Eliminación de los cuellos de botella inmobiliarios

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Para alcanzar los objetivos de desarrollo socioeconómico establecidos para 2023, continuar estabilizando la macroeconomía, controlar la inflación, promover el crecimiento y asegurar los principales equilibrios de la economía, una de las tareas importantes es desarrollar de manera sincrónica, segura, saludable y sostenible todo tipo de mercados, incluido el mercado inmobiliario.

Este es el contenido destacado en la Conferencia Científica Nacional “La economía de Vietnam en 2022 y perspectivas para 2023: Estabilización y desarrollo del mercado inmobiliario” organizada por la Universidad Nacional de Economía (NEU) en la mañana del 21 de abril de 2023.

Al inaugurar el taller, el subdirector de la Comisión Económica Central, Dr. Nguyen Duc Hien, dijo: Uno de los cuellos de botella que es necesario superar en 2023 para promover el crecimiento económico es el mercado inmobiliario. Si el mercado inmobiliario se resuelve bien, ayudará a mejorar el mercado monetario y de capitales, a desarrollar industrias relacionadas como el cemento y el acero y, al mismo tiempo, a crear una gran cantidad de empleos.

Crecimiento económico, desarrollo inmobiliario, imagen 1 — El subdirector de la Comisión Económica Central, Dr. Nguyen Duc Hien, dijo que uno de los cuellos de botella que deben superarse en 2023 para promover el crecimiento económico es el mercado inmobiliario. Foto: Ha Linh

Es necesario introducir rápidamente políticas de estímulo y alivio de la deuda.

La realidad muestra que el mercado inmobiliario vietnamita necesita resolver grandes problemas, a saber: existe una brecha entre la oferta y la demanda de viviendas comerciales y viviendas sociales; Los precios de los inmuebles siguen siendo altos y carecen de control y regulación; Muchas empresas inmobiliarias enfrentan dificultades financieras.

En el primer trimestre de 2023, el número de empresas de nueva creación que operan en el sector inmobiliario disminuyó drásticamente (en el primer trimestre de 2023, había 940 empresas, un 63,2% menos en comparación con el mismo período de 2022), además, el número de empresas disueltas y suspendidas temporalmente su actividad fue de 341 empresas (un 30,2% más) y 1.816 empresas (un 60,7% más) respectivamente en comparación con el mismo período del año pasado; En el primer trimestre de 2023, entre un 30% y un 50% más de bolsas tuvieron que cerrar o suspender operaciones en comparación con el trimestre anterior, y se estima que el número de corredores activos ahora es solo de alrededor del 30% al 40% en comparación con principios de 2022.

La presión de liquidez en el mercado inmobiliario sigue siendo un riesgo importante para la economía de Vietnam en 2023. El flujo de caja empresarial al final del cuarto trimestre de 2022 ha disminuido drásticamente, la capacidad de pago de intereses es baja, la capacidad de pago de la deuda ha disminuido mientras que la presión de vencimiento de los bonos es alta y los principales canales de capital de las empresas aún enfrentan muchas dificultades...

Según el informe de Fiin Group, el sector inmobiliario es el que presenta el segundo ratio de morosidad más alto, con un 20,17%, después del energético (63,1%). En particular, los bonos corporativos inmobiliarios actualmente tienen una escala de circulación de más de 396,3 billones de VND, lo que representa el 33,8% del valor total de circulación.

Al 17 de marzo de 2023, 69 emisores con uno o más bonos en circulación no pudieron cumplir con sus obligaciones de deuda con un valor total de VND 94.043 mil millones, lo que representa el 8,15% del valor de los bonos corporativos en circulación. De ellos, 43/69 son empresas inmobiliarias con un valor total de bonos corporativos con pago de deuda atrasado de VND 78,900 mil millones, lo que representa el 82,6% del valor total de los bonos corporativos de las empresas con pago de bonos atrasado.

En la actualidad, en muchas localidades, especialmente en Ciudad Ho Chi Minh, Hanoi , Khanh Hoa y Da Nang, hay una gran acumulación de proyectos inmobiliarios que necesitan un mecanismo especial para manejarlos después de las conclusiones de inspección, examen y juicio; Si se gestiona, habrá un enorme recurso que contribuirá a promover el crecimiento para 2023.

Los datos macroeconómicos del primer trimestre de 2023 muestran que los riesgos para el crecimiento económico, el empleo y la estabilidad del sistema de entidades crediticias en 2023 son bastante elevados.

Según el jefe adjunto de la Comisión Económica Central, Dr. Nguyen Duc Hien, en el contexto de la economía mundial desfavorable, Vietnam necesita introducir rápidamente políticas de estímulo, ampliar la deuda y crear condiciones para que las empresas, especialmente las inmobiliarias, movilicen capital mediante la emisión de acciones.

El Dr. Nguyen Duc Hien también destacó el punto positivo, que es que actualmente los riesgos de inflación y de tipos de cambio son bastante bajos. Por lo tanto, es totalmente factible flexibilizar las políticas monetarias y fiscales a los niveles de 2020-2021.

Y según el Dr. Hien, debido a los recursos internos limitados, mantener la estabilidad macroeconómica y promover reformas en el entorno empresarial para atraer flujos de inversión extranjera son esenciales para el proceso de recuperación de las empresas, especialmente las inmobiliarias.

Controlar estrictamente el crecimiento "caliente" en los mercados de activos

El mercado inmobiliario vietnamita experimentó una fiebre inmobiliaria desde principios de 2021 hasta el primer semestre de 2022 (la cuarta fiebre inmobiliaria del ciclo de desarrollo, principalmente en el segmento especulativo). Sin embargo, en el segundo semestre de 2022, el mercado decayó rápidamente y se estancó —afirmó el Prof. Dr. To Trung Thanh (NEU)—.

El profesor Dr. To Trung Thanh dijo que el Informe Económico Anual de Vietnam 2022 de NEU tiene como tema Estabilizar y desarrollar el mercado inmobiliario. El informe señala que la demanda de bienes raíces sigue siendo muy alta (debido al crecimiento económico estable, la rápida urbanización y el crecimiento de la infraestructura), pero la oferta no es suficiente para satisfacer la demanda (especialmente productos con precios adecuados), las tasas de transacción son bajas y la capacidad de absorción del mercado es débil.

Los precios de los inmuebles aumentaron fuertemente en los dos primeros trimestres del año y disminuyeron gradualmente hacia finales del año. Los precios de los bienes inmuebles siguen siendo más altos de lo que la gente puede permitirse. El mercado inmobiliario ha experimentado una ola de pérdidas debido al impacto de las políticas financieras y los factores macroeconómicos. El mercado inmobiliario está teniendo un efecto contagio sobre el sistema financiero, aumentando el riesgo de morosidad. Los consumidores no tienen acceso a una vivienda adecuada, lo que afecta la seguridad social.

Y el mercado inmobiliario también se enfrenta a muchos riesgos políticos. Es decir, el Reglamento sobre los métodos de valoración de tierras es poco claro y carece de fundamento, lo que genera dificultades para determinar los precios de mercado, por lo que las autoridades y las empresas se enfrentan a muchas dificultades en su aplicación.

O bien la regulación que exige que las transacciones inmobiliarias no tengan que pasar por el piso ha creado un vacío legal: esta es la base para la formación de "proyectos fantasma" y casos de fraude al cliente.

En el taller se discutieron soluciones y recomendaciones de políticas para resolver las dificultades en el mercado inmobiliario, para evitar que el mercado inmobiliario se convierta en un factor que cause alta inflación y una economía de “burbuja”, y para controlar efectivamente los flujos de capital de inversión en el mercado inmobiliario para combatir la especulación, pero también para evitar causar shocks, congelar el mercado inmobiliario y causar impactos negativos que se extiendan al sistema de instituciones crediticias y la vida social.

En primer lugar, es necesario perfeccionar el sistema jurídico. Perfeccionar la política de control y prevención de la especulación inmobiliaria: utilizar los instrumentos de la política fiscal para regular los ingresos provenientes del uso y transferencia de inmuebles al Presupuesto del Estado y regular indirectamente la conducta especulativa inmobiliaria.

Además, es necesario contar con soluciones para ajustar la oferta y la demanda, aumentar la transparencia informativa y abrir fuentes de capital para el mercado inmobiliario. El margen de crédito para el sector inmobiliario debe ampliarse a un nivel razonable, acorde con la capacidad financiera de las entidades crediticias y las soluciones de gestión monetaria y crediticia del Banco Estatal. - Establecer criterios de concesión de préstamos para distintos tipos de inmuebles.

Pero también es necesario controlar estrictamente el crecimiento “caliente” en los mercados de activos. Controlar la oferta monetaria en el mercado inmobiliario y dirigir el flujo de dinero desde el sector bancario hacia la economía real y las áreas de influencia mediante el control selectivo del crédito inmobiliario. Y controlar estrictamente los riesgos crediticios de las actividades de inversión en bonos corporativos, en áreas potencialmente riesgosas como la inversión, el comercio de valores y el sector inmobiliario.

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