La liquidez se desploma: ¿disminuirán los precios de la vivienda primaria en 2023?

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El último informe de Cushman & Wakefield muestra que en el cuarto trimestre de 2022, los precios de los apartamentos en el mercado primario aumentaron un 21% debido a que las viviendas de lujo cubrieron la canasta de productos, pero los precios secundarios cayeron un 15% y el consumo disminuyó casi un 80%.

Datos de reducción de precios de la mano de obra de la máquina perforadora en 2023, imagen 1

El mercado de apartamentos de Ciudad Ho Chi Minh registró un precio de venta primario promedio (primera venta por parte de inversores) de 3.400 USD/m2, un 21% más en comparación con el trimestre anterior.

A pesar del aumento de los precios de las materias primas, el mercado de apartamentos de Ciudad Ho Chi Minh registró ventas de menos de 900 unidades, un 76 % menos que el trimestre anterior. El consumo de apartamentos en el último trimestre de 2022 disminuyó un 66 % en comparación con el mismo período del año anterior y entre un 86 % y un 89 % en comparación con el mismo período de 2019-2020.

Cushman & Wakefield explicó que la baja liquidez histórica de los apartamentos en el cuarto trimestre de 2022, debido a la revisión de la emisión de bonos por parte del Gobierno y al endurecimiento de las políticas de control crediticio, ha generado, en parte, una mentalidad cautelosa entre los compradores. El control crediticio en el sector inmobiliario y los problemas legales han presionado el mercado. Por lo tanto, tanto compradores como inversores tienden a esperar a ver la nueva política en 2023 antes de tomar una decisión.

Anteriormente, el informe de Batdongsan también indicó que, en los últimos tres meses de 2022, los precios de los apartamentos en el mercado primario del sur aumentaron entre un 3% y un 4%, situándose en los grupos de apartamentos de gama alta y media, pero la liquidez fue escasa. Durante el cuarto trimestre, el mercado de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh y las provincias del sur solo consumió 100 apartamentos de la nueva oferta, el nivel más bajo del año. La baja liquidez de los apartamentos en el cuarto trimestre nunca se había presentado en los últimos cinco años, durante el período previo al Tet, que es el momento álgido de las transacciones inmobiliarias más activas del año.

Los precios de la vivienda en los mercados primario y secundario han fluctuado en direcciones opuestas y la brecha se está ampliando. En consecuencia, los precios de la vivienda primaria en los dos primeros meses del cuarto trimestre aumentaron un 10 % con respecto a principios de año, pero los de la vivienda secundaria han disminuido entre un 10 % y un 20 % en muchos casos, y algunos inversores, con dificultades financieras, están dispuestos a ajustar sus precios entre un 25 % y un 30 % con respecto a principios de año.

Sin embargo, la similitud entre los mercados primario y secundario radica en que la liquidez ha disminuido drásticamente. El flujo de caja de los compradores está bloqueado y, al mismo tiempo, con una gran diferencia entre los precios de venta primarios y secundarios, muchos inversores se mantienen al margen del mercado, manteniendo su efectivo a la espera de correcciones más profundas para tocar fondo.

Según los resultados de una encuesta de opinión realizada por Batdongsan.com.vn en el segundo trimestre de 2022 a más de 1000 clientes, al preguntarles sobre las previsiones de fluctuación de los precios inmobiliarios para 2023, solo alrededor del 10 % de los usuarios creía que los precios inmobiliarios bajarían. Más del 84 % del resto de los encuestados creía que los precios inmobiliarios seguirían subiendo este año.

Entre ellos, el 40% de los usuarios cree que los precios de las viviendas aumentarán entre un 5 y un 10%; el 23% piensa que el aumento podría ser superior al 10% y solo el 17% prevé que los precios de las viviendas aumentarán dentro de un rango ligero de menos del 5%.

Los expertos afirman que es difícil que los precios de la vivienda principal bajen en el contexto del aumento de los costos de desarrollo de proyectos. En el período 2012-2013, el mercado atravesó una crisis debido al exceso de oferta y la baja demanda, lo que provocó una caída del 20-30% en los precios de la vivienda. Sin embargo, en el período actual, la demanda del mercado sigue siendo muy alta, pero la oferta es escasa. Por lo tanto, a pesar de la escasa liquidez, se prevé que los precios de la vivienda principal sigan siendo difíciles de reducir.

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