el endurecimiento de las regulaciones sobre la subdivisión de tierras es un punto crítico. Se prevé que la oferta de terrenos subdivididos disminuya drásticamente después de 2025, pero es poco probable que la demanda disminuya a largo plazo, ya que los vietnamitas aún prefieren este tipo de terreno. Cuando la oferta es baja y la demanda es alta, los precios de los terrenos suben. Muchos inversores comenzarán a buscar terrenos antes de que entre en vigor la nueva ley.

Además, el mercado inmobiliario actualmente no cuenta con muchos productos en los que invertir. El segmento de departamentos está “atascado” con nuevos proyectos debido a trámites legales sin terminar, las casas particulares y adosadas no son diversas y los precios de reventa son altos.

Mientras tanto, la tierra es un producto fácil de comprar, fácil de transferir la propiedad, tiene un certificado y mantiene el activo sostenible, seguro, tiene buena rentabilidad y lo más importante, el precio actual de la tierra todavía es muy "suave" en comparación con hace 2-3 años.

El terreno es un tipo de inversión en el que cualquier persona del mercado puede invertir debido a la diversidad de zonas, precios y regiones. En localidades con rápido crecimiento económico , el terreno seguirá creciendo de forma sostenible gracias a la tendencia a la dispersión poblacional y a los grandes sistemas de infraestructura que se están formando gradualmente.

Sin embargo, el Sr. Dinh Minh Tuan también enfatizó que no todos los productos terrestres pueden aumentar de precio y ser aceptados por el mercado.

"Solo los terrenos con claras ventajas legales, buenas ubicaciones, cerca de infraestructura o zonas industriales y con valor comercial serán buscados por los compradores, y podrían aumentar de precio en el futuro. Sin embargo, el aumento de precio del terreno difícilmente será tan fuerte como en el período pico y es improbable que se produzca un aumento de precio tan drástico como el ocurrido hace unos años", comentó el Sr. Tuan.

Respecto a la Ley de Tierras de 2024, la Sra. Giang Do, directora de Consultoría de Savills Vietnam, analizó que la nueva ley estipula que determinar los precios de la tierra según los principios del mercado es un paso adelante particularmente importante.

En consecuencia, la Ley de Tierras de 2024 ha realizado cambios específicos, como la eliminación del marco de precios de la tierra, la actualización anual de la tabla de precios de la tierra y la ampliación del derecho a decidir sobre precios específicos de la tierra a nivel de distrito, lo que se espera que mejore la eficiencia de la asignación y el uso de la tierra y aumente los ingresos del presupuesto estatal.

“Las regulaciones sobre los métodos de valoración de tierras y los casos específicos aplicables ayudan a determinar precios de la tierra más cercanos a los precios del mercado”, dijo la Sra. Giang Do.

La Sra. Giang dijo que la Ley de Tierras de Vietnam de 2024 trae cambios significativos en los principios de determinación del precio de la tierra, centrándose en la valoración de la tierra de acuerdo con los principios del mercado, lo que ayudará a aumentar la transparencia y la liquidez del mercado inmobiliario.

Según la Ley de Tierras anterior, la valoración de las tierras estaba regulada según los principios de finalidad y duración del uso de la tierra, y era “coherente con los precios comunes de las tierras en el mercado”, obtenidos a partir de los precios de las subastas ganadoras y del uso de la tierra.

Sin embargo, la nueva Ley de Tierras enfatiza el principio de mercado. Esto significa que el precio determinado del terreno reflejará su verdadero valor de mercado, enfatizaron los expertos de Savills.

La Sra. Giang comentó que el valor de mercado refleja claramente la comprensión tanto de compradores como de vendedores. En ese momento, el terreno se asignará a los inversionistas dispuestos a pagar el precio más alto. Este enfoque promueve la asignación de terrenos y un uso más eficiente del mismo.

En el futuro, cuando se complete la base de datos de precios de terrenos, la información sobre compraventa se hará pública. En ese momento, compradores y vendedores podrán acceder a la información de las transacciones.

A partir de ahí, se generará una mayor concienciación, lo que contribuirá a una mayor transparencia del mercado inmobiliario. Además, la compraventa de inmuebles se realizará con mayor facilidad, lo que contribuirá a una mayor liquidez del mercado.

Fuente: https://www.congluan.vn/ap-dung-som-3-luat-gia-dat-se-tang-post296934.html