Crecimiento "acelerado" del crédito inmobiliario: ¿Optimismo en la ansiedad?

Mặc dù tín dụng bất động sản đang tăng tốc, nhưng thực tế lại không tạo ra sự chuyển động như mong đợi

Aunque el crédito inmobiliario se está acelerando, la realidad no está generando el movimiento esperado.

El crédito inmobiliario aumentó drásticamente en los primeros diez meses de 2025, generando abundante capital pero baja liquidez. Numerosos expertos advierten que esta situación no solo afecta a la economía, sino que también plantea serias dudas sobre la sostenibilidad del mercado.

Crecimiento del crédito en la ansiedad

En los primeros diez meses de 2025, el crédito inmobiliario experimentó un fuerte crecimiento, convirtiéndose en uno de los principales motores del desarrollo económico. Según el Sr. Pham Chi Quang, Director del Departamento de Política Monetaria del Banco Estatal de Vietnam (SBV), el crédito en todo el sistema bancario alcanzó una tasa de crecimiento del 13,4%, de la cual el crédito inmobiliario representa una proporción significativa. Esto refleja una tendencia muy clara: el sector inmobiliario sigue siendo un destino atractivo para los flujos de crédito. Sin embargo, este incremento está generando una grave consecuencia: un desequilibrio en el mercado.

Tăng trưởng — La compraventa especulativa, el "surfear" sin valor real en términos de flujo de caja o ingresos por alquiler, ha elevado demasiado los precios de los inmuebles, provocando una escasa liquidez.

Los informes financieros del tercer trimestre de 2025 de los principales bancos muestran que, si bien el crédito inmobiliario se está acelerando, la realidad no genera el dinamismo esperado. En VPBank , las actividades inmobiliarias representan el 22,97 % del total de préstamos pendientes, mientras que en MB, esta cifra es del 10,42 %. Esto demuestra claramente que la inversión de capital en el sector inmobiliario domina la economía en general. Sin embargo, en algunas zonas como Ciudad Ho Chi Minh, aunque el mercado está en auge con la apertura de numerosos apartamentos, el número de transacciones no se corresponde con el aumento de la oferta.

En el Foro de Inversiones 2026, celebrado recientemente en Ciudad Ho Chi Minh , el experto económico Dinh The Hien afirmó que la principal razón de este desequilibrio radica en que el mercado inmobiliario ha estado inmerso en una dinámica de "comprar y vender caro" desde principios de año. Si esta tendencia persiste, el mercado corre el riesgo de sufrir una burbuja. Esta advertencia no puede ignorarse, dado que el mercado inmobiliario depende cada vez más de la especulación a corto plazo. La compraventa especulativa, sin un valor real en términos de flujo de caja o ingresos por alquiler, ha inflado excesivamente los precios de los inmuebles, provocando una escasa liquidez.

A pesar del fuerte crecimiento del crédito inmobiliario, el mercado no ha logrado generar el ciclo sostenible deseado. Según Property Guru, los precios de los inmuebles en áreas importantes como Hanói y Ciudad Ho Chi Minh han aumentado drásticamente, con un impresionante incremento del 112 % en Hanói en tan solo cinco años. Sin embargo, este aumento no se corresponde con los ingresos de la población ni con la capacidad de absorción del mercado. En consecuencia, la liquidez del mercado también se ha debilitado, lo que constituye una de las principales razones de la alta tasa de desocupación en muchos proyectos inmobiliarios.

Advertencia: el mercado está desequilibrado.

La especulación inmobiliaria descontrolada se está convirtiendo en una grave amenaza tanto para el mercado como para la economía. Cuando los precios de la vivienda se disparan, muchas personas, especialmente las de ingresos medios y bajos, no pueden acceder a ella. Esto no solo reduce la liquidez, sino que también desequilibra la economía, ya que el abundante flujo de efectivo no se destina al desarrollo sostenible, sino principalmente a fines especulativos.

El sector inmobiliario, si bien atrae grandes flujos de capital del sistema bancario, no ha logrado una transición clara entre el crédito y las transacciones reales. Hasta la fecha, el inventario de las empresas cotizadas supera los 570 billones de VND, lo que evidencia el desequilibrio entre el desarrollo de proyectos y la capacidad de consumo real del mercado. Esta es la debilidad del mercado inmobiliario actual, donde el flujo de caja no se convierte en liquidez.

Una de las soluciones propuestas por los expertos es controlar el flujo de crédito hacia el sector inmobiliario, especialmente los préstamos con fines especulativos. El experto Dinh The Hien advirtió: «La mentalidad de "comprar caro, vender caro" beneficia a un grupo de inversores a corto plazo, pero crea un ciclo de sobrecalentamiento que puede provocar un desplome del mercado». Este es el problema fundamental de la insostenibilidad del mercado inmobiliario. Mantener precios inmobiliarios excesivamente altos, sin una relación proporcional con los ingresos y la rentabilidad reales, solo conducirá a la inestabilidad y dificultará el desarrollo sostenible.

Otra solución viable propuesta por el Sr. Vu Thanh Le, miembro del Consejo de Administración de Phat Dat Company, consiste en aplicar instrumentos fiscales como la tributación de segundas residencias y terrenos abandonados, así como la deducción de intereses en los préstamos para la primera vivienda. Esta estrategia se ha aplicado con éxito en muchos países durante periodos de auge del crédito inmobiliario. Un control estricto del flujo de efectivo especulativo contribuirá a estabilizar el mercado y a crear productos inmobiliarios que satisfagan las necesidades reales de la población.

El capital fluye "fuertemente" hacia el sector inmobiliario.

Índice	Escala	Crecimiento
Deuda inmobiliaria total pendiente (31 de agosto de 2025)	> 4 millones de billones de VND	+19% interanual
Contabilizar la deuda total pendiente de la economía	23,68%	(el más alto de la historia reciente)
préstamos para negocios inmobiliarios	1,79 millones de billones de VND	+24% (más caliente)
préstamos al consumo/para uso personal	2,28 millones de billones de VND	+12%

Fuente: Banco Estatal

Los expertos también creen que, para que el mercado inmobiliario se desarrolle de forma sostenible, los proyectos deben ser legalmente transparentes, responder a necesidades reales de vivienda y tener una visión a largo plazo. En ese momento, el mercado inmobiliario ya no estará dominado por ciclos erráticos de alza y baja, sino que se desarrollará de forma estable, creando valor real para la economía y la sociedad.

Si bien el fuerte flujo de crédito hacia el sector inmobiliario puede impulsar el crecimiento económico a corto plazo, si no se controla rigurosamente, acarreará graves consecuencias para la liquidez y la sostenibilidad del mercado. Los organismos reguladores deben adoptar medidas drásticas para frenar la especulación, promoviendo así el desarrollo sustancial y sostenible del mercado inmobiliario vietnamita en el futuro.

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