Vivienda: De una ‘burbuja’ a un estado más equilibrado
El mercado inmobiliario residencial en 2025 está entrando en un nuevo ciclo. Según la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), la magnitud de los bienes raíces en comparación con el total de activos económicos es de tan solo un 21%, muy inferior a la de los países desarrollados, lo que demuestra que el mercado aún tiene un amplio margen de desarrollo. Sin embargo, el mercado muestra indicios de desequilibrio entre la oferta y la demanda y un rápido aumento de los precios, lo que plantea un riesgo potencial de "burbujas" locales.
En los últimos años, el mercado inmobiliario ha registrado una recuperación positiva. La nueva oferta y la liquidez tienden a mejorar a medida que el sistema legal se vuelve más transparente, especialmente en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh. Las transacciones principales en estas dos ciudades también muestran señales positivas en comparación con períodos anteriores.
Los expertos afirman que el mercado inmobiliario está pasando gradualmente de un período de fuerte crecimiento basado en un "shock de oferta y demanda" a un estado más equilibrado. Según el experto en economía y mercado Tran Manh Hung, el mercado debe "adaptarse" a nuevas exigencias, como una mayor transparencia, una financiación más sostenible para los compradores y viviendas adecuadas para los grupos de ingresos medios. Desde una perspectiva empresarial, el Sr. Ha The Anh, agente inmobiliario independiente en Hanói, afirmó que si la mayor parte de la oferta sigue proveniendo del segmento de lujo, los compradores reales seguirán siendo "olvidados".
Los inversores y compradores están pasando del "surf" a la inversión a largo plazo o al uso real.
Además, VARS también enfatizó que la presión de precios en las grandes ciudades está aumentando rápidamente, superando con creces la capacidad de pago de muchos compradores, especialmente del grupo de ingresos medios. Los inversores y compradores están cambiando la búsqueda de vivienda por la inversión a largo plazo o el uso real, en consonancia con un mercado más equilibrado.
Cabe destacar que, al evaluar el mercado inmobiliario en los últimos tiempos, los expertos económicos coinciden en que este sigue varias tendencias notables. En primer lugar, la nueva oferta se centra en proyectos de alta gama y alto precio, mientras que el segmento de vivienda asequible presenta una gran escasez. En segundo lugar, los precios de la vivienda en las grandes ciudades siguen aumentando considerablemente, superando con creces los ingresos reales. Por último, los inversores y compradores están pasando de la búsqueda de vivienda a la inversión a largo plazo o al uso real, en consonancia con un mercado más equilibrado.
Los centros turísticos muestran signos de recuperación, pero no pueden "avanzar" sin factores clave
Si bien el sector inmobiliario muestra un crecimiento positivo, el sector inmobiliario turístico aún se encuentra en fase exploratoria a pesar de la rápida recuperación del turismo . El turismo vietnamita registró un fuerte crecimiento en visitantes internacionales y nacionales en 2025, con tasas de ocupación hotelera que alcanzaron un promedio del 59 % en las principales ciudades turísticas.
Según un informe de DKRA Consulting, el sector inmobiliario turístico de Vietnam aún se recupera lentamente a principios de 2025. La oferta primaria está aumentando, pero la liquidez es baja. El segmento de villas vacacionales cuenta con 60 proyectos, con unas 2166 unidades, pero en los dos primeros meses de 2025 solo se vendieron 56 unidades. Si bien la oferta primaria está aumentando, la liquidez sigue siendo baja; las transacciones se realizan principalmente en unidades con precios inferiores a 10 000 millones de VND. DKRA también advirtió que las barreras legales, la baja eficiencia de la explotación y la falta de recuperación de la confianza de los inversores son algunas de las razones por las que el mercado turístico no ha logrado despegar.
El sector inmobiliario turístico no puede seguir dependiendo del viejo modelo.
El informe de DKRA muestra claramente que, a pesar de una tendencia al alza, el segmento turístico sigue desacelerándose, las transacciones no se han recuperado con fuerza y los inversores se mantienen cautelosos. El inventario es abundante y los precios de venta no reflejan el poder adquisitivo real.
Un punto positivo, según los expertos económicos, es que la Ley de Tierras de 2024 y las políticas relacionadas se consideran una base importante para el desarrollo de condotels, villas vacacionales y segundas residencias. Estos ajustes ayudan a clarificar la propiedad, la explotación y la operación, aunque aún existen algunos problemas que deben resolverse para que el mercado funcione eficazmente.
Sin embargo, persisten los principales obstáculos. En primer lugar, la proporción de visitantes internacionales no es lo suficientemente diversa, lo que dificulta que los productos turísticos se adapten a las fluctuaciones internacionales. En segundo lugar, la infraestructura y la legalidad en muchos lugares no están sincronizadas, los proyectos tardan en iniciarse, la nueva oferta es baja y la confianza de los inversores es débil. En tercer lugar, la nueva oferta es inexistente en muchos lugares, mientras que el inventario antiguo sigue siendo abundante, lo que crea un círculo vicioso que dificulta la salida.
El Sr. Michael Piro, codirector ejecutivo de Indochina Capital, evaluó que la recuperación del turismo es una buena base, pero el sector inmobiliario turístico no puede seguir dependiendo del modelo tradicional. El producto necesita una transición hacia la "experiencia" y requiere singularidad y una operación más profesional. Al respecto, el Sr. Tran Manh Hung también enfatizó: "El modelo de resort comunitario, un resort ecológico asociado con la cultura indígena, será una dirección más adecuada en lugar de la carrera por construir resorts de superlujo".
Así, aunque los resorts tienen una “oportunidad de oro” por la recuperación turística, si sólo se apoyan en ese factor sin perfeccionar el marco legal, los productos y la experiencia del cliente, será difícil dar un “salto” fuerte.
¿Qué estrategia se necesita entonces para restablecer el equilibrio del mercado y promover la relajación?
El mercado inmobiliario en 2025 se encamina hacia un estado donde el equilibrio, la calidad y la asequibilidad se convierten en los criterios principales. Según los expertos económicos, para que ambos segmentos se desarrollen de forma sostenible, es necesario abordar simultáneamente los factores clave.
En cuanto a la vivienda, la estrategia debe centrarse en aumentar la oferta de viviendas de gama media y media, diversificando la ubicación hacia zonas suburbanas bien conectadas, para ajustarse a la capacidad de pago real de la población. Al mismo tiempo, controlar los precios y la especulación, y mejorar la transparencia informativa, son necesarios para evitar el fenómeno de aumentos rápidos y descontrolados de precios. Finalmente, promover el desarrollo de infraestructura y servicios públicos de conexión contribuirá a que la vivienda suburbana tenga un valor real y sea más atractiva.
El mercado inmobiliario en 2025 está entrando en un período de transición.
Para los resorts, la tarea fundamental es completar el marco legal, especialmente en lo que respecta a la propiedad, la transferencia y la atracción de una variedad de turistas. A continuación, los inversores deben reestructurar el producto, centrándose en las experiencias, la identidad local y los servicios complementarios, en lugar de simplemente construir "resorts" y venderlos. A continuación, es fundamental fortalecer la conexión entre el turismo, el transporte y el sector inmobiliario: la infraestructura aeroportuaria, las carreteras y los servicios hoteleros de alta calidad son clave. Finalmente, es fundamental fortalecer la confianza de los inversores mediante una clara divulgación del progreso del proyecto, la transparencia financiera y la operación efectiva.
Se observa que el mercado inmobiliario en 2025 está entrando en un período de transición, desde la fase de "shock de oferta - fuerte aumento de precios" a un estado donde el equilibrio, la calidad y la asequibilidad se convierten en los criterios principales. El segmento de la vivienda muestra signos de mayor estabilidad, mientras que el segmento turístico, si bien tiene un gran potencial, aún tiene un largo camino por recorrer para consolidarse. Para que ambos segmentos se desarrollen de forma sostenible y contribuyan positivamente a la socioeconomía, no solo es necesario consolidar las fuentes de capital, las fuentes de suministro o la recuperación del turismo, sino también resolver simultáneamente factores como la legalidad, la infraestructura, los productos, la estructura del mercado y la confianza del comprador. En ese momento, el mercado no solo se reactivará, sino que también vivirá con mayor calidad y sostenibilidad.
Fuente: https://vtv.vn/thi-truong-bat-dong-san-nha-o-on-dinh-nghi-duong-cho-cu-bat-phap-ly-10025112117552534.htm
Kommentar (0)